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年末集中推地 广州2018年供地计划恐难完成

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底价成交成为2018年广州土地市场的主流。虽然自11月以来,广州土地市场迎来供地小高潮,但总体缓慢的推地节奏,使得广州距离完成2018年全年推地计划仍存在较大差距。

每经记者 吴抒颖 每经编辑 魏文艺

12月13日,广州又有两宗土地进行出让。意料之中,两宗土地均以底价成交。其中金融城起步区0948地块被中国人保联合体以总价11.6亿元、楼面价18760元/平方米拿下;白云三元里地块则被保利以总价53.8亿元、楼面价26452元/平方米夺得。

自今年11月份以来,广州土地市场迎来了一波供应小高潮。据广州房产发布的数据显示,11月广州共成功出让12宗地块,总成交金额183.6亿元;12月6日,广州共出让10宗经营性用地,其中8宗底价成交,一日收金近260亿元。

广州加快土地供应的现实原因是,于年初制定的供地计划与现实供应存在较大差距,因而加快了供地的步伐。据《每日经济新闻》记者此前统计,广州计划于12月推出23宗商住地块,起拍总金额超542亿元。但即便如此,多名接受记者采访的分析师认为,今年广州的供地计划或将难以完成任务。“其实广州已经很多年都没有完成了。”一名分析师指出。

高门槛VS低溢价

虽然是“土地盛宴”,但开发商并没有给予相应的热情,多宗出让土地均是底价成交。据克而瑞数据监测,截至11月16日,广州共计成功出让64宗地块(不含工业地),成交总额达664亿元,同比减少11%;平均溢价率回落至6%,创下近5年新低。在这64宗土地中,有42宗土地以底价成交,占土地出让总数的66%。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时分析称:“市场行业环境的影响还是比较明显的,今年下半年以来广州土地市场也多次出现延迟出让和中止出让的情形,根本原因还是因为市场下行。”

虽然低溢价甚至底价成交是土地市场的主流,但多名接受《每日经济新闻》记者采访的开发商人士和代理商人士均认为,上述地块的起拍价已经是较高水平。“可以对比一下周边的房价和地价,当前的土地起拍价不能算便宜,就是折中的水平。”一名开发商人士指出。

可供对比的是,12月6日被越秀地产拿下的花都区凤凰路地块,折合楼面价14835元/平方米;这一片区最高楼面价同样由越秀地产夺得,楼面价当时超过1.7万/平方米。而今年8月被华润拿下的地块楼面价则为15914元/平方米,与之相比,12月6日所成交的地块楼面价并没有大幅度下调。

值得留意的是,从竞拍条件来看,近期所成交的土地对竞得人均有着较高的要求和门槛。

可供印证的是,12月6日成交的2宗轨道交通场站综合体地块,采用了“开发+配建”模式供应交通场站用地,其中要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验,且须具有地铁上盖物业开发经验。最终,两宗土地均被广州地铁收入囊中。

2018年1~11月全国房地产企业拿地金额TOP10

今年供地计划恐难完成

进入11月,广州加快了供地步伐,在11月份成功出让12宗商住地块,土拍收入约为183.6亿元。

进入12月,广州土地拍卖进入了一个小高峰,要出让的商住地块在23块左右,最后两个月的土地出让数目已经超过了前10个月的总合。如果12月这23宗商住地块都能顺利成交,即使全部零溢价,最后两月广州总土地出让金额将达到725.6亿元,同时全年土地出让金将突破千亿元大关。

年末一次性推出多宗土地的现实背景是,广州今年的年度土地供应计划与现实供应存在较大的落差。《每日经济新闻》记者根据公开资料统计,2018年前10月广州共出让商住用地31宗,成交金额约为364.4亿元。

而公开资料显示,2018年广州全市将推出294宗地块,比去年还要多出34宗,总面积达到1942万平方米。其中,居住用地达到84宗,商业商服用地79宗。显然,广州这一推地节奏距离完成2018年全年推地计划仍存在较大差距。

肖文晓指出,从过往来看,政府每年年初制定的供地计划跟实际出让的结果都会有出入,包括有些计划内的地块因为地块自身或者市场的原因未能顺利推出,也包括会有一些计划外的土地出让。

但实际上,广州已经多年没有完成供地计划。据新浪乐居,2017年广州共计成交住宅用地38宗,成交面积约为270万平方米;而根据《广州市2017年建设用地供应计划》,广州当年拟供应宅地65宗,面积约为574万平方米。据此推算,若以成交宗数计,广州宅地供应尚未完成计划的六成;若以成交面积计,则未完成计划的一半。

虽供地计划未能完成,但这却在大多数业界人士的预料之中。与此同时,开发商的心理更多地受到市场的影响而非土地供应的左右。翻查今年广州的拿地大户,保利、越秀和华润等均是资金实力雄厚的央企或国企,在当前高门槛的土地市场中,中小房企已经越来越难以拿到一张入场券。

“融资渠道收窄,融资难度增大,市场短期又存在下行的压力,这对开发商是一种考验。再也不是过往能够轻松赚钱的年代了,大家出手也就更加审慎。”一名开发商人士指出。

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