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万科“过冬”:紧抓6300亿回款 收并购逆周期扩张

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万科早已开启“过冬”模式,业务更加聚焦收敛,并定下了6300亿的回款目标,压力比往年来得更大。

“中国经济呈L形特征,现在仍未见底,有些人还是太乐观了”。11月30日,万科董事会主席郁亮在华东媒体沟通会上说,房地产行业也要“过冬”,不能寄望于政策再次放松。

万科早已开启“过冬”模式,业务更加聚焦收敛,并定下了6300亿的回款目标,压力比往年来得更大。

在最后的两个月内,万科各区域公司铆足了劲加紧推盘、优惠销售,以加快去化,达标回款。

与此同时,资金充裕、杠杆极低的万科也加快了收并购步伐,趁机收购了同行如恒大、华夏幸福、海航旗下多个项目公司股权。

郁亮表示,收并购和合作是万科一直以来都在做的,万科公开拍地的比例仅约50%。收并购、拿地与“活下去”没有什么关联。

他进一步说,万科“活下去”被外界放大,实际上只是公司每年秋季例会的战略检讨。对万科而言,活下去的内涵是“活得好,活得久”。

目标可达成

2018年的最后一个月,房企纷纷抢收,通过快速推盘和降价销售来回笼现金,万科也不例外。

公告显示,前三季度,万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米,合同销售金额4315.5亿元,同比均增长8.9%。

这个数字距6300亿回款目标还有一段不小距离。10月,厦门万科传出降价风波,或开启了今年万科降价促销加快去化的序幕。几乎同时,郁亮在内部会议上指出,6300亿回款是其他一切业务的基础。

万科在四季度的销售脚步明显加快。10月,万科实现合同销售面积341.3万平方米,同比分别增长37.73%,合同销售金额540.7亿元,同比涨46.97%,销售规模显著反弹。至此,万科前10个月累计销售金额4856.2亿元,同比增长12.2%。

以深圳万科为例,作为“回款压力最大的”万科南方区域重镇,近期推盘动作频频。

11月,深圳万科相继推出万科香蜜府、万科星城、臻山府三期等项目,此外和风轩也在开盘前的预热中。其中,11月最后一周入市的万科星城和臻山府三期通过相对低价和高性价比,成为“网红”项目,去化率远高于同期其他项目。

11月30日,郁亮表示,“现在还有32天,以万科的执行能力,年度6300亿元的回款目标基本可以完成。”

在今年楼市的下行周期中,除了加速回款,万科似乎还有更重要的事情要做。

万科2018年中报显示,其账面现金1595亿元,一年期负债总和609亿元。如果仅仅是过冬,对万科来说毫无压力。

一方面,市场下行,万科年末不仅加速推盘和销售,还要在收紧的政策中寻求更多融资渠道;另一方面,万科又逆周期操作,开始了自己的逆势扩张之路。

根据万科披露的数据,今年前10个月,其累计新增项目205个,新增权益建筑面积达到2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元。据克而瑞2018年1-10月房企新增货值榜单,万科前10个月新增土地货值5468亿元。

数据宝统计显示,按照权益金额计算,万科三季度拿地金额为458.7亿元,而恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元,万科相当于其4家总和。

进入调整期,房企的马太效应进一步增强,作为龙头企业,万科的扩张路径明显。

对此,郁亮表示,测算一下万科的销售金额和拿地权益之比便可知,万科仍然是在为未来的正常发展拓展资源。

收并购之猛

在市场持续低迷的情况下,今年房企公开拿地热情下降,土地流拍频频,通过股权交易获得土地,成为大房企拿地的另一主要途径。

在万科历史上,曾发生过几起规模较大的并购事件,如收购浙江南都地产,以及广汇资产包等。

今年以来,万科的几宗收购也颇为引人注目。在万科的收购清单中,不乏像恒大这样的龙头企业的项目。

11月9日晚间,嘉凯城公告称,公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包,杭州锦蓝置业有限公司以底价竞得上述资产项目包。

溯源可见,杭州锦蓝归属于浙江万科南都房地产有限公司持股50%的杭州锦业,而嘉凯城控股股东为恒大地产母公司凯隆置业。

在这次收购的5家公司中,涉及位于杭州、诸暨、重庆等4座城市共6个房地产项目,项目剩余可售面积超过71.06万平方米。除了3.55亿元的交易价格外,还包含约30亿元的股东债权款,合计约33.58亿元。

万科这次出手为其在华东的布局加注了砝码,而在更早的10月,万科对华夏幸福环京地段项目的收购,则助力了万科的华北扩张。

10月10日,华夏幸福发布公告,宣布与北京万科、北京恒燚合作,通过收购目标公司部分股权的方式,合作开发多个环京项目,交易价款约为32.34亿元。

此次收购涉及的5个项目子公司共持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约33.93万平方米,均为住宅用地。

除了这两宗与大房企之间的收购扩张,万科今年与海航的交易也数次上演。

海航今年一直在变卖资产,处理自己的传统房地产项目,先后出售了悉尼写字楼、海航首府、海航广州白云项目等多处国外和国内资产。

早在7月,北京万科就从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园(一期)80%股权,交易价格为3.12亿元。

11月7日,万科旗下北京厚朴蕴德投资管理合伙企业(下称“厚朴蕴德”)收购海航基础旗下子公司所持有的广东兴华实业100%的股权,价格约为10.35亿元。广东兴华实业主要在建项目是海航中央酒店广场,总建筑面积为17.7万平方米。

海航与万科之间频繁的交易来往,凸显了海航和万科在地产业务上的一退一进。在政策调控和市场下行的大环境下,房企选择了不同的求生方式。

易居智库研究中心总监严跃进认为,行业调整期将出现很多资产收购的机会,对万科这类稳健型房企而言,下行周期更像是一个机遇,“活得更好”或许才是万科追寻的目标。

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