楼市终于“变身”实体经济了

【环宇杂谈】

要打通地产与实体经济之间的通道，也就是地产“服务实体经济”，给实体经济输血。

李宇嘉

无论从各大券商年度策略会的判断来看，还是从市场的真切感受来看，铁板一块的楼市调控，貌似从融资端打开一道口子。很多人看来，这足够了，因为资金才是激活楼市这盘棋最重要的棋子。刚刚发布的11月金融数据显示，实体经济融资需求很弱，M1同比增速仅为1.5%，这是有统计数据以来的新低。M2还算稳定，但11月8%的增速也是6年来新低；管理层不断喊话，但企业中长贷还在负增长。

形成鲜明对比的是，11月居民买房又活跃起来了，30大城市当月新房成交面积同比增长了10.3%，结束连续负增长的态势，这与房企年末“以价换量”兑现业绩有关。另外，政策松绑预期强烈，特别是按揭投放周期从3个月降至3周、利率开始回落，是否是刺激因素呢？房企年末掀起融资潮，11月信托贷、公司债翻了1-2倍。近期，各大房企与信托公司签“总对总”的战略协作，动辄就是200亿，都在抢“非标松绑”的身位，因为管理层已明确，影子银行是融资重要部分。

过去，一直是房企融资禁区的企业债，破天荒地将房地产纳入了。近日，发改委那份文件引起很大反响，政策目的很明确，“增强企业债服务实体经济的能力”。4大企业债支持的领域，房地产赫然在列，但疑惑的是，募资坚决不能投资商品房。言下之意，除商品房外，保障房、租赁住房，以及实体经济其他领域，开发商都可以名正言顺地申请发行带有政府补贴属性的低成本企业债。我们要注意，国家出政策绝对深思熟虑、咬文嚼字，不会让你误读出不该有的信号。

那么，资金冰释怎么理解？一则，2015-2017年供给侧改革集中在“三去”（去杠杆、去库存、去产能），部分杠杆转移到房地产、房企负债高企。现在到了偿还的时候，紧了1年多的融资须开闸，但新增信用债仅限于“借新还旧”（之前允许用于营运），也就是“续命”；二则，楼市运转靠回款支撑了近一年，但回款明显下降，融资不开的话，紧缩买地和开工接踵而来。即便40城地价连续8个月下降，溢价率创2012年来新低，但流拍严重，原因是回款和融资双重压制现金流。

下半年的三次政治局会议，均强调“6稳”，其中4个稳定（稳就业、稳投资、稳预期和稳金融）对楼市须臾不可离。楼市不稳，另外两个（稳外资和稳外贸）也难实现。因此，站在中美贸易摩擦、经济稳中有变等更高的角度看，楼市融资政策调整并非是“水多了和面、面多了和水”的调控循环。经济转型也好、应对贸易摩擦也好，“办好自己的事”，这个共识已达成。毫无疑问，办好自己的事，前提是大局要稳、信心要稳。因此，未来楼市政策，主基调就是稳定。

若以“二分法”来看，当前楼市相对稳定了，但实体经济不仅不稳定，还存在通缩的迹象，这在CPI和PPI代表的价格端，M1、M2和社融代表的融资端，体现的很明显。原因在于，体量庞大的楼市一旦消停下来，金融和社会信用循环的发动机近乎“熄火”。未来，还要继续控制平台债务和影子银行，外部融资依赖度极高的基建，托底能力难以寄很大希望；屡屡喊话后，金融开始支持民企，但100笔民企贷款不如一笔开发贷来的大。由此，经济增长怎么维持合理区间？

由此，要打通地产与实体经济之间的通道，也就是地产“服务实体经济”，给实体经济输血。首先，除了税收、土地财政贡献以外，建设保障房、租赁房、棚改等，让数亿新市民“扎根”、大家过上美好生活，消费内需就起来了，房地产就是实体经济；其次，允许低成本资金进入楼市，但要求产出必须是实体经济，也就是资产红利外溢给实体，同时激活信用和金融循环，防止陷入通缩困境。近期，头部企业在新能源、生态农业、汽车等领域的转型就属于此。现在，投资意愿高的行业还真不多，房地产就是一类。各大房企都在做大规模、探索转型，热情不能扑灭。

（作者系资深地产研究人士）