“双合同”是与非：广州七大楼盘联合维权

在政府对房地产市场的高压调控政策下，开发商想出各种奇招，来规避政府的调控政策，实现利益最大化，双合同就是基于这种背景下产生的一种畸形销售行为。

中房报记者 向军 广州报道

地方政府严格限价下，如何把一个备案价只批到1万元/平方米的住宅项目，卖到市场价2万元/平方米？答案是“双合同”（买卖合同+装修合同）。

尽管官方从未公开承认，但被法院认定为畸形销售行为的产物——“双合同”曾广泛存在于广州楼市，2017年近9万套网签一手住宅多数涉及“双合同”问题。

2个月前因限价放开，这一做法逐渐退出舞台，但对市场的影响却并未随之消除。

12月5日下午，来自广州增城区、黄埔区7个在售楼盘的业主前往广东省消费者委员会递交了一份《广州东部七大楼盘业主联合维权书》，指出这些楼盘强制捆绑双合同，隐瞒重要事实，诱骗、欺诈购房者订立合同，要求将双合同变更为单合同或者退房、退装修款等诉求。

一位刘姓业主对中国房地产报记者透露，目前这7个楼盘已经征集了数百名业主的签名，虽说各自诉求不同，但根源都是“双合同”。“这个畸形产物由限价政策引发，最终买单的却是购房者，明明违法违规却没有受到处罚”。

“增城大部分项目的售价在2万元/平方米左右，但备案指导价是1万元/平方米多一点，大家只能在购房合同的基础上多签一份装修合同。业主们肯定清楚是这两份合同共同构成房屋的真实价值，但现在业主却说装修合同无效，要求把房子按1万多元/平方米的毛坯价卖给他们，你说这有没有道理？地价都2万元/平方米了。”这7个楼盘中的一位开发商明确表示，无法满足业主诉求，建议他们走法律途径。

从广州多起类似案件的诉讼结果来看，业主均以败诉收场。广州市中级人民法院表示，签订“双合同”对购房者来说很不公平，可能造成政府税收减少，损害社会公共利益。开发商与购房者签订“双合同”虽然违反了政府调控规定，但是没有违反效力性的强制性规定，该合同是有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同。

“双合同”惹的祸

业主提供的一份《广州市黄埔万科尚城御府售房捆绑天价装修合同诉求书》指出，在购买该楼盘时，售楼部强制要求捆绑装修合同和购房合同。装修合同上标准不明确，无指定品牌，同楼盘其他户装修面积相同，装修款却同质不同价，相差几十万元甚至上百万元。该项目回应业主，所谓的装修款，其实是房款额外的部分，这是政府默许的。业主只能被迫接受这种购房“潜规则”。

据刘姓业主介绍，她在今年8月购入黄埔区某在售楼盘的一套101平方米房子，总价248万元，包括174万元房款，71万元装修款（1年内分3次缴齐），3万元团购服务费。以此推算，其网签价约1.72万元/平方米，真实市场售价则是2.46万元/平方米。

至于维权的初衷，她说近期有不少业主收楼时发现装修质量和标准远低于预期，开发商又不予理会，目前广州不少楼盘已经恢复单合同，这导致新业主们开始恐慌。“装修协议全部是‘高级’，收楼毫无保障，我们要求装修协议明确品牌规格等明细，根据确定的装修明细协议退差价”。

中国房地产报记者采访了几家涉事开发商相关人士，均表示无法接受业主的要求。一家品牌房企人士表示：“合同肯定是有效的，情况比较复杂，已经有部分业主在走法律途径，最终还得法院来裁定。”另一家房企人士则直言：“一旦市场下行，房价下跌，这种事情就很多。业主们不想退房，要求退回装修款、以低价买入毛坯房，这违背了契约精神，对其他买家不公平，我们当然没办法支持。”

广东法制盛邦律师事务所高级合伙人龚军伟接触过很多购房者咨询“双合同”的问题。“我们会先问购房者与开发商订立合同时真实情况是怎样的。”他发现，大部分购房者都清楚房价由两份合同构成，但签了合同后转身就说装修合同无效，要求退装修款，“这是一种不诚信的行为。法院判决业主败诉，一方面是因为开发商保留了比较充足的证据，另一方面也是基于市场经验及常理”。

虽然业主的诉求得不到法律支持，但这不代表“双合同”就是一种合理的存在。广州市中级人民法院的一位法官表示，近年来，在政府对房地产市场的高压调控政策下，开发商想出各种奇招，来规避政府的调控政策，实现利益最大化，双合同就是基于这种背景下产生的一种畸形销售行为。签订“双合同”对购房者来说很不公平，购房成本增加、可贷款金额减少，卖房时还将面临补缴税款等问题。也可能造成政府税收减少，损害社会公共利益。此外，“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导，指定装修公司对开发楼盘批量装修，容易引发批量性装修合同纠纷和委托收楼风险。

广州市中级人民法院认为，要真正遏制“双合同”现象，还需要各部门联动，对制定双合同的开发商予以严厉打击。同时，购房者在签订合同时也应擦亮眼睛，以防掉入开发商的陷阱。该院还透露，针对案件所涉及的“双合同”问题，已同步向相关行政管理部门发送司法建议。

谁该为“双合同”买单？

追根溯源，“双合同”出现的根本原因是地方政府出台限价、限签措施。早在2013年，广州发布的“穗六条”调控政策便指出要引导开发企业理性定价。根据房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

2017年“330新政”及随后的执行细则进一步强化了价格指导的原则，要求地产开发企业严格按照预售许可备案价格明码标价，销售价格不得超过备案价，备案价要接受政府指导，一旦价格超过备案价，则不予以网签，不发预售许可证。

由于政府的指导价大幅低于市场正常水平，“双合同”便蔚然成风，位于东部的增城区和黄埔区更被认为是重灾区，在售项目几乎都是以双合同形式卖房。据统计，2017年全年广州一手住宅网签套数为89859套，网签均价仅16451元/平方米，“双合同”可谓功不可没。数据显示，2017年广州一手住宅网签量最高的是增城区，达26483套，网签均价仅为11074元/平方米。实际上，该区的真实销售均价早已突破2万元/平方米。此次联合维权的7个楼盘，增城便占了4个。

或许正是因为经过数年的累积，“双合同”潜藏的种种风险已到了爆发的临界点。2018年10月19日，广州市住建委发布了一份隐晦但又意义重大的声明，表示在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对广州的新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。这被业内解读为全面放开限价的信号，同时也意味着“双合同”再无存在的必要，广州的各大在售项目纷纷将“双合同”调整回“单合同”。

也因此，在与开发商协商未果、法庭胜诉无望的背景下，业主们仍坚持想向地方的主管部门要一个说法。实际上，早在2017年，就有购房者向相关部门咨询双合同的解决办法，被告知：购房人可自主选择是否同意由开发企业或其指定的公司提供装修或其他服务，合同签订后发生的纠纷，应按照合同约定的争议解决条款通过司法途径解决。刘姓业主也向黄埔区建设局提交了信访材料，11月14日得到的回复是：“针对信访人举报的‘双合同’问题，我局已根据目前掌握的相关证据进行核查，对最终核查结果确实存在违法违规行为，我局将会依法依规对该行为进行处置，而对于信访人提出退款问题，因退房退款行为属于双方民事合同行为，需由双方协商解决，如协商不成，可通过司法途径解决。”

兜兜转转回到原地，业主们自然不甘心，于是他们又向广州市住建委及广东省消费者委员会等更高层级的行政部门反映了自己的诉求。因牵涉面广、群体众多，这些部门均深感为难。据了解，广州市住建委正在逐条研究业主的诉求，综合评估其影响。