佳兆业分拆物业赴港IPO 资本寒冬下的融资冲动

分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台。

每经记者 吴抒颖 每经编辑 陈梦妤

又一家物业公司将在港交所敲钟上市。

11月26日，佳兆业旗下物业集团在香港举行IPO新闻发布会。

佳兆业提供的资料显示，此次佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0～10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8～3.81亿港元之间。

虽然物业板块一直被视为优质资产，但今年下半年受资本市场低迷影响，在港上市的物业股表现平平。刚刚赴港上市的另一家同样由母公司分拆而来的物业股，更是遭遇了认购不足的境况，当下似乎不是上市的最佳时机。

佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强对这一问题回应称，对港交所、香港市场是充满信心的。问题在于，这一波赴港上市的物业公司，选择在这个时间节点启动上市计划，其背后的动机与逻辑又是什么？

高定价与缓扩张

在佳兆业物业之前，已经有彩生活、中海物业乃至雅生活、碧桂园服务等在多家在港上市的物业管理服务公司。在这些物业公司之间，有通过社区+互联网故事赢得资本市场青睐的，也有依靠母公司优越资源实现较好成长性的。

相较之下，佳兆业物业在规模等方面的表现并不突出。招股书显示，截至6月30日，佳兆业物业合约管理面积3000万平方米，在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目，服务用户数量为16万人。

但佳兆业物业的高定价仍然显示出公司对于这一板块的期许。据《每日经济新闻》记者了解，早期上市的彩生活定价为每股3.78港元，绿城服务定价为每股1.99港元，碧桂园服务和雅生活定价较高，分别为12.24港元每股和10港元每股。

在发布会上，佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿回答定价问题时透露，公司的估值考虑到一些对标公司，一方面是有一个实力强大的战略股东方，是一个地产开发商；另一方面则是服务素质以及鼓舞对象属于中高端水平。

物业公司上市，融资的目的大体相同，无外乎收购扩张以求在规模上有更长足的进步，佳兆业物业也不例外，其70%的资金将用于收购扩张。

招股书显示，本次IPO募集资金的50%或1.4亿港元，将被用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司，20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

但目前佳兆业物业在扩张上，走得还略微蹒跚，其旗下近80%的项目仍来自于母公司“输血”。据公开数据，其来自佳兆业项目的物业管理服务收益为1.36亿港元，占总收益的76.6%。而来自第三方的该项收益占23.4%，共计4170万港元。

廖传强坦承，在第三方的获取渠道上面，限于上市规则，所以现在收并购还没有展开，但后续肯定会有计划，目前还是局限于市场的招投标以及合资平台来进行的。

寒冬下的融资冲动

佳兆业已经是今年年内第四家赴港IPO的物业管理公司。在佳兆业物业之前，雅生活、碧桂园服务和新城悦已经在年内陆续在港敲钟。此外，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

在资本寒冬的背景下，外界普遍认为当下不是最好的上市时机，但佳兆业管理层仍然表示对港股市场充满信心。

“公司筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进，所以公司此时登陆市场，对港交所、香港市场是充满信心的。从经营策略以及对投资者负责任来说，都是经过慎重考虑的。”廖传强指出。

“时间节点不一定是选择在这个时间上市，而是刚好遇上了（这个时机）。”一名港股分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

忽略上市时机的讨论，事实上分拆物业平台上市，最为基本的因素仍然是融资冲动。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析称，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。

“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台，多一条融资渠道。”黄立冲指出。

在招股书中，佳兆业也表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

至于后市表现，黄立冲续称，地产股的估值往往不及物业股。“物业股估值还可以，地产股估值往往没有物业股估值高。对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”