简介：金融市场的波动主要影响楼宇价格，消费力的下降会实质性地影响到租赁市场，在美国加息的情况下，这会大大降低香港楼宇投资的吸引力。
笔者曾在今年8月写道，香港房地产正逐步进入一个敏感时刻，一方面是楼宇单价屡创新高，另一方面是二手楼市的议价空间渐增，频频出现大额减价卸货情况；更甚者，部分地区的成交价已经开始低过银行估价，反映出业主开始愿意以低于市价卖楼。
但不到三个月的时间，香港的房地产形势已经从“敏感”转至“临危”。根据港府发表的2018年第三季度经济报告，住宅物业市场成交量已经由第二季度的18900宗下跌约24%至第三季度的14413宗，当中二手楼的成交量由上季的13933宗，跌至9918宗。
进一步对比差饷物业估价署的数据会发现，2018年10月的楼宇成交宗数已经较2018年5月下跌58%，而月度成交金额则下跌56%！
从非官方的指标来看，反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（Centa-City Leading Index，CCL），最新报180.4点，按周跌1.28%，创下2016年3月份（两年半）以来最大单周跌幅。最新指数反映的是10月22至28日的情况，也是香港本地银行加息后第4周市况。至此，CCL指数已经连跌7周，共挫3.3%。尤其值得留意的是，过去的三星期，CCL的八大分项指数两度出现全面下跌，可见二手楼价跌势有转急迹象。
几项危险信号影响香港房地产
短短数月的时间，是什么原因令香港房地产市场出现急剧的变化？就各方面的分析来看，目前香港房地产面临以下几项危险信号：
首先，香港宏观经济正逐步放缓。根据香港特区政府在11月中旬公布的统计数字，2018年第三季度GDP按年增长2.9%，升幅较第二季度的3.5%进一步减慢。全年经济增长预测，则从上季估计的3%~4%，调整至3.2%。
经济放缓的最主要原因是受到贸易摩擦的影响。香港特区政府的经济顾问欧锡熊称，贸易摩擦对香港经济影响已逐步浮现，如果贸易摩擦持续恶化，将对香港金融稳定和贸易气氛造成更大的间接影响。他认为目前很难预测第四季度的香港经济增长是否会继续受上述因素影响。
在坊间，众多市场分析机构已将香港的宏观经济预测下调。ING银行年内第二次下调香港经济预测，将第四季度GDP由2.8%调低至2.2%，全年预测从3.6%降至3.3%。
如果宏观经济持续放缓而通胀续升，则会进一步侵蚀私人消费能力，令财富效应减弱，影响市民投资房地产的意愿。
其次，香港资本市场波动幅度加大，影响到消费情绪。香港特区政府分析认为，金融市场波动，港股自从第二季度开始显著下跌，将会进一步打击消费。
股市下行之后，香港的住宅和车位价格通常都会面临下跌，这在过往的经验中已经得到多次印证。据一些券商经纪解释，当楼价上升时，不少业主会进行二按甚至三按融资套现，套出的资金有部分会投入股市，而一旦股市跌幅较多时，这些业主就得考虑尽快将楼宇出手补仓。
另一方面，香港近半的人都是从事和金融相关的行业，如果股市无运行，失业潮或会很快来临。在这种情况下，买楼买车位的交易一定会减少。试想一下，工作都要丢了，谁还会有心思去买楼收租或是买车代步？车就别买了，坐地铁更锻炼身体；至于买楼的事，就更得先放一放了——万一失业，将会面临按揭断供的风险。
第三，也是最重要的信号是，近期业主的叫价已经不再进取，市场上频频传出降价求成交的案例。在港岛蓝畴屋苑太古城地区，一些地产中介披露，有不少二手楼宇的业主开始主动降价5%~20%，以求资金尽快换楼——而在2008年金融危机之后，太古城的住宅最多跌幅也就是20%左右的水平。
长城物业的一位地产经纪认为，这很可能只是第一波，主要是“换房者”在抛售。对于这类业主来说，他们原来持有的物业已经超过需缴“额外印花税”的期限，因此降价幅度可能稍大一些，以求尽快出手，以便在这个时机入市换购更大的住宅。
所谓“额外印花税”，是港府目前对二手楼宇交易加征的一项税款。主要是针对持有物业在3年以内，若进行转手交易时，按持有年限不同，需要交纳10%~20%不等的从价税款。额外印花税并没有说明由卖方还是买方承担，但是在卖家市场情况下，通常都是由买家承担的。
过往香港二手楼宇价格居高不下，“额外印花税”便是一项主要原因。很多二手业主一旦卖掉旧楼后，若要换购更大的房子，就需要面临更高金额的潜在“额外印花税”。而当楼价下行时，如果房价跌幅可以弥补额外印花税的金额，很多换房者愿意此时进行换楼。比如自己长期心仪的房子突然跌了20%，那么换房者宁愿把自己原来的房子也降20%，以尽快套现买入打算换置的房子，其实算下来经济上并无不划算的地方，却换到了一套更心怡的住宅。
当这一波换房潮结束之后，如果房价继续下行，则意味着楼市进入深度调整阶段。
香港楼市会否深度调整？
下面，我们来看看，香港楼市是否会出现1997年的深度调整？
尽管目前香港多个区域均传出高达20%的跌幅成交个案，但是CCL指数还没有出现较大的跌幅（虽然已经屡现疲态），因此不少地产投资者均在思考，近期出现的20%暴跌究竟是个案，还是有可能成为席卷香港房地产市场的雷暴？
大部分房地产投资者仍然认为，形势还没有恶化到需要深度调整的阶段。理由是香港特区政府此前通过了众多的印花税措施，再加上金管局不断收紧按揭贷款成数，因此整个香港房地产的流动性实际上处于颇为微弱的状态。在流动性严重不足的时候，交易价格往往会呈现暴升暴跌的情况。如果香港特区政府认为楼市面临重大调整的危险，逐步松绑印花税，而金管局也在楼价下行后，逐步松绑银行按揭成数限制，则有可能会为楼市提供流动性支持，令价格不会出现异常的波幅。
然而，上述分析忽略了几个重要的因素：
首先，CCL指数具有滞后性和代表性不够广泛的问题。香港的楼市交易通常需要签署临时合约，一般要两周时间，另外再加一周收集数据和计算，因此CCL指数编撰总共至少需时三周。而该指数只根据香港100个著名中小型私人屋苑的成交个案编纂，而非所有的大中型屋苑。因此房地产市场的跌幅可能要过三周以上，才可能在CCL指数上反映出来。从CCL近几周的连续下挫来看，很可能市场形势已经出现比较大的调整。
其次，上述分析忽略了香港房地产的价格调整具有层次性。具体来说，香港的楼市上升，往往是从港岛向九龙，再往新界依次传递，而当楼市下行时，往往最先重挫的都是新界的屋苑，然后顺次蔓延至九龙和港岛。
如果市场仍然遵循这种模式，那么近一周传出的新界楼价下跌超过10%，以及天水围附近的嘉湖山庄在截至10月的12周内暴跌15%的情况，说明香港房地产市场的深层次调整已经开始。
第三，对香港特区政府松绑印花税不能盲目乐观。欧锡熊日前对媒体表示，香港楼市至7月见顶后一直下调，但直到9月，住宅售价仍然较1997年的高峰超出125%，而市民置业购买力指数（供款与入息比率）在第三季度仍处于约74%的高位。他认为，楼市调整会持续一段时间，呼吁市民留意相关风险。
欧锡熊这番话实际上释放两层信息，一是香港特区政府并不认为楼价调整是坏事，二是香港特区政府“乐见”楼价继续调整一段时间。若果真如此，除非房地产出现重大的调整，否则香港特区政府并不会急于松绑印花税。因此，房地产投资者不能对香港特区政府救市抱有太大希望。
最后，贸易摩擦的影响不可忽略。市场不会无限期地等待双方的谈判结果，因为商界会提前对即将到来的关税提升作出反应，金融市场也会对相关的资产价格作出快速反应。两者叠加的效果，可能会令金融资产的价格出现更为急剧的波动。
如果说金融市场的波动主要影响楼宇价格，那么消费力的下降则会实质性地影响到租赁市场，在美国加息的情况下，这会大大降低香港楼宇投资的吸引力。
一些地产中介反映，近一个月以来，不论是商用楼宇还是住宅出租市场，均出现了不同程度的租金停滞甚至调降的情况，或许，这又是楼市加剧下行的信号。
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