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由万村说起 郁亮与张纪文答问万科

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“那(万村计划)暂停拿项目了吗?”11月底,在云南抚仙湖的万科上海区域媒体交流会上,媒体曾追问万科董事长郁亮。

“不知道”,当时郁亮回应,“这要问南方区域”。

时间从彩云之南来到了南国之滨的深圳,年末了,万科的媒体交流会继续答问。12月14日在深圳大鹏浪骑举行的是南方区域的专场。这次与万科董事长郁亮和财务官孙嘉一同出现的,还有南方区域本部首席执行官张纪文。

冷空气在这座不习惯寒冷的南方城市盘旋了一周,这天才刚刚有了回暖的迹象。广东的冬天骤冷骤热,就如同现在的行业与市场。

行业将会怎样、万科觉得行业怎样、万科又将会怎样,一切的问题仍然需要解答。

“收敛保质量”

最先回答的是张纪文,他承认“万村计划”确实已经在今年9月份之后暂停扩展新项目,但他认为“万村计划”这个事情本身是对的。

“万村计划”实际上名叫“万村复苏”,主要针对城中村进行微型改造,以改变其脏乱差的面貌,是万科在深圳推出的创新业务之一,这个有着承担社会责任意味的业务在去年启动之时市场一片叫好。但后续的发展不如预期,“万村计划”在内的各类城中村改造曾被指责是租金上涨的元凶,随后又传言囿于工程进度滞后以及收益率逐渐走低万村计划暂停签约新项目。

郁亮在云南时感叹“做点好事不容易”,城中村改造比想象中难得多,现在还没有发现做公寓赚钱的,但大家对这件事的指责已经跟卖房一样了。

张纪文进一步补充回应道,“万村计划”目前已经拓展到7-8万间房源的规模,目前万科的计划是已有房源的运营,再计划如何去复制。

作为万科“收敛”和“聚焦”战略的一部分,不仅仅是“万村计划”,万科的教育业务也在“收敛”。万科的“收敛”实际上分成了两个阶段,一方面在业务发展到一定时期的时候,停掉业务的拓展;如果这部分业务在不能维持发展,就会收缩。

“收敛是要保证经营质量。都是为了在现在的阶段下(观察)如何去打磨,以获得未来更好的发展。”张纪文解释道:“对于不能进一步推广的,我们就选择关掉。”

从郁亮的表述中,也能看到除了城中村改造和教育,实际上其余的业务也是遵循着类似的发展逻辑。

当被问到物业是否要上市时,郁亮回应道:“我就特意让物业保持与资本市场的距离,我怕资本市场把我们引导坏了,上市后要短期业绩,要发公告。我们的物业有机会达到千亿市值,我希望它具备了基础和实力之后再去上市。”

多元化与万科

媒体对万科的多元化业务十分关心,在物业之后,郁亮被问到了城市更新改造、养老以及对多元化业务整体成效的看法,也被问到是否因多元化转型错失了行业第一的位置。

过去几年,万科一直在推进的商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多元化业务,但从第三季度的数据看来房地产业务依然是万科整体营收的主要来源,占比高达95.5%。

媒体两次追问郁亮对房地产行业和市场的看法时,他表示提出“活下去”只是万科具备忧患意识、如履薄冰地发展,提防黑天鹅事件,现在万科不预测政策也不预测房价,只想“好好干活”。

而被问到如何看待多元化业务仅为营收贡献不到5%的比例,以及如果不转型万科是否今年依然第一的疑问时,郁亮反问:“如果2012年不转型,现在的老大有意义吗?”

郁亮接着说道,没做老大希望做老大,不做老大则要分析为什么不做老大,他继续抛出一串反问:“我们现在还是第一集团吧?我们的战略布局是不是还是相对稳固呢?”郁亮进一步表示,万科的条款里有一条——不赚最后一个铜板,短期来看,用绝对的规模来看是有问题的,“现在GDP增长6.5%现在跟过去比很差了吗?别忘了,体量已经很大了。”

“(转型业务)不能简单用速度去衡量。比如从盈利来看,养老永远不可能成为核心业务,但是从社会需求来看是需要的,但是它还可以做很大的市值。”郁亮坦承养老业务目前还没有盈利模式,政策规定的缺失也为该业务的发展带来了阻碍。

万科有项目进行养老配套时遭到了业主的反对,郁亮认为解决的方法是“以后最好就像幼儿园用途一样,在土地出让的时候就规定好。我觉得相关问题不改变,会造成社会问题的,(改变了才能)让我们的养老业务起码有个收支平衡的机会。”

城市更新改造方面,郁亮认为“赚钱不如(房地产)开发”,但这个业务“不是简单用钱去衡量的问题”,他谈到“城市文化”和“历史记忆”等情怀字眼,并称“希望能够通过焕发城市新的活力,慢慢也能赚到些钱”。

“城市的更新改造目前看来大有机会,满足人们美好生活的向往。”郁亮有些得意地补充道:“广州领导专门约我们去了一趟,要求我们扩大规模。”

总结对规模和多元化的想法时,郁亮表示“万科只不过是在别人贪婪的时候没有那么贪婪而已”,并坚信“在满足美好生活需求方面,市场一定会给万科的努力一定的恰当回报。

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