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买卖通吃、一手托两家:房产中介单边代理还有多远?

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被诟病多年的二手房中介费率再一次因机构的调价成为关注焦点。近日,上海链家宣布,调整上海地区中介费收费标准,由原来的房价2%调整至3%,其中卖家承担1%,买家承担2%。尽管机构从收费制度上提出了买卖双方各自应当承担的费率,但在交易过程中实际费用一律由购房者承担的事实依然没有改变。伴随着交易总价的攀升,国内“一手托两家”的房产中介模式是否应该改变、国际惯例“房产中介单边代理”是否适用于国内市场成为讨论的焦点。业内人士指出,虽然从买卖双方利益最大化考虑,单边代理更为合理,但房产中介单边代理在国内缺乏发展的土壤,如想打通阻碍、寻求破局,制度上的设计则是需要着手的第一步棋。

“买卖通吃”的双边代理

近期外界对于上海链家中介费提费事件的热议,使冷落已久的单边代理模式再度走入公众视线。

因为在国内不甚流行,单边代理之于公众一直是一种较为陌生的存在,而与之相反的,现实生活中沿用已久的双边代理则被视作稀松平常。从定义上来看,单边代理指的是经纪人只能凭一方委托人的指示行事,而无权向合同对方当事人收取报酬;而双边代理,则指经纪人既向卖方服务,也为物业的买方服务,但“代理须在切实可行的范围内,尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”。

因代理的主体不同,房地产中介在两种代理模式中扮演的角色也不尽相同。简而言之,在国内,双边代理要求房地产中介服务于买与卖双方;单边代理中,房地产中介只需保持委托人一方的利益最大化。

不过值得注意的是,在我国,中介公司提供双边代理服务,意味着中介经纪要“一手托两家”,一方面要替卖家争取最高的放盘价,另一方面则要替买家争取最低成交价。如何平衡买卖双方的利益冲突关系,对于中介而言是道难题。

一位从业多年的中介行家向北京商报记者表示,“一手托两家”的双边代理在房地产交易中往往会加重买卖双方客户的利益博弈,房产经纪人及经纪机构出于多促成交的考虑,大多会选择“偏袒”手中持有房源的卖方,买方处于相对劣势地位,利益往往容易受损。此外,也存在中介“买卖通吃”的情况,侵占买卖双方客户的利益。

“在双边代理中,中介方无法同时与买卖双方保持一致立场,在一定程度上也使得买卖双方萌生‘跳单’念头,‘跳单’即买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订买卖合同的行为。”上述中介行家如是补充描述了双边代理存在买卖双方“跳单”的可能,并表示,在目前以“业主实收楼价,买家负责税费”情况居多的中介行业市场大环境下,买家“跳单”的几率随之增多。

单边代理推行困局

尽管“单边代理”在理论上较“双边代理”更易操作,且服务效果优于后者,不过现实情况却是单边代理在中国迟迟未能落地开花,模式推行陷入困局。

就单边代理推行难问题,有行业人士向北京商报记者道出了四点原因。

一是国内房地产中介在改革开放后的历史起源更倾向于服务双边客户。资料显示,20世纪70年代后期,国家允许房屋交换,从那个时候起房产中介就开始围绕买卖双方展开房产生意;到了80年代,房地产中介佣金的收取一度确立为5%(买家支付2%,卖家支付3%),不过因房地产交易双方信息不透明,交易方式不规范,存在黑箱操作。

二是我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。因而,房地产经纪公司及经纪人一直以来都同时代表买卖双方进行交易,并向双方收取一定的佣金,且买卖双方均知悉并无特别异议。在广大民众的意识中,业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售,而另一方面,买方则委托经纪人代为物色合适的物业,这已成为一种商业惯例。

三是房产交易中买家缺失议价话语权。一直以来存量房市场几乎都是“卖方市场”,这就导致了房产中介“重卖方而轻买方”,由此交易房屋定价几乎由业主决定,交易税费则大多由买家承担,甚至发展到后来,佣金也全由买家承担。

四是卖方通过对自己房源的多家委托,进一步巩固了双边代理。

“总的来说,单边代理不能在我国盛行的原因,就在于该模式在近30年的发展过程中,缺乏持续发展的土壤。”上述行业人士如是概括道。

行业缺陷呼吁制度设计

在中介费提升的刺激下,人们愈发意识到,现有体制下中介行业的相关规定过于笼统和简单,远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。如果房地产交易市场里没有区分双边和单边代理的制度设计,诸如中介费提升的担心,不会平白无故抹去。

我爱我家研究院原院长胡景晖从其专业角度指出,双边代理向单边代理的演进,是中介行业健康发展的必须。胡景晖告诉北京商报记者,当前国内盛行的“一手托两家”的双边代理模式,其实是非常落后的唐朝和宋朝的模式,以打官司为喻,房产双边代理相当于被告和原告都请了同一个律师。

“买房人希望房子越便宜越好,卖房人希望房子越贵越好,经纪人夹在中间怎么办呢?在国外,买方有买方代理,卖方有卖方代理。美国的买方代理会想尽一切办法去了解卖方房屋的状况,比如产权有无瑕疵、房屋有无受损等;而卖方的代理会想尽一切办法去了解买方是否有真实的购买意愿和支付能力。而我们国内这种居间模式哪一方都不代表,经纪人他只关心能不能成交。”

胡景晖直言,国内这种双边代理模式,实际上会造成经纪人有可能明知道房屋产权有瑕疵或建筑质量存在问题,明知道购买人在购房资格或者支付能力上有问题,也要强行去促成交易拿佣金,那么后续就会造成一系列的纠纷和法律问题。“我觉得很有必要向美国的‘单边代理+房源独家代理’这样的方向与方式去演进,否则的话,无异于用宋朝和唐朝的模式跟美国的今天去竞争和对抗。”

合硕机构首席分析师郭毅更是开门见山地指出,国家立法部门确有必要重新审视上述复杂的居间市场,制定相关的实施细则,以填补居间关系在法律上的不足。

郭毅分析认为,在国外独立经纪人制度下,经纪人只能代表单方代理人的利益去对话,经纪人之间就房产的价值进行价格的商谈,同时对于一些细节进行商定,最终再反馈给自己的代理人,经此过程达成交易意向一致的目的。

“但是国内房产中介‘一手托两家’的商业模式,必然决定了在买方市场环境下,经纪人站在买家的角度考虑交易;在卖方市场环境下,经纪人站在卖方角度上想问题。由此,会加大市场价格的不稳定性。”

此外,郭毅坦言,双边代理制度也并没有从根本上解决房地产市场信息不对称的现象。“从整个市场秩序的管控上面来说,整个中介代理行业需要有一个系统化的规则的制定,而不仅仅只是头痛医头,脚痛医脚。”郭毅如是建议。北京商报记者 崔启斌 荣蕾

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