本报记者 王丽新
一日看尽12块地花落别家，这或许是多数长期盘踞北京楼市的民营房企前日的内心感慨。望而却步的背后是，未来两年的北京楼市，共有产权房和限竞房等政策性住房将继续唱主角。
11月26日，北京一天出让12宗经营性用地，一日卖地收入达316.46亿元，创下单日成交地块数量的新纪录。这一看似热闹的土地盛况之下，却意味着北京累计供应的限竞房土地合计已达80块。
据中原地产研究中心统计数据显示，按照“70∕90”产品占大部分计算，北京已经出让成交的土地将形成超过7万套限竞房。而2017年全年，北京新建商品房成交不足6万套。不难看出，想在北京发展，已绕不开限竞房。
或许，这才是龙头房企未积极参与这一拍地盛宴的原因。正如合硕机构首席分析师郭毅所示，碧桂园、恒大在北京虚晃一枪后重回三、四线城市市场，融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴，华润以联合体方式参与白盆窑地块、万科参与北七家地块，最终颗粒无收。
“共有保证金”护航
复盘2018年全国各地的土地拍卖情况可知，今年上半年，北京曾遭遇多次流拍；下半年，全国土地市场频繁出现流拍现象，土地溢价率亦一路走低。今年年初，房企集中抢三、四线城市土地的现象已经不再。
在这种市场背景下，11月26日，北京顺义区北小营镇地块在挂牌阶段无人报名，当天拍卖时临时摘牌停止出让。而其余12块土地，遍布顺义、房山、昌平、丰台、大兴、延庆、密云7大区域，其中1宗为商业用地，要求竞得人100%自持20年，3宗为共有产权住房用地，其余9宗均为“限竞房”地块。
需要注意的是，四环至五环位置共推出两宗地块，地块均位于丰台区白盆窑。这两宗地块曾规划为共有产权用地推出，并于今年年初双双流拍。
郭毅表示，此次规土委将地块的产品性质修改为限竞房再次推出，限售价格由此前的43000元/平方米提高至均价67702元/平方米，最高不超过71087元/平方米，而起始楼面价仅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，为房企预留了一定的利润空间，且相比共有产权房，限竞房虽然售价大幅提升，但对购房者资质要求较为宽松，产品局限性也更小，且产品和定价与四环的城市地段更为匹配，因此市场定位相对清晰，去化压力较小，加之利润合理，因此得以顺利出让。
值得关注的是，在以往的土拍活动中，一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中，竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。
共享保证金的制度，相当于用原本只够报名一宗地的资金，现在可用于报名竞买两宗地甚至三宗地，增加了土地拍卖的企业数，无疑资金本就紧张的房企多了一次参拍机会。
有业内人士称，这或许是现场30余家房企参与土地拍卖的原因，其中不乏万科、华润等房企参与，也有首开、金地、华发、住总等企业。
中铁系花129亿元重仓京城
以往的“招拍挂”大户万科、华润虽然都参与了此次的土拍盛宴，但最终结果是出价意愿并不强，最终均未摘得心仪地块。而与TOP10房企冷对北京土拍不同的是，阔别北京已久的富力、佳兆业回归，谋求千亿元的华发、新城现身土地二级市场，抄底北京的意图显露无遗。
但最终的赢家，是中铁。据媒体统计，继中铁诺德70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块后，中铁置业以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。
而北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团的全资子公司，中铁建工是中国中铁股份有限公司的全资公司。中铁置业集团北京有限公司则为中铁置业的全资子公司，中铁置业同为中国中铁的全资子公司。
如此算来，中铁诺德与中铁置业同为中铁系子公司。这意味着中铁系斥资128.6亿元竞得丰台区两宗地块，新增土地储备10.19万平方米，可谓是大手笔。
值得一提的是，相对于民营龙头房企的缺席和望而却步，住总、北京城建等其他国资背景的房企则均有收获。
实际上，从北京目前限竞房的供应和成交情况来看，北京年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期，供应限竞房套数为18580套，面积为216.5万平方米，网签销售套数为3391套，签约比例只有18.3%。按照最近入市的节奏看，预计2018年，限竞房将积压库存超过1000亿元。
而据《证券日报》记者了解，不少限竞房面临着还没入市就开始降价的局面，这或许是一些房企不得不缩减对北京市场投资的原因。因为，利润低，挤压时间比预期长，周转速度慢。
对此，郭毅表示，TOP10房企去年在土地市场斩获颇丰，但同时也背负了沉重的库存压力。但从长远来看，北京房地产市场的需求依然坚实，抓住有利时机，进军核心城市，有利于在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的成长机会。
本文来源：证券日报-资本证券网
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