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房企融资生死时速:2019年房企债务规模达6.1万亿元

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四季度以来,随着销售增速下滑和偿债高峰来临,房企融资步伐不断加快,但融资成本却创近三年来新高。在此背景下,很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张,趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地,市场分化进一步加剧。

加快融资步伐

“2018年四季度,房企最重要的工作就是融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

同策研究院的研究数据显示,10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,为2018年以来首次单月跌破400亿元大关,更是创下了2017年1月以来单月融资额的新低;11月,40家典型上市房企融资总额升至505.92亿元,环比增长28.85%;12月,各大房企进一步加快了融资的步伐。

一旦“触底”便迅速“反弹”,在楼市寒冬中,融资市场的细微变化都牵动着房企的神经。“经过前几年的快速扩张,很多房企现在都是高负债运营,而现在融资环境一直收得非常紧,又赶上房企销售增速持续下滑,回款周期不断延长,所以融资成了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企财务负责人告诉中国证券报记者。

克而瑞地产研究中心发布的数据显示,11月百强房企销售金额达8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月下降7.5个百分点。虽然11月百强房企销售金额环比增长9%,结束了10月环比增速下滑局面,但民生证券指出,这主要源于年末房企项目大量入市,积极推盘,预计12月推盘速度将与11月持平,百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

不过,越是销售放缓融资困难,很多房企扩张的动力越足,对融资的需求越大。“目前房地产行业的竞争模式仍然是规模竞争,在行业集中度迅速提升的背景下,规模靠前意味着融资能力更强,项目储备越多。因此,尽管目前调控持续加码,但第二梯队的中型房企依然在加速拿地的过程中,融资需求依然很大。”张大伟表示。

同时,偿债高峰的到来也让房企对于资金的渴求更加强烈。恒大研究院发布的研究报告显示,2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期,各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示:“部分企业负债率过高,可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”

融资成本攀升

一方面是融资环境持续收紧,另一方面却是融资需求不断增加,这样的结果导致房企的融资成本大幅攀升。克而瑞的统计数据显示,11月房企发债融资的平均成本为8.54%,为2015年以来单月最高水平。前11个月房企平均融资成本达6.32%,超过2017年平均值。以恒大为例,其发行的18亿美元债券中,5.9亿规模的5年期债券利率高达13.75%。

融资成本上升与房企被迫转向海外融资有很大关系。数据显示,11月,房企境外发债的融资总额达285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占总体发债融资总额的比重达52.2%。相对于境内发债,11月房企平均境外发债的融资成本高达11.47%,较前10月的6.45%大幅增长了5.02个百分点。

“现在海外融资的比重大幅提升,但海外融资的成本明显上涨,客观上增加了房企融资的总成本,再叠加汇率的波动,很多房企的融资压力是非常大的。但即便如此,由于融资需求很大,也要顶着高成本加快融资。”张大伟表示,2018年是房企近四年来资金压力最大的一年,从趋势上看,这种状况在2019年仍将延续。

值得注意的是,在融资成本上升的背景下,很多财务稳健的龙头房企融资优势进一步凸显。以万科为例,2017年公司净负债率为8.8%,货币资金达1741.2亿元。在今年3月的业绩说明会上,万科首席财务官孙嘉表示,受市场环境影响,近期融资成本略有增加,但仍维持在行业内较低水平。

相对而言,国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者:“今年以来,无论是国资委还是控股股东都一直要求降低负债率,所以融资不是很紧迫,负债率在78%左右,融资成本在5.3%上下。融资渠道也较多,既有美元债、公司债、永续债,还有成本较低的保险融资。”

市场格局分化

融资能力和融资成本的分化,使大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异,“马太效应”促使市场格局进一步分化。

开源节流,减少拿地,成为各家房企降低负债率的常规手段。中原地产数据显示,9-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,连续3个月低于1000亿元,为近4年来首次出现。2018年之前,龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。

“截至目前,销售额前30强的房企中,按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家,其中下降30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家,大多数已走在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示。

一些财务稳健的龙头房企却从中看到了逆势扩张的机会。今年以来,万科一方面不断强调6300亿元销售回款的目标,另一方面以低成本加快融资。仅第三季度,万科合计拿地金额就达到458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。

同样充满野心的还有保利。数据显示,截至上半年,保利新增有息负债796.13亿元,综合资金成本为4.86%。凭借这一优势,2018年前三季度,保利累计新拓展项目108个,获取总成本1636亿元,拿地金额占销售金额53.9%。凭此,2017年掉落到行业第五名的保利,今年很有希望重回前三。

相较而言,很多资金紧张的中小房企则成为被大型房企收割的“韭菜”,被迫不断退出市场。比如,10月9日,一直在进行战略收缩的华夏幸福公告,将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权,以32.34亿元的价款出售给万科。?

(原标题:融资生死时速加剧房企两极分化)

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