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保利加杠杆 拟发行百亿永续债

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在近期房企融资潮中,拟发行百亿元永续债的保利发展显得更为瞩目。

11月29日,保利发展发布公告称,公司成功发行2018年度第四期中期票据(永续中票)。该永续中票计划发行总额15亿元,实际发行总额15亿元,利率4.63%。

此前的11月27日,保利发展发布公告称,近日,该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》,同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。

在“重回前三”的关键时期,保利发展选择以永续债的形式大手笔融资,背后有怎样的考量呢?


永续债财务成本大

永续债是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期,或者期限非常长,但大部分的永续债都是带有赎回条款的,发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。

对于房企来讲,永续票据还可以起到“降负债”的作用。因为永续票据产品在满足一定条件下可计入权益,提高发行人自身权益水平,能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚评价称:“永续债相当于债券中的股票,具有融资和降负债的双重优势,但是发行永续债需要更高的企业条件,变现能力相对较差,一般是大的房企发行加上回购等条件,在一定期限里赎回。”

因为发行大规模永续债而备受争议的恒大,曾经借此实现跨越式发展,但是同时也背负着更高的财务风险。在主动“去杠杆”的进程中,恒大于去年6月30日,已经全部赎回了1129.4亿元永续债。

对于保利发展而言,虽然目前发行利率较低,但是,从长期来讲,永续债的利率会定期攀升,带来巨大财务成本。公告同时显示,如果发行人不行使赎回权,则自第4个计息年度起,票面利率调整为当备注期基准利率加初始利差加300个基点,在第4个计息年度至第6个计息年度内保持不变。此后,每3年重置票面利率以当期基准利率加上初始利差再加上300个基点确定。

这就意味着,保利发展若不能在一个时间段偿还债务,那么重设的利率将会不断飙升,一般来说,三年后所支付利率可能高达9%,甚至更高,这将直接抬升融资成本。

加杠杆冲规模

对于债务攀升的保利发展而言,选择永续债可以使得负债规模不升反降。

近三年,快速扩张的保利发展负债规模快速增加。2015年至2018年三季度,总负债分别为3066.93亿、3498.95亿、5382.12亿、6845.2亿,对应的资产负债率也从75.95%上涨至79.87%。

与此同时,保利发展的净负债率也在攀升。据长江证券第三季报的分析,当前净负债率约101.4%,比2017年末的86.5%有所提升。

在一路加杠杆的形势下,永续债这种可以降负债的融资方式可谓是最佳选择。

事实上,在龙头房企“降杠杆”的浪潮下,保利发展的“加杠杆”背后反映出其对规模的诉求。

今年前三季度,在销售额排行榜中,保利发展位居第五位,与第一名碧桂园的销售额尚有2000多亿元的差距。

连续6年未曾进入排行榜前三名的保利发展在去年年底喊出“重回前三”的口号。

为此,制定了一个明确的“345”计划,即2017年销售额达到3000亿元,2018年销售额达到4000亿元,2019年达到5000亿元。

公告数据显示,截至前10月,保利发展累计实现签约金额3347.69亿元,同比增长40.74%,已完成全年目标的约84%。

销售额增长的同时,保利发展也在加速拿地。今年前三季度,公司累计新拓展项目108个;新增容积率面积2456万平方米;获取总成本1636亿元,拿地金额占比销售金额53.9%。从拿地金额来看,保利发展拿地金额已经冲进前三,仅次于碧桂园和万科。

由于地价的攀升,保利发展的拿地成本也在提升。保利2018年上半年的拿地均价7099元/平方米,同比增长92%。

左手拿地,右手融资,“重回前三”的保利发展已经火速全开。

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