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单日成交316亿,北京土拍盛宴背后的玄机

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11月26日,北京13宗地块集中出让,单日成交额超316亿,刷新历史纪录。新京报记者 张建 摄

资金成本优势凸显,国资背景企业发力拿地;现实销售不乐观,利润有限,房企谨慎出手

虽然已经过去几天,但是这场超过316亿元的北京土拍盛宴,余温仍在,规模、溢价、流拍、房企无不成为业内的谈资。如果说此前土地“断供”让房企们无处发力,那么此时的供应潮则能窥探各家的实力、战略、心态与思路。国企、央企发力,主流房企缺席,非房企再现等几大特征突出,背后的原因是什么?他们对于土地市场的心态以及战略布局又发生了哪些变化?

国资企业或独立或联合揽入10宗地块

11月26日的北京土地市场,13宗地块出让,数量历史之最;区域分布均衡,满足各取所需;相关地块共享保证金,增加参与者积极性。在种种刺激下,各路神仙与“大咖”活跃,超过30余家企业,独自或者是组成联合体出战。

如果要细究此次参与竞拍的企业身份,超过半数有国资背景。

如中交、中建一局、中铁置业、中铁诺德、金茂等央企,北京城建、首开、华发、北京住总、兴创等国企,以及万科、绿城等混合所有制企业。而往日经常出现在北京土拍市场的主流房企以及民企屈指可数。

再看最终的成交结果,12宗成功出让的地块中,有10宗被具有国资背景的企业抑或是联合体摘得。其中,表现较为突出的是中铁系以及北京住总集团。中铁系的中铁诺德和中铁置业,携手并进,分别经过64轮的举牌以70.2亿元和近50轮的举牌以58.4亿元的总价分食丰台白盆窑两宗住宅用地,而70.2亿元的总价更是今年以来北京单块土地出让总价的第二高。最具看点的是,在白盆窑其中一块地的竞价中,中铁置业和中铁诺德竟然兄弟相杀、交替举牌,让围观者不禁惊讶于央企的财大气粗。

另一宗大热的地块则来自于昔日不受待见的大兴区采育镇。该地块地处六环之外,但是11月26日的现场竞价中,却是唯一一宗触及溢价上限并进入自持环节的,而最终的获得者北京住总集团是一家国有企业。此外,在报名阶段,得益于“共享保证金”新规,报名五宗地块且有所收获的金茂和华发,也属央企和国企。

但是,纵观这些拿地的国企与央企,并非龙头、主流,有的甚至排在房企销售50强开外,他们的“逆袭”是卷土重来还是资金无忧抑或是抄底地市?一位斩获地块的国企代表告诉记者,拿地并不代表有很多钱,而是在保证资金财务安全的情况下,选取价格合适的地。不过,相比于民企来说,国企与央企确实有融资优势。

中信证券研究报告显示,相比之下,国有龙头企业及混合所有制龙头企业受此影响较小,大型民企及其他民企融资成本有上升趋势。

为了维持现金流和周转,有的企业甚至走上境外高成本融资之路。11月份,多家房企的美元融资票面利率均超9%,高则达到13.75%。相对而言,国内的融资成本则低一些,介于3%-9%之间。一位房企人士感叹,“融资成本高则相差7%,这都是纯利啊!”

此外,在当前的经济形势、地产下行趋势以及海外投资收紧的情况下,国内的房地产仍被看做是资产配置的重要方式,且在不断强调金融风险的当下,国企与央企也是金融资金可信的输出渠道。一位熟悉土拓的业内人士表示,“金融机构在环境不好的时下,钱必须有出路,选择国企是必然之举。相对而言,国企是真不差钱。”他还表示,目前在北京拿地,对于新崛起的开发企业进入核心一线,也是好时机。

中国指数研究院分析,在房企融资渠道保持收紧的背景下,央企国企或融资渠道多元化的企业凭借资金及成本优势在土地市场加速布局。

去年拿地“大户”缺席,手中有“粮”还是资金承压?

细数2017年北京拿地排行榜,首开、保利、龙湖、万科、旭辉、天恒、远洋、中海排在前几位。再看11月26日的土地竞拍,上述大部分企业缺席。首开虽然报名三宗地块,但是仅获得一宗;万科虽然参与了未来科学城一地块的竞价,但是并未举牌;旭辉报名2宗地块,也空手而归。

13宗地块集中出让,“蛋糕”与诱惑很大,但是北京土地市场常出现的主流房企却大部分缺席,是巧合还是事出有因?有大型央企人士告诉记者,其实公司今年已经在北京拿了几块地,年前还会再拿一块,这次没有参与,主要是觉得没有特别合适的地块。

上述熟悉土拓的人士也分析,万科、龙湖前一阶段已经突击储备了大量土地,按照行业惯例,今年的投资任务或已完成。

这或许只适用于个别企业,因为对大部分房企来说,下行周期,减少拿地与支出,是保证财务安全的方式之一,今年有不少房企都在缩减土地投资。“很多民企在战略收缩,减少投资,市场整体下行需要捂着口袋先活下去。”上述熟悉土拓的人士表示。

此外,北京房地产市场有自己的特殊性,无论是共有产权住房还是限房价项目,销售价格均受到限制。“他们未来的利润空间有天花板,且本身起拍价也不算低。既然都有风险,资金紧的情况下,民企更愿意在更多价格涨幅空间大的项目上去博弈,比如在其他城市拿地。”有业内人士分析。

还有一点是,目前北京新房市场中,占据供应主力的限房价项目,现实的销售与去化并不是很乐观,也给房企拿地增加了压力。在11月26日超大规模的土地拍卖中,即便是国企央企纵横捭阖,但是平均15.5%的溢价率,说明目前的北京土地市场中,企业们仍然很谨慎。

非房企频现土地市场,资产配置需要?

另一个需要关注的是,北京土地出让市场中非房企的身影。11月26日,由于仅有一家房企报名,昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目QLQ-004地块,被教育机构好未来以13.2亿元的底价摘得。好未来创始人张邦鑫对记者表示,未来地块将用于研发办公。而当月较早时间(11月5日),小米联合华润置地,以26.57亿元的底价摘得昌平区沙河镇七里渠南北村一宗公建混合住宅用地。此外,还有京东,去年曾以38.5亿元拿下北京亦庄一宗商办用地。

前两者有共同点,拿地企业均为非房企,所得地块中均含有自持部分。好未来摘得的QLQ-004地块,设置了苛刻的竞拍门槛,竞得人须对该宗地建筑规模100%自持,自持年限不低于20年。小米所摘地块要求,竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持,自持年限不低于20年。据了解,该地块137272平方米的总建筑面积中,住宅部分仅41181.6平方米,公建部分高达96090.4平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示,当下土地市场,房企对公建类地块运营办法不多,特别是位置相对一般的地块。使用者直接参与这部分土地的开发,能够降低房企拿地的资金成本。预计这种模式未来在北京或其他城市依然有出现的可能性。

目前,越来越多的非房企拥抱房地产,买地建楼恐怕不单单是办公研发需求。在业内人士看来,也有资产配置的需要。

本版采写/新京报记者 段文平

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