土地就是钱:沪深是如何向香港学习土地盘活的？

（原标题：回望1986丨“脚下的土地不就是钱么” 沪深到香港学习土地盘活）

时间到了1986年，如火如荼的改革开放进行到第八个年头。

港岛俯瞰，香港，1986年

中房报记者 秦龙丨文

时间到了1986年，如火如荼的改革开放进行到第八个年头。到了这一年，一切在稳步推进。年初，邓小平在中共中央政治局常委会上的讲话指出，各行业要在稳步发展中寻找新的机会。当然，房地产行业也在其中。

元旦刚过，一场座谈会为1986年的房地产行业定下了改革基调。1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。

改革的迫切性源于住房需求。彼时，在那个公共交通非常不方便的年代，人们为了工作便利，往往把住处选在与工作单位距离不远的地方。这就产生了一个问题，一旦出现工作调动就要考虑换房的问题，这也是人们当年换房的主要目的。

1986年，深圳火车站

来自一个地级市青岛的换房统计数据显示，仅1986年，该市房产局各个换房站为上千户居民换了房。登记要求换房居民2330户，为1241户居民办理了换房手续，这也印证了1986年人们对房子的需求。但彼时的房子多为职工宿舍楼，大多数单位职工住的都是宿舍小区。职工只能按资排辈，可以分到面积大小不等的房子。

毫无疑问，换房的首选是商品房。随着住宅商品化的推行，房地产市场的开放是不可避免的，市场上公开流动的住宅开始多了起来，全国人民对于住宅商品化的需求也到了十分迫切的地步。

不过，需要指出的是，1986年房改还没有真正铺开，更没有进行商业化的房地产开发。这一年，尽管对于当时的中国房地产市场来说，真正的大发展还要再等若干年，但不影响越来越多的房地产领域的改革在悄然进行。这其中就包括土地方面的改革。

土地是房地产开发过程中一个不可或缺的基本因素，但彼时的土地并没有得到合理运用，乱占土地、滥用耕地的现象愈演愈烈。多种迹象显示，当时的土地管理制度已经不适应经济发展的需要。

土地的重要性慢慢得到了重视。1986年2月21日，国务院决定成立国家土地管理局。6月25日，颁布通过了《中华人民共和国土地管理法》，这部法律意义深远，作为新中国成立后的第一部土地管理法，系统地规范了关于土地资源管理、土地关系等内容。后人评价道，从此我国土地管理工作开始纳入依法管理的轨道。

与此同时，各地方的土地改革也在有条不紊的进行。土地的改革离不开深圳，作为改革开放的试点，深圳在土地使用制度改革上做出了一系列探索和创新。

上世纪80年代的香港集市

1980年12月5日，深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下了第一份有关土地使用费征收的协议。这块4000平方米的商住用地以每平方米交纳土地使用费5000港元的价格获得了使用权。正是这份协议，不仅解决了特区早期建设的资金需求，也开创了中国土地资源从无偿使用转向有偿使用的先河。

不过，这在当年还仅仅是孤立事件。缺钱依然是当时特区建设的关键性问题，土地的浪费现象也没有得到改善。彼时，时任香港大学经济系主任的张五常，对深圳采取的行政划拨和浪费土地资源的状况深感痛惜，他表示：深圳已经开发的土地如果以每平方米5元出售，每年可得到2亿元；如果每平方米是50元，则得到20亿元。而香港目前的地价是每平方米以万港元起步。

包括在1986年，一批香港客人被请到深圳交流引进外资和改革之道。深圳官员表达了对资金匮乏的忧虑时，香港商人霍英东说：“脚下的土地不就是钱么？连马克思都承认土地就是财富。”

或许是上述人士的启发，或许是之前改革尝试的经验。1986年4月，深圳开始了进一步的改革探索。深圳市委、市政府各单位抽调人员组成调研组，三个月后，调研组提交了土地制度改革方案，方案中写道：所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投，各搞一个试点，先易后难。

与此同时，上海也在摸索从土地中赚钱的方法。时任上海市土地管理局第一任局长曾对媒体回忆道：“很多外国朋友向我们建议，说城市的土地非常值钱，而我们搞建设不是利用土地而是借债，就说我们是‘捧着金饭碗讨饭’。”

但如何真正地盘活土地，如何在规定内进行，摆在了上海、深圳两地政府的案头。

1986年的上海

1986年9月，一支上海考察团奔赴香港，成员来自规划、土地、社会科学院等部门。这支高规格的考察团打着学术团体的旗号，而不是政府的名义。

同年11月，由深圳市副市长李传芳带队的考察团也来到香港，了解香港的土地拍卖制度并讨论深圳的改革方向。

当时，香港于1842年沦为英国殖民地。港英政府宣布，除新界部分农业用地归当地村民所有，香港所有土地属于英国王室，由港英政府代为管理。港府将土地在规定期限的使用权卖给土地开发者或使用者，后者需一次性缴纳费用。

赴港考察一个月后，深圳考察团交出一份报告。报告写道：香港政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地，在高峰年代的1980年至1981年度的卖地收入占当年总收入的37%。更为重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制着整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的31.6％）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的70％以上）和香港整体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。

而经过近一年调研，1987年11月29日，《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”出台。

此后，土地有偿转让制度就这样在全国逐渐铺开，我国土地市场化改革也从此大跨步地向前推进。到了1987年7月，深圳、上海、天津、广州被国务院选为首批土地使用权有偿出让的试点城市。

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