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风起南方 潮涌珠江:招保万金的那些峥嵘岁月

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以建筑铭刻历史,以居住改变中国。

对中国房地产行业而言,总有一种声音或是一道推动的力量似曾相识,就像记忆中漂浮的冰,透明着一种传承的文化,又演绎着一种全新的精神,急促的,创造的,荣耀的,寻找着属于中国建筑和城市未来的地理坐标。

居住改变中国——这是中国改革开放以来的红色宣言,那个时代,蕴集了一种力量,聚集了一个人群,他们或脉动或沉默,心中构铸着中国的人文关怀和时代精神:以建筑铭刻历史,以居住改变中国。

风起南方 潮涌珠江:招保万金的那些峥嵘岁月

中房报记者 曾冬梅 广州报道

1980年,在广州做铁路工程的王石,按捺不住好奇之心到深圳特区走了一趟,入眼之处均是推土机、运土车,烟尘滚滚,一番改天换地的大气象,这个一心想着大丈夫志在四方、要有一番作为的年轻人深受触动,当下决定要在深圳创业。3年后,他走上了创办企业的道路,短短的十数年间完成了从倒爷到中国房地产行业教父级人物的蜕变。

王石看到的大工地,有一部分是招商地产受命开发的,它的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科,诞生于改革开发的发源地。30多年后,这家公司已更名为“招商蛇口”,仍不忘以“001979”的股票代码向那些闪亮的日子致敬。

1988年,“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册成立,4年后这家当时并不起眼的公司以“金地”这个日后饮誉地产江湖的名称开始了他们的征程。

直到1992年,邓小平第二次南巡,“春天的故事”传遍神州,转业军人李彬海拿着12万元的“开办费”,在广州市沙河路17号望星楼附二楼的一间20多平方米的办公室里,拉起了保利地产(现已更名为“保利发展”)的第一支队伍。

至此,中国房地产行业的第一批标杆和旗帜——“招保万金”齐聚南国大地。金地董事长凌克说,“谈不上贡献,金地只是做了那个时代该做的事情。”

不过,在那个野蛮生长、革故鼎新的时代,先行者踏出的每一步,对于中国的楼市而言,恰似一部“史诗”的开篇,房地产行业和地产商爱恨情愁的征程从这里起步,才有了那些寒来暑往的峥嵘岁月,那些物是人非的旧事长情,中国地产商内心的舒张收缩,无形中构成了中国房地产奋斗史的源泉。

风起南方 潮涌珠江:招保万金的那些峥嵘岁月
风起南方 潮涌珠江:招保万金的那些峥嵘岁月

风云际会

1977年,大学毕业的王石被分配到广州的一个铁路部门做铁路沿线工程。彼时的王石年方26岁,去深圳做工程的时候,一来二去认识了当地的一个渔民小村的村长。逢年过节,这个村长会拎着河虾、橙子等土特产去广州看王石。有一天,村长带了两箱水果,一箱加州橙,一箱美国苹果,村长太太这个农村妇女还烫了一个狮子头。在那个年代,这是计划经济体制里几乎不可能出现的东西,王石很吃惊。村长告诉他,深圳建特区了,他们把鱼虾弄到香港卖,把香港的旧轮胎、施工木材运回来,做起了边境贸易。

王石很是心动,到深圳一看,好一片大工地,和两年前的小渔村已是天壤之别。当下,他就决定了要在这片神奇的土地上创业。“因为我看到他们身上的变化。”在一次采访中,王石坦言当时的深圳对他来说具有非常大的诱惑力。

在深圳闯荡的初期,王石扮演了“倒爷”的角色,一个倒买倒卖的商人。他倒过手表、西服,卖过礼品,建过橙汁厂,“今天这个赚钱就做这个,明天那个赚钱做那个。”

1983年,万科正式成立,5年后切入房地产行业。王石的逻辑很简单:这个行业有发展前途,关键是门槛低。他看到了彩色电视机在10年间便普及了全国,“我相信商品房也是一样,现在还都是计划经济,将来搞市场经济,市场一定非常非常大。”那时,相较其它产业,房地产行业的门槛很低,无需特许经营权,只要拿一块地就能进入。1988年11月,万科以2000万元拍下深圳威登别墅地块,拿下了房地产行业的第一张入场券。

“轰!”1979年,招商局在深圳宝安县蛇口公社炸山填海,这被誉为中国改革开放的第一声春雷。在8栋向蚝民征集来的黄色平房里,招商局工业区建设指挥部承担起了建设中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区的重任。1981年9月,招商局工业区建设指挥部对组织机构作出了调整,下设3室和13个专业公司,房地产作为13个专业公司之一,这也是招商地产的前身。

跟万科创立之初的懵懂不同,招商地产在企业文化手册里强调,招商地产在襁褓中,就肩负起了建设中国改革开放窗口的庄严使命。

同样是在深圳,1988年,注册了一家“深圳市上步区工业村建设服务公司”,办公地址为上步区沙咀工业村305栋1楼,主要的业务是统一开发建设上步区属下工业村。直到1992年,这家公司才更名为"深圳市福田区金地实业开发公司”,以房地产公司的形象行走江湖。

金地更名的那一年,离深圳一百多公里的广州,已过不惑之年的李彬海放弃了广州军区参谋部后勤部长的高位,选择了白手起家,组建保利南方集团房地产部(保利地产的前身)。首批筹建企业的8名职员全部是转业军人,宋广菊是第7个前去沙河路16号望星楼的报到者。这个20多号人的创始团队在那间20多平方米的办公室里留下了一张彩色照片,32岁的宋广菊身着军装、言笑晏晏,她还不知道多年后自己会获得一个“铁娘子”的称号。

光明与希望

创建蛇口工业区的当时招商局的实际负责人袁庚曾用一句话来形容改革开放之于中国的重大意义,“爱迪生最初点亮的白炽灯只带来8分钟的光明,但是这短暂的8分钟却宣告了时代的飞跃,世界因而很快变得一片辉煌。最初那盏古拙的灯泡,它纤弱的灯丝何时烧断并不重要,重要的是它真真确确留给人们对不足的思索和对未来的希望。”

对于房地产行业来说,1980年邓小平发表的《关于建筑业和住宅问题的谈话》就是那道光,关于住宅问题,邓小平同志说,要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。

这便是王石预测的商品房市场化的萌芽。1977年中国的城镇化率只有17.5%,40年后的2017年,中国的城镇化率已达58.5%。用任志强的话说,1978年以前,因为没有开发商,所以老百姓房子小。有了开发商,房子才慢慢大起来。

在那个辉煌的年代,肩负重要使命的招商地产开创了不少行业先河。1984年,蛇口工业区出台了被认为具有划时代意义的三项制度:按成本价、优惠价、商品价3种价格销售住房,购房可以分期付款,购房可以银行抵押贷款。招商地产是这三项措施的主要实施者。这家公司还是中国最早在工程项目中实行招投标办法的开发商,中国第一批商业化职工住宅的建设者。

保利地产也在摸着石头过河。据宋广菊回忆,刚创业的时候,国土房管局不知道商品房的买卖合同怎么签,税务局不知道税收怎么收,银行不知道按揭怎么办,最初的购房合同还是保利地产起草的,只有薄薄的一两页纸。那个时候,高校里面都没有相关的专业,大家都只能在实践中摸索前行。

1995年,保利地产的首个项目,也是当时广州最大的楼盘——保利红棉花园开盘,保利尝试了企业自己搞按揭购房,购房人买房时就与保利签订按揭合同,交定首付款后,余款可以在两三年内付清。因为满足了中国城市居民刚刚萌芽的住房多样化需求,这个项目一炮而红。

回望改革开放40年,凌克认为金地是顺势而为,做了那个时代该做的事情,较早成立并完成股份制改造、实现上市,建立创新、领先的企业管制制度。和万科等企业一道,确立了地产行业标准化的开发模式,给后来的同行者提供了复制的模板。

当过兵,做过工人、技术人员甚至机关干部的王石说,在计划经济环境下,这些都不是他的意愿,企业家才是他发自内心的选择。对他来说,改革开放就是一次人性的大解放,他绝对不让年轻人再走自己的路。这是他经营万科的准绳,也是现代企业的原则,制度化、透明、不任人唯亲、五湖四海,给年轻人创造一个公平的发展和竞争环境。直至今天,万科的企业管治,仍然是中国地产行业备受推崇的一本教科书。

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