菏泽取消限售未落实,会否被叫停将成调控"风向标"

在业内人士看来，与不久前发改委鼓励优质房企发债发出的相对模糊的信号相比，菏泽取消限售这一行政措施释放的信号更强。年底菏泽市住建局这一政策的出台，对其它城市无论是重启棚改、对限售松绑以及对预售资金的管理方面，都具有风向标意义。

文 王海春 李洁

山东菏泽放开楼市限售的消息甫一传出，一石激起千层浪。

菏泽市住建局官网12月18日发布的有关取消限售的通知显示，该通知的落款时间为12月14日。对于取消限售的政策是否已开始执行，菏泽市住建局相关工作人员12月19日上午回应财联社记者称，由于后台系统还在调整，目前这一政策处于准备状态，还没有正式启动。

菏泽市住建局办公室人士则向记者表示，该政策住建局在前期经过了一段时间调研，昨日发出的这一通知此前在市里已被通过。

“通知是昨天晚上发的，我们也没有想到会引起市场如此大的反应，有点意外。今天上午一大早住建局已经召集局里人员就昨天的通知开会。” 上述住建局工作人员说。

楼市调控松绑强信号

财联社记者从山东省菏泽市住建局获悉，取消限售政策引发广泛争议后，12月19日早上起菏泽市住建局内部一直在开会，预计下午两点半之后住建局会有回应。

上述菏泽住建局办公室人士12月19日上午告诉财联社记者，目前没有收到省里或市里的指示。

12月18日，菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知提出了备受业界关注的取消限售、降低商品房预售资金监管额度两条措施。

此前菏泽主城区新房和二手房需取得产权证2年后方可上市交易，非本地居民限售时间为3年。在12月18日的通知中，菏泽市住建局取消了这一限售政策。

在业内人士看来，与不久前发改委鼓励优质房企发债发出的相对模糊的信号相比，菏泽取消限售这一行政措施释放的信号更强。年底菏泽市住建局这一政策的出台，对其它城市无论是重启棚改、对限售松绑以及对预售资金的管理方面，都具有风向标意义。

华创证券分析师袁豪表示，本次菏泽政策调整为本轮调控以来地方首次明文放松，打响“地方松绑楼市调控第一枪”，其意义大于政策本身对于需求的提振。

“从菏泽本地市场而言，放松限售会对改善性需求一定的支持，但目前的市场环境也不支持快速需求提升，预计影响相对有限。而作为地方政策放松的第一例，会对其他城市有一定的示范效应，但是考虑到不同城市差异比较大，在一城一策大背景下，这种效应也会比较有限，不应过度解读。”贝壳研究院院长杨现领告诉财联社记者。

“菏泽的调控松绑会对全国楼市造成羊群效应，从而引发其他城市的仿效。但在当前严厉的楼市调控基本面下，预计仿效的城市不会太多。”经济学家宋清辉分析。

一位不愿具名的分析人士认为，菏泽这样一个此前不太受人关注的三四线城市，施行重启棚改、松绑限售、放宽预售资金管理等方面对楼市利好的措施，可能也有试探市场风向的作用。

“中央可能不会出台统一的政策，但如果菏泽这一政策没有夭折，很可能意味着地方楼市调控调整的空间将有所增加。菏泽楼市政策传达出的另一个重要信号在于，这一定程度上意味着2019年地方在一城一策的政策实施上，会发生新的变化：从此前施压逐渐变为适度舒缓。”上述人士表示。

“未来房地产市场的调控方向预计不会有大的变化，市场全面放松的标志是利率与首付比例的调整，目前，距离这种可能的放松还为时过早。”杨现领告诉财联社记者。

房企受益于预售资金监管松绑

杨现领表示，本次菏泽出台政策的背后是当地土地市场近期显著降温，出现12宗土地流拍，流拍率达到75%。而商品房销售显著降速，三季度比二季度下降超50%，比一季度下降超70%。

值得关注的是，对预售资金的监管方面，菏泽住建局也给出不小的支持力度：实力强、信誉好的企业不再监管；其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。而对预售资金的使用，房企只要求留存够监管资金比例，即可使用。

“此次菏泽放松资金监管，对于房企而言是整体利好，对实力、信誉不同梯度的房企实施差异化标准，龙头房企有望进一步受益。”袁豪表示。

“菏泽市这次出台的措施很大胆，将给一些开发商带来信心，可谓是一剂兴奋剂。而从菏泽市的情况来看，取消新购住房限制转让措施的原因可能是为了加快去库存的速度，以便配合当地的棚改政策调整等。”宋清辉告诉记者。

据财联社了解，在地产和投资界引起强烈反应的放松政策，其实是菏泽市住建局进行棚改和促进房地产市场平稳健康发展的一则通知，其着重点在于棚改。

“除了备受关注的对限售的松绑，强调棚改的作用对地方的影响其实非常大。如果菏泽对棚改的政策得到执行，对其它城市有不小的借鉴意义。此外，放宽预售资金使用条件，对缓解房企资金紧张也有一定作用。”上述分析人士表示。

据菏泽市住建局公布的信息，该通知共有七条，其中前五条均与棚改相关，其内容包括加大对棚改项目征收扫尾的工作力度、加快安置房建设进度、重视棚改信访、规范项目操作管理以及强化对棚改的督导考核。

在第五条对棚改的考核中，菏泽市住建局在通知中明确，2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜，对自2015年之前至2018年安置房施工进度达到交付使用、基本建成、主体封顶、主体施工等要求，而在2019年的棚改项目则要全部开工建设。