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高银国际百亿借款腾挪 长实当起了高息放贷人

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“取代”金融机构职能的举动,对于长实等港企而言并不是第一次,尤其是在市场缺乏资金时,它们可以赚取高息回报。

观点地产网 作为目前高银金融旗下唯一的物业投资项目,香港高银金融国际中心一直是潘苏通资产腾挪、业务调整的重要砝码。这一次,它作为抵押的标的,为手头拮据的高银国际及时地输送了血液。

11月26日有媒体披露,高银金融于今年6月25日将旗下高银金融国际中心抵押给长实旗下公司,从而获得约102.3亿港元贷款,贷款将用于偿还工商银行贷款。

具体而言,此次交易由Smart Edge与另一家公司Winchesto Finance签订了贷款协议。其中,Smart Edge由高银及潘苏通私人分别持有60%及40%;Winchesto则由Paola Holdings Ltd持有99.99%股权,董事包括长实集团主席李泽钜,而Paola最终持有人也为长实。

高银国际该融资事项在长实的财报中也得到了证实。长实在其2018年半年报中,将一笔102.3亿港元的“短期应收贷款”计入账中。

“取代”金融机构职能的举动,对于长实等港企而言并不是第一次,尤其是在市场缺乏资金时,它们可以赚取高息回报。长实向高银金融提供的贷款,年利率约达8%;今年11月1日,中渝置地同样宣布认购中国恒大2020年到期的2500万美元票据,年利率11%。

腾挪的资金链

资料显示,高银金融国际中心位于九龙东临海新核心商业区,邻近九龙湾港铁站,大楼楼高27层,可出租面积约90万平方呎,包括超甲级写字楼楼层约80万平方呎和餐饮楼层约10万平方呎。

在高银金融的每一份财报中,“高银金融国际中心”都成为了高频词汇,其业绩表现颇受关注。于2018财政年度(截至2018年6月30日止年度),高银金融国际中心的租金收入及物业管理服务收益为8460万港元,较上年上升282.8%。

而于该年度,高银金融国际中心录得公平值收益约18.65亿港元,相比于上年的23.22亿港元减少19.7%,这是中心商业区内商业物业升值幅度较小所致。

今年4月份,为了简化及整合房地产业务,潘苏通对高银金融旗下的物业进行分拆。彼时,高银金融将两个在建住宅物业项目以123.94亿港元卖给了潘苏通,并以56.08亿港元收购高银金融国际中心剩下40%的股权。

待交易完成后,高银金融国际中心将由高银金融全资持有。高银金融彼时声称,集团的房地产业务也将主力于物业的投资。而估计交易所得净额约67.94亿港元,将为集团业务提供现金流入,以进一步发展业务。

但在潘苏通看来,经过左右手的资产置换之后,并不能填满高银金融的资金缺口。财报显示,高银金融现金及银行结存规模甚微,近三年来该指标最高值仅为2016年12月的8.6亿港元,且环比增速大多为负值。

高银国际百亿借款腾挪 长实当起了高息放贷人

数据来源:观点指数整理

手头如此拮据,对于有着房地产投资心思的潘苏通来说,显然是不能接受的。于是在6月末,一个融资的计划诞生了,即通过抵押高银金融国际中心,引援长实,获得102.3亿港元贷款。

观点地产新媒体查阅财报获悉,截至2018年6月30日,高银金融国际中心的资产总值为172亿港元,照此计算,此次102亿港元的融资,抵押了标的物业约60%权益。相当于上述4月份潘苏通资产置换之前,高银金融所持标的的原有权益部分。

事实上,为了换取更多的资金,高银金融抵押的资产并不只有高银金融国际中心。年报显示,于今年的6月末,高银金融抵押的资产还包括账面总值为72.5亿港元的发展中物业、金鋑公司的全部股本等。

此外,高银金融还抵押了其账面净值为4850万港元的预付土地租赁款项、账面净值为16.17亿港元的建筑物,以取得于2018年6月30日及上一年6月30日已获授但未动用的银行融资。

有了资金作支撑,潘苏通迈开了买地的步伐。

11月14日晚,高银金融宣布,附属公司迅富国际有限公司以地价约89.07亿港元,投得香港九龙启德第4B区4号地盘新九龙内地段第6591号地块,总占地面积约9708平方米。这也是香港启德前机场跑道第二幅出让的住宅地。

长实角色

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对观点地产新媒体表示,银行的贷款在融资方式里面算是保守的,一方面要求的回报会比较低,风险的偏好也会比较低;如果高银也想获得较大规模或者较高杠杆比例融资的话,可能要采取其他的方式。

显然,相对于银行贷款而言,高银金融更希望获得更大规模的融资,所以选择了抵押资产寻求投资人的方式。而这种方式对于资金提供方长实来说,回报自然会更高一些。

有消息人士称,2017年11月,长实集团以402亿港元出售所持中环中心全部75%权益之后,所套现的资金除了继续向英国、澳洲等地的公用事业行业投资外,也在市场缺乏资金之时,充当放贷人,向中资或其他缺乏资金的机构以8%以上的高息借贷。

而此次长实与高银金融的102亿港元贷款,年利率也为8%。以此推算,长实集团在这笔生意中,一年所收利息约8亿港元。从高银金融的角度来看,为了应对较高的贷款利息,也要保持资金的充裕,防范风险了。

总而言之,对于长实而言,这也只是诸多投资中的一笔。

黄立冲表示,100亿港元对于长实来说并不算多,而且香港地产商杠杆都很低,可以在银行获得很多的授信。中报显示,长实截至2018年6月30日的现金及现金等值项目为548亿港元,于中期结算日负债比率低于2%。

当然,长实的考虑或许还不止于此。黄立冲分析道:“这种交易可能不只是一种商业贷款,而是双方之间或存在战略型合作,只是有些约定并没有对外透露而已。”

一直以来,高银与长实之间都是以竞争者的身份出现在市场上,无论是香港何文田豪宅用地的投标,还是九龙东启德住宅地块等项目的争夺,双方都不曾以合作的姿态出现。此次102亿港元的生意是否会促成两者今后更多的合作,还要待时间来证明。

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