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冯仑秋裤论:开发商如何成为大公司?

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地产圈称得上顶级IP的盛会不多,已经成功举办三届的中城联盟绝对是众人心中实至名归的“殿堂级”论坛。

12月2日,由网易房产独家网络媒体支持的唯一全董事长级别地产盛会——“第四届中城联盟论坛”在北京嘉里大酒店隆重举行。冯仑、吴伯凡、田明、左晖、林中、陈劲松、姚劲波、潘军、漆洪波、罗臻毓、邹益民、吕莉、钟坚声等近百位领军人物齐聚。

冯仑秋裤论:

“人什么时候算长大了成熟了?——不用妈妈提醒我们该穿秋裤了。现在开发商都长大了成熟了,自己都知道穿秋裤。”

中城联盟第二任轮值主席、御风集团董事长冯仑以“秋裤论”作为开场,分享了《后开发时代的大公司》的主题演讲。

而所谓“后开发时代”,则是指由单一的住宅、开发、销售的模式,逐步地进入到产品线越来越多,价值链越来越长,商业模式越来越复杂的时代。在后开发时代,比拼的是资产管理、运营精细的能力。这和冯仑“秋裤论”同出一辙,房地产已经由青春期进入成年期。

冯仑认为,在后开发时代,第一要慢,“活变慢了”;第二要稳,“财务越来越健康”;第三要精,“产品越来越要注重品质、还要管理”;最后还要富。

那么在后开发时代的大公司是怎么样的呢?冯仑总结一下几种公司类型:

第一类是聚焦型。后开发时代,传统开发商开始收缩规模,但仍然要聚焦于“传统开发”,将其做大做强。

另外一类是金融型公司。而金融类公司,分两种:一种是只投资,很少经营,比如黑石投资、中国人寿等寿险、纯金融机构;还有一种是有资产、有关系的金融性的公司。

第三类叫做收费开发商。冯仑以瑞联距离解释:“后开发时代的大公司,主要就是导演+制片,出不到10%的自有资金,一般是5%-10%。其他的都是加杠杆、用别人的钱,然后投标拿到项目,最后回报率超高。”

第四类是专业开发商。冯仑讲述了2种专业开发商,他说,“普洛斯是一个专业开发商,是商用不动产当中的工业物流的最大的公司、全球第一,这就是专业开发商,就是做专业的不是做住宅。其二,还有在专业领域里面成为一个巨大的公司。”  

结合中国的实际,我们能做出什么样的大公司呢?冯仑再讲述了以上4种后开发时代的大公司类型后,回到最初的问题,他自问自答地称:“未来还有什么样的大公司,就靠在座的我们进一步的去创新、去创造。 未来20年进入到后开发时代以后,我们仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代,我们应该聚焦在我们自己的本业上,研究借鉴别人的模式,也创造出我们自己的业绩,同时也不辜负我们自己,做一个成熟的秋裤男。”

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