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政策底部或已现 房企并不悲观

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与贯穿全年的拿地热情相比,近三个月以来,房企拿地速度明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示:随着房地产市场逐渐进入平稳期,部分城市出现下调,大部分城市去化速度放缓,房地产龙头企业拿地的节奏明显放缓。

25家龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿,这也是最近4年来首次出现。而此前,25家房企拿地金额基本在每月1200-2000亿。与此同时,房地产调控频率也在逐步放缓。11月房地产收紧约束性政策锐减。截至上周末,11月来,各种房地产调控政策合计仅20次,相比之前平均单月40次明显减少。

新城控股副总裁欧阳捷认为,房企拿地放缓现象还会持续一段时间,但这并不意味着市场的悲观。在调控之下,市场预期有所变化,投资投机性需求被挤出,改善型和自住型需求受到抑制,供求关系得到一定程度的调整与平衡。

政策底部或已现

11月楼市政策明显减少,只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策,针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

与此同时,从全国看,严格落实之前的调控政策,整体市场已经出现平稳,部分城市房价开始明显调整。市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因。楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。中原地产研究中心统计数据显示:金九银十成色不足,大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米,环比下调了11%。

受多重因素影响,房企拿地热情也有所减缓。数据显示,25家房地产行业龙头房企中, 9-11月,拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。

中原地产分析师张大伟认为,房企拿地减少是受资金压力、销售放缓、土地条件苛刻等多重因素影响。他认为,楼市单月成交连续2个月同比下调,金九银十退烧,楼市接近拐点。

截至2018年10月,本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据,9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,近几个月房企拿地量减少,主要有以下几方面原因,其一是房企谨慎度在提升,拿地热情在减少,土地流拍案例不断增多;其二是部分房企的拿地资金受限,尤其是近期项目去化速度变慢导致回款同步变慢,让不少房企感觉“捉襟见肘”;其三是大型品牌房企拿地的模式更为多样化,除了在土拍市场获得土地外,还通过合作或股权转让等方式获得土地储备。

张波认为,土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”,近期土地市场趋冷也是楼市降温的直观体现,降温本身已是共识,但房企心态变化上更值得关注。变化主要体现在拿地城市的选择上,一方面部分房企将重心重新调整回一二线,绿地、阳光城、中梁地产等品牌房企,开始加大在一二线城市的布局;另一方面,部分房企依然坚定看好三四线城市甚至加大在三四线的布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同时,抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期,用高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。

楼市预期稳定

房企拿地放缓是否意味着对后市预期悲观?

易居研究院副院长杨红旭认为,房地产市场降温,房企普遍对未来房价走势比较悲观,现在拿地等到明年卖房的话可能会被套住。房地产商预期下降,也就不再大量拿地。

杨红旭判断,调控政策明年可能放松。“从今年九月份开始,楼市进入平稳期,即不升级也不加码的企稳期。我估计到明年,调控会略放松。一方面楼市确实普遍低迷,部分城市相当低迷;另一方面,宏观经济仍不太乐观。因此,客观上讲,房地产依然是很重要的产业,对于稳增长发挥重要的力量。”

杨红旭认为,明年调控政策会由紧转为略松,但不太可能出现大幅刺激楼市情况。明年主要是一个小政策局部放松,有些地方政府放松。而大的政策放松预计2020年会出现。

欧阳捷并不这样认为,他认为,房企拿地减少主要源于地价高而房价受限,房价地价差太小,“有些项目不足以覆盖建安成本、运营成本和税费”,但地方政府对于土地价格的预期还未明显下降,房企也不愿拿高价地,近几个月房企拿地自然减少了。事实上,今年1-9月,二线城市成交住宅用地同比增长26.6%,三四线城市同比增长46.6%,房企拿地已经比较多了,总体上看,房企并不缺地。

欧阳捷认为,中央着眼大局,调控不会放松,是谓大稳;各地意在财政,一城多策,是谓小乱。比如,限贷是央行支持调控的唯一统一标准,但各地可能会有一些“小动作”,但不会影响楼市大稳,比如小幅放松限购,降低购房条件,稳定购房客流。但小乱不会影响楼市大稳。因此,调控整体放松的可能性几乎为零。

张波则认为,对于楼市用“悲观”来形容则过于片面,整体市场基本面应该是预期“稳定”,但“悲观”用来形容投资市场则是更为贴切。换言之,在未来楼市稳定的大背景下,房价本身也不会有太大起伏,尤其不会出现大涨。对于期待在楼市,尤其是住宅投资上短期获利者来说,应该只能持“悲观”态度了,相反自住者则迎来了最好的选房找房时机。另外从市场的成交量来看,明年将依然保持和今年的大致均衡,但一线城市的市场,尤其是二手房市场低迷将表现得更为明显。

就土地市场而言,张波认为,土地市场趋冷在短期内很难得到改变,并且这一状况至少将延续到明年一季度,同时楼市降温向三四线不断蔓延,未来三四线城市土地也难以再现近几年的辉煌。

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