保利加杠杆 拟发行百亿永续债

在近期房企融资潮中，拟发行百亿元永续债的保利发展显得更为瞩目。

11月29日，保利发展发布公告称，公司成功发行2018年度第四期中期票据（永续中票）。该永续中票计划发行总额15亿元，实际发行总额15亿元，利率4.63%。

此前的11月27日，保利发展发布公告称，近日，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。

在“重回前三”的关键时期，保利发展选择以永续债的形式大手笔融资，背后有怎样的考量呢？

永续债财务成本大

永续债是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期，或者期限非常长，但大部分的永续债都是带有赎回条款的，发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。

对于房企来讲，永续票据还可以起到“降负债”的作用。因为永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚评价称：“永续债相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，但是发行永续债需要更高的企业条件，变现能力相对较差，一般是大的房企发行加上回购等条件，在一定期限里赎回。”

因为发行大规模永续债而备受争议的恒大，曾经借此实现跨越式发展，但是同时也背负着更高的财务风险。在主动“去杠杆”的进程中，恒大于去年6月30日，已经全部赎回了1129.4亿元永续债。

对于保利发展而言，虽然目前发行利率较低，但是，从长期来讲，永续债的利率会定期攀升，带来巨大财务成本。公告同时显示，如果发行人不行使赎回权，则自第4个计息年度起，票面利率调整为当备注期基准利率加初始利差加300个基点，在第4个计息年度至第6个计息年度内保持不变。此后，每3年重置票面利率以当期基准利率加上初始利差再加上300个基点确定。

这就意味着，保利发展若不能在一个时间段偿还债务，那么重设的利率将会不断飙升，一般来说，三年后所支付利率可能高达9%，甚至更高，这将直接抬升融资成本。

加杠杆冲规模

对于债务攀升的保利发展而言，选择永续债可以使得负债规模不升反降。

近三年，快速扩张的保利发展负债规模快速增加。2015年至2018年三季度，总负债分别为3066.93亿、3498.95亿、5382.12亿、6845.2亿，对应的资产负债率也从75.95％上涨至79.87％。

与此同时，保利发展的净负债率也在攀升。据长江证券第三季报的分析，当前净负债率约101.4%，比2017年末的86.5%有所提升。

在一路加杠杆的形势下，永续债这种可以降负债的融资方式可谓是最佳选择。

事实上，在龙头房企“降杠杆”的浪潮下，保利发展的“加杠杆”背后反映出其对规模的诉求。

今年前三季度，在销售额排行榜中，保利发展位居第五位，与第一名碧桂园的销售额尚有2000多亿元的差距。

连续6年未曾进入排行榜前三名的保利发展在去年年底喊出“重回前三”的口号。

为此，制定了一个明确的“345”计划，即2017年销售额达到3000亿元，2018年销售额达到4000亿元，2019年达到5000亿元。

公告数据显示，截至前10月，保利发展累计实现签约金额3347.69亿元，同比增长40.74%，已完成全年目标的约84%。

销售额增长的同时，保利发展也在加速拿地。今年前三季度，公司累计新拓展项目108个；新增容积率面积2456万平方米；获取总成本1636亿元，拿地金额占比销售金额53.9%。从拿地金额来看，保利发展拿地金额已经冲进前三，仅次于碧桂园和万科。

由于地价的攀升，保利发展的拿地成本也在提升。保利2018年上半年的拿地均价7099元/平方米，同比增长92%。

左手拿地，右手融资，“重回前三”的保利发展已经火速全开。