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香港楼市表现“疲软”,引发下行焦虑

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1997年楼市大跌对于港人来说是一个沉重的记忆。现在代表着香港房价顶端的香港岛,楼价自今年7月份以来已经下跌约5%。

几个月以前,港人还在为房价高、住房难问题在各种场合争论得沸沸扬扬;短短几个月后,港人对待楼市的情绪发生了巨大的改变。

地市流拍、降价、购房毁约变得比以往更为常见,楼市下行在此刻以其更具潜在的影响力,刺激着港人的神经,引发对香港楼市未来的担忧。

从近日各种的香港楼市记者会来看,人们先前对于住房难问题的关注已明显弱化很多,取而代之,楼市下跌所带来的影响成为每场记者会的焦点。与此同时,港人对楼市的心理变化,通过各种记者会,也被筛进了扩音器一般,成倍地放大。

“楼市下跌对开发商未来销售影响点呀?”“想请问下,边一类资产风险更大?”“会唔会出现好似97年一样嘅大跌?”“政府会唔会出台政策‘撤辣’救市?”……

纷繁复杂的同一类问题,成为了每一场媒体记者会里面抛出最多的疑问。

楼市下行与市场忧虑

从中环地铁站D口出来,径直穿过皇后大道,再走上一段斜坡,相继穿过士丹利街、威灵顿街两个街口,便是德己立街兰桂坊的位置。大多数港片里,这是形形色色的青年男女约会的圣地,而在当天,香港众多楼市记者会中的一场将在这里举行。

事实上,由于进入年底,加之香港楼市最近表现出的“疲软”,像这样以各种形式举行的楼市展望会,几乎在香港的每一栋甲级写字楼都可以寻到踪影。

相比起会议报告及数据的说明,已经明显身处市场下行现状的媒体记者,似乎更倾向于寻求问题的解答。在短短一个半小时的展望会中,问答部分几乎占去了三分之二时间。

其中,出席媒体记者最关注的是:“香港楼价是否会重演1997年‘断崖式’的下跌?”

这种想法并非出于对香港楼市的过度忧虑。观点地产新媒体了解,今年6月到9月,港岛、九龙、新界A类私人住宅售价分别录得下滑3%、7%、4%。此外,以近段时间香港部分郊区楼盘房价成交数据来看,楼价下跌甚至达20%。

REA集团11月21日披露的一份调查报告指出,在代表着香港房价顶端的香港岛,楼价自今年7月份以来已经下跌约5%,这个数据与上半年的调查认为“12个月内楼市价格将上涨超过10%”的预测大相径庭。

该份以网上问卷形式进行,通过调查1002名香港市民看法所得出的报告,同时也引出了港人对于香港楼市或将进一步下跌的担忧。

对市场的担忧也将进一步影响人们入市的意欲。观点地产新媒体获悉,莱坊香港办事处19日披露的数据显示,预计今年内香港成交的一二手楼将为6-6.1万宗左右,这跟传统甚至超过10万宗的成交量录得较大差距的跌幅。

另一方面,香港金管局总裁陈德霖近日表示,香港楼价自8月开始回落,成交量明显减少,至11月初,一二手楼成交量合计下跌近50%。

而如果把时间轴延长来看,港人对于香港楼市的担忧不无道理。据了解,自2003年起,香港楼市已经历了长达15年的上涨期,堪称历史最长上涨周期,而另外也有数据显示,至今年7月,香港私人住宅售价指数录得连续28个月上升,增长至393.5点。

与此同时,在瑞银近日发布的一组全球房价泡沫指数数据中,香港当之无愧排在了首位,成为2018年全球房价泡沫最严重的城市。

一方面,市场的周期性使得香港楼市的下行或将持续。另一方面,高度泡沫化的楼市使香港房地产市场在面对经济下行和市场周期时也将变得更为脆弱。

港人怎么看未来楼市?

1997年楼市大跌对于港人来说是一个沉重的记忆,“大崩盘”使得沦为负资产的房子就达10万多套,涉及总金额超过1650亿港元。根据数据统计,1998年至2003年期间,香港楼市跌逾60%。

事实上,港人“抱怨楼价过高”与“害怕楼价下跌”的心理也并非存在绝对的矛盾。

这个问题背后更大的讨论空间正在于,对于香港这个由金融和房地产主导的经济体,所能够承受的楼市跌幅到底有多大?

对于香港是否会出现1997年楼市大跌的问题,莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文19日表示,出现(像1997年)这样的大跌,可能性并不大。

其指出,一方面近年来香港金管局对购房者进行的压力测试,使得楼市相比以往要稳健许多。另一方面,香港政府过去一段时间实施的许多措施很大程度上也确保了香港市场及经济体系的健全和稳定,使得香港有足够的能力抵御楼市的影响。

当然,也有部分市场人士认为,现时贸易战导致的经济不稳定、股市波动,以及“五二折”居屋等引起房价下跌的因素,跟1997年楼市大跌时亚洲金融风暴和香港政府出台的“八万五”计划似乎都有几分相像。

除此以外,连续涨了15年之久的香港房价,也使得部分人士在市场周期面前感到担忧和恐慌。据了解,2004年至2017年期间,香港私人住宅售价指数涨幅超过4.4倍。

市场人士对观点地产新媒体表示,事实上,在每一个下行周期里,都会存在一定负资产的出现,而在现时香港市场中,这部分风险主要来自于价格较贵的二手居屋、单价较高的纳米楼以及高按揭成数的资产。

林浩文在展望会中作出预测称,未来12-18个月,香港楼市还会向下调整,初步预计下跌10%。当然,如果考虑到股市持续波动、贸易战对香港经济影响加深,林浩文认为,跌幅或将超过10%。

“但就算今天香港楼市向下跌至10%-20%,对经济来说不会是很大的冲击。”

除此以外,随楼市步入下行,港人对香港政府是否会考虑撤销“辣招”的问题上,也表现出较大兴趣。林浩文指出,政府调整政策还不大可能,因为楼价已经升了一段时间,近段时间是刚回调,即使是跌15%,都会认为是正常调整,而不会有一个较大的措施出现。

林浩文认为,香港政府如果真要“撤辣”,首先会从按揭成数和压力测试等较容易的方面进行操作,最后才会放宽空置税和买楼方面的限制。

数据也指出,虽然楼市近几个月进入下行调整期,但预计2018年全年,香港住宅还会有7%-8%升幅。

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