地产下行周期 资本“抄底”城市更新项目？

这一年，企业、基金介入的多为一线城市的存量物业，在物业的选择上，也多以核心地段“商业类旧改”项目为主。

增量房地产市场降温的同时，存量市场却如火如荼，各方企业、各方背景资本都在积极介入。继年初、年中以万科、中粮置地、亿达置业等为代表的房企存量资产改造项目亮相市场后，近日，以翰同资本为主的房地产私募基金，以首开盈信、金茂资本为主的国有资本，以北京愿景公司等为主的民营企业等，涉足城市更新领域的动作频频。

在业内人士看来，地产下行周期，虽然资金紧张，但是对于运营能力强的资本或者企业来说，是获取一线城市优质存量资产的机会，通过老旧物业的改造升级焕新，不仅可以实现较高租金收益，还可以通过后期运营，提高物业的增值空间。

各方资本攫取存量机会

事实上，城市更新并非新鲜话题，轰轰烈烈的城中村改造是城市更新的初级状态，但是归根结底，拆旧建新，仍然是增量市场行为。以老工业厂区、旧街区为主的存量改造，才是城市更新的重头戏，但是由于体量大、周期长、投资大，成功的案例凤毛麟角，而当下，最火的当数以长租公寓与共享办公为主的旧楼改造，虽成为城市更新中的一支新兴力量，但是多在扩规模阶段，盈利模式未有破局，“剪刀差”难以覆盖高昂成本，唯有靠规模来吸引资金的进出，鲜有成熟的盈利和运营模式。

尽管行业并未成熟，但不可否认的是，以北京、上海为主的一线城市存量时代已经到来，以旧城、旧建筑改造的城市更新业务必将成为房地产市场未来的一个重要增长点，对于很多企业与资本来说，提前布局，才能赢得先机。

最近一两年，除了房企抢食城市更新大蛋糕外，各方背景的资本力量亦对这个很有前景的市场虎视眈眈，并悄然布局。

12月12日，由翰同资本操盘，也是其布局城市更新业务的首个项目——位于上海静安的NEO大厦亮相。据介绍，2017年起，翰同资本开始发力城市更新领域，通过设立都市系列精品资产并购基金，在北京和上海核心地段进行存量商业物业的收购、改造和运营。在一年多的时间里，翰同资本已经发行6只人民币基金以及1只美元基金，在北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安、外滩豫园、张江等核心区域完成七个商办类资产的并购。

与此同时，老牌的房地产基金诸如光大安石、高和资本，以及华平投资、弘毅资本等机构的地产部门，还有以金茂资本、首开盈信、景瑞旗下的合福资本、远洋资本等这种具有开发商背景的资本力量也布局存量市场。

11月28日，首开股份公告称，全资子公司首开盈信拟出资不超过6亿元，投资芜湖远翔天祥投资管理中心（有限合伙）有限合伙份额，成为芜湖远翔的有限合伙人。芜湖远翔是由远洋集团子公司远洋资本拟发起设立的城市更新基金。首开股份表示，芜湖远翔将主要投资于合伙企业，主要关注一线城市以及杭州、苏州、南京、成都等强二线城市的办公、商业及公寓等项目。

而近日的一起大宗写字楼交易也是企业在城市更新领域布局的动作之一。北京愿景明德管理咨询有限公司（简称“愿景公司”）以约105亿元的价格买入位于北京三里屯的盈科中心。愿景公司由知名地产人陶红兵创办，其中链家董事长左晖通过天津维航公司持有愿景公司57.6%股份，主要业务是以核心城市项目更新及文旅投资为主，目前城市更新共收购了两个项目，分别为盈科中心及东直门一公寓项目。其中盈科中心商办部分改造已经基本完成，公寓计划明年开始改造。

资产价格走低，项目获取机会加大

增量市场天花板愈来愈近，存量市场成为资本与资金布局的通道。在翰同资本创始合伙人王倩看来，近几年，金融去杠杆去泡沫的背景下，国内房地产基金也碰到阶段性的困难，“核心地段、收购成本低的项目会有稳定回报和相对较好的抗风险能力，但在一些非优质地段或者二三线城市的项目有很大困难。”

金茂资本CEO周立烨认为，对于基金管理人、投资人来讲，这个阶段，也有好处，资金紧了资产就多了，资产多了发挥的机会就大，“不是说没有资金，只是通道不是很畅通，资金更加挑剔”，对有投资判断能力、运营能力强的人来说，艰难是相对的，现在是机会期。

对于新京报记者提出的当下环境资本对于城市更新项目是更加进取还是较为谨慎的问题时，周立烨表示，是进取还是谨慎，关键是未来对于现金流的把握有多大，如果把握很大，就应该进取一点，这是相互的，“总的来说，相对要进取，因为现在的物业价格都低下来了，但低下来的也并非都是好东西。”

垂直空间，多种业态组合

记者发现，上述企业抑或是资本介入的多为一线城市的存量物业，在物业的选择上，也多以核心地段“商业类旧改”项目为主，通常是一栋或多栋建筑物组团。而企业参与改造的方式也是“适应性的重新利用”，不是完全的保护，也不是完全的拆除，而是介于之间的更为高级的行为，通过更改功能、业态实现焕新，是“城市生长”的范畴。

以上海静安NEO大厦为例，紧邻上海核心商务区静安寺商圈，始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂，有四十年的历史。翰同资本创始合伙人赵强透露，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，并分散租赁给几十家快递、餐饮零售、早教、信息技术及服务等行业的小微企业，缺乏统一管理，租金收益低。

翰同资本采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，邀请上市酒店集团华住集团作为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、北京信托等专业投资机构联合投资。收购后，翰同资本对项目重新定位，打造为包括城市轻奢酒店CitiGO（欢阁酒店）、创意办公空间Mall Work以及生活美学商业品牌的精品商业综合体。而该项目从清理前期租户、设计、改造、完成招商到启幕，仅用了一年时间。

更改原有业态、多种业态组合，这成为不少城市更新项目的改造路径，尤其是单体建筑，在垂直空间内尽可能满足客户的多种需求。北京万科的首个城市更新项目亦是如此，改造前是一个商场，改造后的北京万科时代中心是一个单体建筑内集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的垂直城市综合体项目，项目1层和地下1层为商业部分，2层以上是写字楼部分，主打联合办公。

专项政策亟须建立，运营是关键

众所周知，城市更新不同于从拿地、开发、销售到结算交付这种简单的传统住宅开发模式，不仅涉及项目的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，还需要对周边的生态环境、历史人文、产业布局、城市发展等有着深刻的认识和了解，考验一个企业的综合运营能力。

在上海静安NEO大厦的改造中，欢阁酒店的运营方城家公寓董事长兼CEO金辉表示，虽然是一个体量为7000平方米左右的项目，麻雀虽小，毛病俱全，碰到了旧改当中能碰到的所有问题。

在他看来，城市更新项目有两个难点，一是结构问题，原有物业结构各种各样，想要改造成自己的目标建筑物，需要经过很多的调整，二是政策问题，目前并未有城市更新领域的专门法律法规，项目的报建、审批、验收等流程较长，“整个项目用了12个月改造完成，1/3的时间花在了报建、审批等工作上。”金辉向记者透露。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平认为，“改造主体也很关键，城市更新并不是一般的企业能够做到的，需要有一批有情怀、有技术的企业。除了改造主体外，项目的定位与运营也很重要。

RET睿意德、乐铺网创始人张家鹏认为，城市更新的核心是内容的再生，是价值观的重新萃取。“最难的还是定位，老的东西，有天然的优势和弱点，赋予其什么样的内容，这很难。短线挑战在定位，长线挑战在运营。”

新京报记者 段文平 校对 李立军