500亿太原项目搁浅 旭辉进退两难

千万平方米大盘，旭辉“最大旧改项目”，拆迁已投入超百亿，如今该地块拍卖被终止，何去何从仍未解

旭辉“最大旧改项目”、被认为北京旭辉展开环京布局“头号项目”太原“三给项目”近日遭遇风波，所涉及的三给片区10宗地块被太原市国土局官网终止拍卖。

对于终止拍卖的原因，新京报记者联系太原市国土资源交易事务中心，其相关工作人员回复称：“目前，该地块还未出让，所有权依旧属于太原市人民政府，此地块有信访件，也就是说有纠纷，因此终止出让。此外，在终止出让之前，没有任何企业报名参加拍卖活动。”

据新京报记者调查，旭辉太原“三给地块”为千万平方米的超级大盘，前期涉及拆迁安置，由于耗资巨大，旭辉先后引入平安、碧桂园联合开发，前期拆迁款已经投入百亿元以上，如今突然被叫停出让，旭辉将陷入进退两难的困境。

终止拍卖 “三给地块”花落谁家存变数

2017年8月10日，旭辉宣布与太原市尖草坪区政府就三给片区综合改造签署战略合作框架协议。当时，旭辉对外称，太原改造项目将大手笔投入500亿，涉及净建设用地面积约4200亩。

在签约之时，彼时担任北京区域事业部总裁的孔鹏在接受媒体采访时表示：“三给项目是旭辉历史上最大的旧改项目，这个项目大概有4000亩地，总建筑面积1000万平方米左右，里面200万平方米是回迁的安置房，去除之后可售面积800万平方米，总货值接近1000亿，估计前后历时十年左右才能做完。”

由于太原三给项目涉及三给村、摄乐村、营村、芮城、柴村五个城中村的拆迁安置工作，孔鹏曾经透露，“去年9月，该地块的拆迁工作已经完成”，按照计划，该地块应该在今年得以上市。

由于旭辉北京区域销售不佳，太原项目被寄予了更多的期望。然而，时隔一年，已经完成拆迁的三给项目并未如期上市。

10月26日，太原市国土局官网发布一宗公告，原定于10月31日公开拍卖的尖草坪区三给片区10宗地块终止拍卖。

对于上述地块终止出让的原因，新京报记者与太原市国土资源局尖草坪区分局取得联系，相关工作人员表示，“此事要问太原市国土局交易中心，我们分局不太清楚。”尖草坪区政府工作人员则表示，“要汇报领导之后再作回复。”

随后，记者又与太原市国土资源交易事务中心联系，相关工作人员回复称“目前，该地块还未出让，所有权依旧属于太原市人民政府，此地块有信访件，也就是说有纠纷，因此终止出让。此外，在终止出让之前，没有任何企业报名参加拍卖活动。”

该工作人员进一步介绍称，“相关企业与区政府签订的相关协议，并不是土地出让合同，更不能代表太原市人民政府，这是太原市政府的出让土地活动，我们所执行的交易，要以太原市政府文件等方案为准。如果该土地重新再拍卖，必须得重新发布公告，重新经过公示期。”

据太原市业内人士向记者介绍，太原旧改项目尤其是前期涉及到拆迁安置，耗资巨大，一般是先与地方政府签订协议，约定拆迁、规划、开发等细则，先由开发商进场拆迁，进入土拍的流程再由该开发商拿地，进入真正开发阶段。此次，旭辉等房企拿地路径基本符合这种太原旧改项目套路，虽然是与太原市尖草坪区签订相关协议，但是尖草坪区政府也是代表着政府，时至今日，搞一刀切处理此事，也是不合理的。

北京京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为：“太原市政府确实有权力叫停土地拍卖，但是房企已经与太原市尖草坪区政府签订相关协议，尽管该级区政府没有土地出让权限，但也代表着政府与房企签订了相关协议或合同，此协议也应该得到遵守。近些年，国家一直强调诚信社会建设，要求各级政府必须把诚信施政作为重要准则。此次太原市政府的做法，完全与诚信的要求背道而驰。这种看似合法的做法，从本质上看，不仅不合法也不合理，撕毁合同的后果，太原市不但要对房企进行赔偿，而且要付出诚信代价，更容易制造矛盾，将得不偿失。”

未来，如果该地块再次挂牌出让，则该地块也不排除有旁落他家的可能性。对于最新的进展，旭辉回复新京报记者：“旭辉正在积极与政府、合作方沟通，按照原协议推进太原三给项目。”

项目遇阻 合作方有撤出之意？

由于“三给项目”投资巨大，旭辉引入平安和碧桂园进行联合开发。

据天眼查信息显示，2017年8月17日，旭辉注册成立太原旭凰鹏泰房地产开发有限公司，负责北部新城项目的开发建设，但先后于9月8日和11月15日发生注册资本变更和投资人变更，成为了山西碧安企业管理咨询有限公司、太原旭京企业管理有限公司、山西凰泰元振房地产开发有限公司合并持股企业，其中山西碧安企业管理咨询有限公司持股达50%，成为大股东，其余两家分别持股35%和15%。

值得注意的是，碧桂园全资子公司山西碧桂园房地产开发有限公司持有山西碧安企业管理咨询有限公司60%股权，深圳平安创科投资公司下属的深圳安创投资管理公司持有40%，法定代表人为碧桂园山西区域总裁。

此前据媒体报道，在“三给项目”停止挂牌出让后，平安要求退出，如果平安永久退出，碧桂园也将一并永久退出。而旭辉则可能临时退出，要求暂停挂地，并且希望政府可以给予配地或降低土地成本。

对于此消息，新京报记者多方联系后得知，由于此前平安、碧桂园、旭辉三家公司共同支付百亿元拆迁款，所以目前，平安和碧桂园并未退出，而主导方旭辉仍然有较强的意愿继续开发。

对此，旭辉内部人士回应称：“目前未收到任何股东方退出的通知。”

二次出让 价格或水涨船高？

据太原当地人士分析，除“三给地块”涉及纠纷外，此次暂停出让或许还有其他原因。

值得注意的是，太原房价近年来快速攀升。根据58安居客房产研究院监测统计，太原2018年10月新房成交均价12290元/平方米，相比于去年旭辉签订协约时上涨了54.5%。

纵观近年太原房价的走势，太原新房价格2015年到2017年并未出现明显波动，而在2018年则有一波明显的上涨，由1月每平方米8700元到4月突破万元大关，而后到9月突破1.2万元。

而随着去库存和棚改政策退潮，太原的房价从8月开始降温，10月份已经明显上涨乏力，甚至，8月太原还出现8宗土地流拍的情况。

由于太原房价主要在去年实现了攀升，所以也不排除上述地块出让时出现价格上涨的可能。但是，毕竟太原房价也已经步入降温渠道，所以“三给地块”的命运如何还需要企业和政府之间进行博弈。截至记者发稿，未接到相关政府部门以及企业的进一步回应。

本版采写/新京报记者 徐倩 张建