地产圈称得上顶级IP的盛会不多，已经成功举办三届的中城联盟绝对是众人心中实至名归的“殿堂级”论坛。
12月2日，由网易房产独家网络媒体支持的唯一全董事长级别地产盛会——“第四届中城联盟论坛”在北京嘉里大酒店隆重举行。冯仑、吴伯凡、田明、左晖、林中、陈劲松、姚劲波、潘军、漆洪波、罗臻毓、邹益民、吕莉、钟坚声等近百位领军人物齐聚。
冯仑秋裤论：
“人什么时候算长大了成熟了？——不用妈妈提醒我们该穿秋裤了。现在开发商都长大了成熟了，自己都知道穿秋裤。”
中城联盟第二任轮值主席、御风集团董事长冯仑以“秋裤论”作为开场，分享了《后开发时代的大公司》的主题演讲。
而所谓“后开发时代”，则是指由单一的住宅、开发、销售的模式，逐步地进入到产品线越来越多，价值链越来越长，商业模式越来越复杂的时代。在后开发时代，比拼的是资产管理、运营精细的能力。这和冯仑“秋裤论”同出一辙，房地产已经由青春期进入成年期。
冯仑认为，在后开发时代，第一要慢，“活变慢了”；第二要稳，“财务越来越健康”；第三要精，“产品越来越要注重品质、还要管理”；最后还要富。
那么在后开发时代的大公司是怎么样的呢？冯仑总结一下几种公司类型：
第一类是聚焦型。后开发时代，传统开发商开始收缩规模，但仍然要聚焦于“传统开发”，将其做大做强。
另外一类是金融型公司。而金融类公司，分两种：一种是只投资，很少经营，比如黑石投资、中国人寿等寿险、纯金融机构；还有一种是有资产、有关系的金融性的公司。
第三类叫做收费开发商。冯仑以瑞联距离解释：“后开发时代的大公司，主要就是导演+制片，出不到10%的自有资金，一般是5%-10%。其他的都是加杠杆、用别人的钱，然后投标拿到项目，最后回报率超高。”
第四类是专业开发商。冯仑讲述了2种专业开发商，他说，“普洛斯是一个专业开发商，是商用不动产当中的工业物流的最大的公司、全球第一，这就是专业开发商，就是做专业的不是做住宅。其二，还有在专业领域里面成为一个巨大的公司。”
结合中国的实际，我们能做出什么样的大公司呢？冯仑再讲述了以上4种后开发时代的大公司类型后，回到最初的问题，他自问自答地称：“未来还有什么样的大公司，就靠在座的我们进一步的去创新、去创造。 未来20年进入到后开发时代以后，我们仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代，我们应该聚焦在我们自己的本业上，研究借鉴别人的模式，也创造出我们自己的业绩，同时也不辜负我们自己，做一个成熟的秋裤男。”
本文来源：网易房产
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