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神操作!零首付!楼市当中的风险你知道吗?

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神操作!零首付!还多出40万元还按揭

月供多了利息多了,当中的风险你知道吗?

提高评估价来凑首付?购房者一定要小心

不到楼市里扑腾,还真不知道竟然有这么多花样!

通过提高评估价,可以降低首付门槛,甚至零首付。更令人惊讶的是,还可以从银行多贷出一笔钱来帮你还按揭。

这究竟是怎样一种操作?

提高评估价,到底为了啥?

“我说不够钱给首付,地产经纪说没事,可以帮我提高评估价。”最近,读者林小姐前来询问羊城晚报记者:她看中了荔湾区一套30多年楼龄的老学区房,实际售价为275万元,但是地产经纪告诉她一条“好桥”(粤语,指好主意),称可以提高评估价,预计可向银行贷款260万元左右,首付只需要给十来万元,这到底是怎么回事?

羊城晚报记者专门采访了广州某按揭公司负责人伍先生。伍先生表示,银行按照评估价来放贷,评估价由评估公司来定,所以不排除有一些不规范的中介公司和评估公司有猫腻。

按照林小姐的情况,因为这套房子是楼龄较长的框架结构物业,正规的评估机构可能会把评估价定为卖家报价的七八成。也就是说,275万元的房子,评估价大概是190万-220万元。如果以220万元的七成来贷款的话,这套房子的正常放款金额是150多万元,买家要支付120万元左右的首付款。如果可以提高评估价贷到260万元的话,那就是说,275万元的房子,买家只要十来万元的首付就可以购买了。 

不仅零首付,还多贷出40万

无独有偶,羊城晚报记者日前也收到一条来自地产经纪的推销短信。推销短信称:一套940万元实收的骏景花园六房单位,可以提高评估价到1400万元。这个地产经纪还打出“零首付,还给你多贷40万元,一年的月供都有了”的广告。

评估价比实收价高出足足460万元,这则短信是否属实?

羊城晚报记者咨询了业内人士,一位不愿意透露真实姓名的曾先生说,像骏景花园这类房子,楼龄较短、地段好,物业价值高,提高评估价的通过率会比老旧学区房高一些,但这种一下子多贷四五百万元的申请其实风险非常大。因为一来银行会核查,只要查出来就是骗贷,贷款会被收回;二来就算可以顺利批下贷款,买家未来的月供压力也会相当高。

羊城晚报记者对比后发现,如果按照1400万元的评估价来贷款,未来要足足多支付180多万元的利息。

作假有风险,成本会大增

这么看来,提高评估价就是“空手套白狼”。比如上述骏景花园的案例,如果炒房客有意从银行骗贷的话,不仅不用掏首付款就可以买下房子,还可以多贷40万元,用于支付半年多的月供,而在这半年多内,炒家只要找到下家接手,就可以再赚一笔。

据羊城晚报记者了解,提高评估价的做法在前几年比较多,那时炒楼之风较盛,不少投资客利用这种方式炒房。但是近几年调控从严之后,两年禁售、严格限购等政策的出台,已经基本杜绝了这种炒房方式的可能,如今还想通过这种方式炒房,投资客极可能会被套牢。

而值得提醒的是,也有一些购房者并非为了炒房,只是想尽快买到房,在不法中介的诱导下,用这种方法凑首付。

一些地产经纪和评估机构有长期合作关系,声称只要买卖双方同意,额外多缴几千元的评估费就可以提高评估价,对这一点购房者一定要非常谨慎,因为这种违规做法就是空头支票,骗贷本身是严重的失信违法行为,是一定不会被写入合同的(就算写进合同也属无效合同),那么,假如提高评估价后贷款申请被驳回怎么办?最后的烂摊子还是要购房者自己来收拾,违约成本要购房者自己负责。

伍先生进一步提醒购房者,就算提高评估价后侥幸通过了银行审核,但提高评估价其实也意味着买家要向银行多贷一笔钱,月供压力会大大增加,成本也会大大增加,只求一时痛快少交首付,日后很可能会面临断供的风险。

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