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中粮地产重组大悦城终获通过 中粮系完成整合

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“未来可能还会有更多(合作)。”中粮系内部人士对21世纪经济报道记者表示。12月4日,备受关注的中粮地产(000031.SZ)与大悦城地产(00207.HK)的重组方案获得中国证监会审核通过,这也标志着中粮地产自2017年7月公告筹划重大事项停牌算起,历时17个月的重组即将步入发行阶段。

在央企深化改革,强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下,重组无疑对于中粮系地产板块意义重大。此前,中粮地产和大悦城地产虽属同一母公司,但两者之间合作鲜少。

本次重组成功过会后,中粮地产将成为中粮集团地产板块的唯一专业化公司。而中粮地产有望通过同类合并,形成品牌合力,有望实现规模递增,而两家也有望最大程度解决二者的同业竞争问题,使双方站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源。

分合背后

中粮系地产板块的拆分要追溯到2014年。当年9月12日,中粮置地以124.6亿港元代价收购了大悦城旗舰品牌下的北京、上海、天津、烟台及沈阳六项综合体项目组合和三个非控股权益商业项目。至此,中粮置业和中粮置地最终合并,成为中粮集团商业地产的海外上市平台。2014年12月9日,中粮置地更名为大悦城地产。

此后,大悦城地产与中粮地产切割成商业地产与住宅两条不同产品线的上市平台。据大悦城地产以前官微资料显示,中粮地产主要业务范围包括住宅地产、工业地产和部分自持物业的经营;大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向。虽然中粮集团是两家上市公司同一控制人,但中粮地产与大悦城地产在股权上没有直接控股关系。资料显示,中粮集团直接持有中粮地产45.67%股份;大悦城地产则注册在百慕大,由中粮集团在境外设置的得茂有限公司持有66.83%股份。

此外,21世纪经济报道记者发现,重组前,中粮地产和大悦城地产虽属于同一母公司旗下的不同地产平台,但两家业务鲜少有合作。2018年5月11日,中粮地产公告,与大悦城地产签署项目合作协议,拟合作开展深圳宝安25区城市更新项目。这是两家为数不多的公开合作。而中粮地产此前获取的资源中,却拥有不少商业资源。

不过,值得关注的是,重组前中粮系两个地产平台虽无股权关系又鲜少有业务合作,但两者在管理架构上却有着千丝万缕的关系。重组前,在中粮集团层面,地产板块被统一称为“中粮置地”。此“中粮置地”并无实体公司,而是以管理平台形式存在。据中粮地产官网显示:周政,2010年12月至今,任中粮地产(集团)股份有限公司董事长,2012年1月至今,任中粮集团有限公司副总裁,2013年2月至今,任大悦城地产有限公司董事会主席、执行董事;曹荣根,2016年12月起任大悦城地产有限公司执行董事,2017年5月起任中粮地产公司董事、总经理。

事实上,无论是宏观形势还是公司战略层面,整合都是中粮系大势所趋。

2014年7月15日,国务院国资委召开新闻发布会,公布了开展“四项改革”试点名单,中粮集团成为首批被纳入试点的六家央企之一。2015年中,中粮集团对架构进行了一次深刻的调整,建立了18个专业化业务平台,分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来,已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2017年7月底,作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。

中粮系一位内部人士曾在公开场合表示,“我们要想纵横百舸,离不开强强联手,为什么?今天我们看到所有热点地块、热点项目都会有很多开发商合作,这不仅是风险共担,更重要是资源共享,挖掘更大价值。”不过,该知情人士无奈地表示:“对于中粮而言,目前有两个地产板块上市平台,我们一直说要规避同业竞争。但实质上其他没有任何血缘关系的地产商都在联合,我们也很开放地与其他企业合作。”

地产板块整合

12月4日晚,中粮发布公告称,收到中国证监会通知,中粮地产重组大悦城事项获得无条件通过。中粮地产股票于12月5日开市起复牌。

实际上,大悦城地产与中粮地产重组之路也是一波三折。

今年3月30日,中粮地产公布与大悦城地产的重组预案。拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份,占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%,交易预估价格约为147.56亿元;12月4日,中粮地产重组二次上会审核。第一次是在10月25日,当时证监会发布的审核结果是未获得审核通过,理由是交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据;但在重组折戟不足1个月,11月15日,中粮地产再次推进重组大悦城。此次重组并未对之前的交易价格、配套募集资金等进行调整,而是增加了中企华出具的估值报告,用收益法论证交易作价的公允性。此外,中粮地产与交易方明毅公司签署大悦城盈利预测补偿协议,为重组之路加了一道筹码。

此次整合无疑将助力中粮地产板块发展。在央企深化改革,强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下,中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展,两个公司的整合势在必行。而本次重组成功,也有望实现规模和竞争力的大幅提升,步入发展快车道。

大悦城地产作为中粮集团综合体及商业地产运营的海外上市平台,专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。经过多年发展,大悦城已成为中粮旗下最为成功的商业地产运营平台,在业内很高的品牌影响力和消费者口碑。公开资料显示,2018年1—10月,大悦城地产销售额达152.6亿元,同比增长11%。中粮地产作为全国最具影响力的房地产企业之一,项目主要布局在北京、上海、深圳、成都、厦门等二十多个城市。

本次重组完成后,中粮地产无疑将成为产品线齐全,市场内少有的拥有地产全业态的公司。中粮集团的地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补,使双方在融资、市场、人才、土地获取、品牌等方面深度融合,有利于激励机制的完善和运营效率的提升。

香颂资本董事沈萌认为,中粮地产重组收购大悦城由来已久,住宅为主的中粮地产合并收购商业为主的大悦城,可以兼顾内地和香港的市场优势,降低经营成本,承担房地产业宏观调控下的巨大压力。

“这两年土地市场界限更加模糊,市场变化也需要中粮整合此类住宅和商业板块的资源。” 易居研究院研究总监严跃进表示。

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