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“首付贷”变身“信用贷” 监管难题待解

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对于购房者来说, “首付贷”是一把“双刃剑”。 “市场行情好的时候,可以放大收益,但市场下行的时候,也会放大亏损。

中房报记者 唐珊珊 北京报道

“我一直在想我是怎样好日子不过,转身跳了坑的。”刚刚换房的刘晓(化名)最近被贷款压得喘不过气。换房本来是件好事,但首付不够的刘晓用上了流行的“首付贷”,每月不仅要还按揭贷款,还要还三笔信用贷款,四笔贷款加起来每月要还3万多元,本来寄希望于能把手中一套商住房卖掉缓解资金压力,但那套房子挂了三个月了,连看房的人都很少。

像刘晓这样使用首付贷的人不在少数。“我们最近接手办理的首付贷就有10笔左右,你只需挑好项目,选好房,我们这边都可以办。”一位担保机构办理业务的经理这样告诉中国房地产报记者。

“首付贷”变身“信用贷” 监管难题待解

“首付贷”是把双刃剑

11月22日,记者随一位中介来到位于大兴亦庄的和悦华锦,在记者咨询一套小三居项目并表示首付不足时,咨询是否可以使用“首付贷”,售楼处销售人员表示可以,但需要通过代理他们项目的中介公司来做。如何操作?以记者询问的总价480万元的三居室为例,按首套40%计算,首付为190万元。在听闻记者手中现金只有120万元尚缺70万元时,中介表示可以通过他们合作的担保机构从银行申请“信用贷”,并且推荐了一位担保机构业务经理为记者详细讲解。

对于购房者来说,“首付贷”是一把“双刃剑”。“市场行情好的时候,可以放大收益,但市场下行的时候,也会放大亏损。不过对于首付款不足但又不想将房产抵押的人来说,‘首付贷’是借款门槛最低的一种方法,不过在银行不叫‘首付贷’,而是信用贷。信用贷不用审核你的工资流水,只需要你的信用记录良好,没有逾期还款记录就可以,一般都可以批下来。”这位业务经理信誓旦旦地表示。

记者随后走访了廊坊一处售楼处,一位置业顾问告诉记者,虽然廊坊目前限购,但是对于外地购房者来说,可以先购房,后补社保办手续,如果首付不足,可以办理分期,甚至可以延长分期还款时间。记者致电了河北涿州的悦澜湾售楼部,置业顾问称,该楼盘可以帮助资金不足的客户做首付分期,最低可以先交5%的首付款,剩余部分与开发商旗下的第三方公司签署首付款分期合同,2年内还清,不收取利息。该置业顾问还强调,做首付分期不会影响房屋网签、银行抵押贷款等手续,可以一边还银行贷款,一边还首付款。

“首付贷”是如何避开监管操作的?一位担保机构的业务经理对记者解释:“假设你的资金缺口是70万元,我们需要分三家银行来做,因为每家银行信用贷的最高额度是30万元,我们常合作的几家银行是民生银行、南京银行、江苏银行、招商银行,这几家的利率也各有不同,一般年化利率在6%~9%,正常按揭贷款年化利率在5.39%,其实差距不大,一般都可以承受。不过北京这边‘信用贷’的还款年限最多是三年,可以选择等额本息或者等息本金两种方式。”在这位担保机构业务经理看来,“信用贷”的风险并不大,对于购房者来说,可以用最少的资金撬动最大的资产,并且“信用贷”不会占用购房者的任何贷款记录。”

记者算了一笔账,如果首付使用首付“信用贷”+按揭贷款,以总价480万元、首付192万元贷款20年的房子为例,按揭贷款部分月供17000元左右,“信用贷”按中间保守利率7%来计算,三笔信用贷每月还款总额预计在23000元左右,总计每月还款4万元左右。并且使用“信用贷”不能提前还款,如果提前还款,需要支付一定比例的违约金。这样看来,作为购房者而言,虽然首付问题解决了,但是每月的还款压力也不小。

“首付贷”死灰复燃的背后

2018年对于房企来说是难熬的一年。融资方面,在金融降杠杆的大背景下,房企融资难度加大,融资成本升高。从10月社会融资规模增量来看,融资规模严重缩水:10月份社会融资规模增量为7288亿元,创2016年8月份以来27个月新低。较9月份社会融资规模增量21682亿元,环比下跌66.39%,同比下跌39.29%,10月份社会融资规模增量同环比双双下跌,且跌幅较大。除了社会融资规模增量严重缩水以外,表外融资也处于下行趋势,随着房地产市场调控的持续加码,房地产金融市场未来仍不乐观。

销售方面,“金九银十”不再,年底销售回款压力骤增,开发商通过降价促销、首付分期等手段吸引购房者。此时受购房资格和首付比例抬升的双重影响,购房者的资金压力进一步加大。对于消费者来说,有资金的持币观望,着急买房的刚需却卡在上调的首付比例上。为了缓解首付压力,“贴心”的“首付贷”“首付分期”便重现江湖。

根据诸葛找房数据统计显示,受房贷收紧影响,按揭贷款增量连续三月下滑,居民短期贷款却增幅持续扩大。10月末人民币贷款余额133.96万亿元,同比增长13.1%,增速比上月末低0.1个百分点,比上年同期高0.1个百分点。当月人民币贷款增加6970亿元,同比多增338亿元,环比接近腰斩。人民币贷款增量主要来源于票据融资与居民短期贷款。

对于此类短期贷款的用途,11月2日,央行发布的《中国金融稳定报告》中则提出了警示:合理管控个人住房贷款增长,加强居民消费贷款管理,防止资金挪用与购房行为,刚性需求得到保护,投机炒房行为被抑制。同时抑制资金过度流向房地产领域,对负债率高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作等行为的房地产企业进行融资限制,房地产企业在融资渠道收紧、还债高峰期下,融资行为也被限制,房企面临严峻的资金困境。

监管难也是“首付贷”死灰复燃的原因之一,据业内人士透露,互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道,其向购房者发放“首付贷”的形式大致分为三种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供贷款资金;三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说,整个“首付贷”的资金链比较复杂,资金来源和范围较广,加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为“首付贷”提供便利,所以会出现首付来源难以查清的情况。对于房产抵押贷款用作首付款的现象,有业内人士坦言,在实际操作中,一般贷款要有贷款用途说明。比如装修、其他消费等,会有一个形式上的监管,但在实际执行过程中监管难度较大。

美国麻省大学达特茅斯CIE经济研究中心执行主任高连奎在接受记者采访时表示:“从风险上而言,对于刚需人群,首付25%是一个安全边际,如果通过高杠杆仓促入市,并且使用‘信用贷’这种缺乏有效抵押的方式,会使后续商业银行各类贷款风险加剧。而目前金融平台上又缺乏有效的监管措施,可能会使问题扩大。”

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