顺丰首单产业园REITs发行 物流地产受海外资本青睐

中国网地产 莫莫/文

12月11日晚间，顺丰控股公告称，“华泰佳越-顺丰产业园一期第1号资产支持专项计划”已正式成立。该资产支持计划实际收到的认购资金为18.46亿元。同时，这也是国内首单物流地产储架类REITs成功发行。

公告披露指出，其中优先级资产支持证券的募集总规模为人民币11.20亿元，权益级资产支持证券的募集总规模为人民币7.26亿元，均已分别达到各级资产支持证券的目标募集规模。

据今年8月顺丰控股公告称，该专项计划拟申请的储架规模为50亿元，首期发行的总规模不超过20亿元。将由深圳顺丰泰森控股以自有资金认购部分权益级证券，认购份额预计不超过总规模的20%。

此外，据媒体报道本次发行类REITs的底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园，两处入池产业园的资产质量上佳，其中上海青浦产业园地处虹桥机场物流产业集群区，是各大物流公司全国总部聚集地；无锡电商产业园地处无锡硕放机场物流产业集群区，以“空港物流城”品牌为核心，产业聚集度非常高。

本次发行类REITs以上述两处产业园资产的剩余土地使用年限为发行期限，最长可延展运作44年；并设计了完善的税务筹划机制和延展运作机制，真正实现了资产的表外运营，投资者可在产品存续期间持续获得物业运营和物业资产增值带来的收益。

这种产品设计形式也对两处产业园资产的运营收入/支出的监管、资产运营管理、开放退出安排、物业资产的处置提出了更高的要求，更加考验计划管理人的主动管理能力。

CBRE早前发布的《全球优质物流地产租金报告》显示，中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平方米，人均面积不到0.015平方米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平方米，折合人均面积达1.17平方米，以人均面积计算，国内的高标准物流设施还有近80倍的增长空间。

此外报告还显示，2018年第三季度，高标仓储迎来16.53万平米的新交付面积，结束连续五个季度无新增供应的历史。新增项目交付即实现满租，大型第三方物流和冷链物流企业为主力租户。

CBRE的报告还指出，一线城市新增供应的集中放量也使前期受到抑制的仓储需求得到释放。随着电商自建仓库的逐步交付使用，其退租后搬迁或整合至自建仓的现象日趋增多，对一些物流需求不活跃城市的高标仓库市场带来压力。

《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大。此外，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.17平米。

我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。现代物流设施仅占了总需求的20%，市场较为零碎，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间。

业内分析认为，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。