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李铁:我不赞同房地产市场泡沫说,只是暂时波动

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2018年,房地产依然处于舆论关注的焦点之上。一二线城市房价压力依然,三四线城市则出现供给过剩;企业对市场判断也出现了一些新变化,甚至有龙头企业喊出“活下去”的口号。

在改革开放迎来40年的今天,在房地产调控持续深化、国内外经济形势出现新变化的当下,如何准确看待房地产市场的今天与明天?可以通过哪些改革来解决发展中出现的问题?中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁给出了自己的看法和见解。

“中国房地产市场的波动和国外的泡沫有本质不同”

问:近年来,房地产行业的城市分化愈发明显。有人基于部分城市供给过剩,认为房地产市场存在泡沫。你如何看待这种“泡沫说”?

李铁:我不赞同房地产市场泡沫说。当前市场的波动被一些经济学家归结为泡沫。对比国外,日本的房地产泡沫出现在上世纪七八十年代,当时日本的城市化率已经在70%以上;美国房地产泡沫出现在2008年前后,美国的城市化率也已经在80%以上。

在城市化饱和基础上的房地产过度供给,必然导致泡沫的出现,这是不可逆的。但中国房地产市场的波动和国外的房地产泡沫有本质不同。

第一,中国城镇化还没有完成。2017年,我国城镇常住人口占到58.53%,但户籍人口城镇化率只有42.35%。这16个百分点,意味着两亿多人口还没有在城市定居,没有市民化,这就存在着大量的购房需求。同时,还有超过7000万的城市间流动人口,再加上预计可增长的新的进城人口,都蕴藏着不可忽视的市场潜力。

另一方面,中国住房质量和欧美有差异。我们的住房寿命一般是30年,国外很多都在80年以上。城市改造、城中村改造,意味着房地产开发在质量改造上还有巨大空间。

第二,城市消费结构在不断改善,户籍人口还有很大的改善型需求。城市化发展到一定阶段,特别是市民实现中高收入后,人均两套房应该是刚需。城里一套小住房,郊区一套大房子,这是绝大部分发达国家的现实。

第三,综合考虑货币、金融、投资渠道等问题,广大城市人口和进城人口依然有购房保值增值的预期。

第四,新一代进城农民工的心理预期在变化。上世纪八九十年代农民工在城里挣钱是回到村里盖房,现在80后的农民工不是要回家盖房,而是要在县城、镇里买房,解决教育和医疗保障等问题。这部分人口会使未来住房格局发生很大变化。

总体来说,我们要正确认识中国住房发展还有巨大潜力,只是出现了暂时性的供给波动。

问:这种波动的产生,主要是因为哪些因素?

李铁:国外的供给波动就是企业行为。国内市场则加入了地方政府的因素。因为有利益动机,地方政府和企业形成双重推动,就会放大波动的幅度。

另外一个重要因素是,目前的房地产需求不是仅仅居住性需求,还有投资性需求。中国大概有70%的储蓄通过房地产来实现保值增值,房产承担了一定的金融功能。房产的安全性,最主要还是在于城镇化处于高速增长期。土地是稀缺产品,不可再生。中国人口规模又在扩大,城市建设在迅速改善,各种服务资源质量也在提升,所以房地产具有增值的功能。

准确认识市场波动,要注意空间波动的不均衡。在大城市都市圈、人口流入地区,房地产是供给不足、价格上涨;而在人口流出地区、三四线城市,由于对土地财政过度依赖,房地产供给过大,积压过多。

“房价压力可以通过空间调节来缓解”

问:近年来,高房价一直是舆论关注的焦点问题。你认为高房价的产生主要有哪些原因?

李铁:首先应该说明,土地出让金不是推高房价的根本原因。无论是公有制经济下的地方政府,还是私有土地所有者,在谈判上的利益主张都是一样的,不会降低地价去出让,私有土地者利益诉求更大。

高房价肯定是有区域特征的,和供求关系有关,和优质的公共服务资源有关,和级差地租有关。

问:针对高房价,地方政府出台了限价等调控措施。你对调控房价有怎样的建议?

李铁:高房价背后有供求关系等多重因素,但大家只把矛盾焦点聚焦到房价上,就导致了限价政策。但价值是压不下去的,最后反而导致企业降低成本投入,降低房屋建造质量等一系列问题。

我认为,房价压力可以通过空间调节来缓解,换句话说,就是要在区域统筹中疏解核心城区房价压力。现在很多人理解上还比较狭隘,没有从大格局理解空间和房价的关系。例如在北京区域,如果交通轨道通到燕郊、香河,当地的房价预计会出现上涨,但同时缓解了北京市场的需求,减轻了北京的房价压力,有利于北京市场的平稳。再如在广(州)佛(山)经济圈,广州地铁通到佛山,很多广州人就可以以相对较低的价格在佛山购房,虽然佛山的房价会有所上升,但从广佛同城化的角度来看,积极意义更大。

所以,对于个别区域的房价不应过于敏感,谈涨色变,而应该从更高更广的视角去看待房价,避免“一刀切”。

“通过改革进一步释放市场活力”

问:今年是改革开放40年。不少专家学者也在探讨房地产行业改革,特别是类似房产税等。你对房地产行业下一步改革有怎样的建议?

李铁:结合当前的国内外形势,我认为需要通过改革进一步释放市场活力。

首先,政策制订的出发点要坚持的一个根本原则是要从系统、全局的高度,准确把握。

具体到相关领域改革,例如房产税,征税可以让地方财政收入多一块,一定程度缓解地方政府对土地财政的依赖,减轻房地产市场波动的压力。但征收房地产税,如何避免触碰广大人民群众已经形成的利益格局,这是需要思考的问题。

通过改革释放市场活力,可以首先推进户籍管理制度改革,加快城市人口市民化。这可以带来可观的消费需求和投资需求;可以推进土地制度改革,允许集体建设用地进入城乡建设用地一级市场,缓解房价上行压力;可以推进都市圈中小城市和城镇发展,承接核心城市转移功能。居住空间放到小城镇上,降低产业聚集成本和购房成本。另外,结合财税改革,土地出让制度是不是可以调整,土地出让金不要一次性支付而是变成长期征收?考虑到地方政府债务风险,降低发展成本,是不是不要对城市发展水平提出过高要求?

应该看到,我国正在推进的城镇化、在巨大人口规模基础上的城镇化、城镇化进程中一系列制度改革,都会带来更多的经济活力释放、要素空间的变迁,同时带来房地产的发展和内需空间的扩大。

(原题为《李铁:要准确认识房地产市场的暂时性波动》)

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