地产圈称得上顶级IP的盛会不多，已经成功举办三届的中城联盟绝对是众人心中实至名归的“殿堂级”论坛。
12月2日，由网易房产独家图文报道的唯一全董事长级别地产盛会——“第四届中城联盟论坛”在北京嘉里大酒店隆重举行。冯仑、吴伯凡、田明、左晖、林中、陈劲松、姚劲波、潘军、漆洪波、罗臻毓、邹益民、吕莉、钟坚声等近百位领军人物齐聚。
中城新产业董事长刘爱明再次谈起了他的“窄门生意”。
2015年，刘爱明淡出了主流地产圈，创办中城新产业，开始专注产业地产领域。他在今天《窄门之路》的演讲里提到，据不完全统计，房企前50强有45强已进入产业地产领域，但让他奇怪的是，“围绕它做地产应该是市场非常大，但是为什么谈的人比较少呢？”
他分析认为原因有两点，一是虽然做产业地产的人很多，但是大家共识的模式很少。甚至已有的共识也在发生改变和迭代。
二是对做地产的人来说，过去更多的是分享人口红利、城市化的红利等。未来可能大家谈到产业地产，无论是社会还是政府，对我们的要求不仅要分享红利，而且要创造价值，这个创造价值的过程跟主流地产原来做的东西完全不一样。
潜心研究三年产业地产的刘爱明，在公司战略方面提出的主张是：先产业，后地产，重生态，轻招商，强持有，弱销售。
在他看来，产业是目标，不是结果。“我们想挣地产的钱，但我们的核心能力是产业不是地产。我们经常说像建商场，其实我们买地、盖商场、建起来不是本事，甚至我经常说商场直到招商开张那一天也不是本事，从商业地产角度来说，开张那一天才是开始，以后要运营。我们经常开商场，开着开着以后越来越糟。”
多年的经验较教训让刘爱明发现，产业地产是做产业集聚，而产业集聚也有自身的规律，“非常多的路径依赖、智力成本、市场因素、土地劳动力成本、政府的政策，这块是很多企业无法选择的，但今天我们想形成产业集聚，要遵从规律，努力从产业要素与资源禀赋这来思考促成。”
刘爱明清晰地记得，他的第一个项目跟碧桂园合作，负责一个小镇项目的产业打造，建面有300万平米，其中产业部分有100万平方米。
“100万平方米什么体量？诸位大佬咬咬牙一天晚上就卖了，我们要招商1000家，每天招一家意味着要招三年，三年才能把这件事完成，显然不可能。”
刘爱明认为，产业地产供过于求，从南到北都有产业园，问题就是凭什么客户到你这来？
他的解决思路是，把招商这件事演变成帮助客户在这个园区收获更多的生意。“我能提供一种围绕你生意的服务。我们把产业服务跟企业服务分开。产业服务无非是技术、资金、人才、市场，实际上我们是要建立产业公共服务平台，围绕着这个产业技术、资金、人才、市场我们提供服务，这样你到我的园区来，可能结果是不请自来。”
刘爱明坦言，想挣这个钱就得专门研究去干这个事，所以他一门心思栽到产业地产的领域里。“这条路走的人很少，所以我形容叫窄门之路。”他表示，窄门之路有一个好处，因为走的人少，所以没什么竞争，很容易赢得大家的支持。
本文来源：网易房产
作者：田晏林
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