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国家级贫困县楼盘降价,开发商被政府约谈

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在楼市遇冷、走势难料的当下,与房价有关的任何风吹草动都会引起许多人关注。

十八线小县城也不例外。

今年国庆长假前,知名房产大咖杨红旭在微博中曝料称:“安徽砀山小县,不让房企降价,管得可真多!”其内容称,安徽砀山B楼盘,由于降价销售,引发政府对其约谈,并停发B楼盘接下来几期的预售许可证。

上述消息一出,立刻引发媒体争相关注。《每日经济新闻》记者了解到,B楼盘即砀山某房地产项目。记者随即前往安徽砀山县,实地调查了这个国家级贫困县“降价约谈”事件的始末。

贫困县房价“不准跌”?

安徽砀山县,位于安徽省最北端,隶属宿州市,是安徽省17个国家级贫困县之一,虽地处皖、苏、鲁、豫4省7县交界处,但工业基础薄弱,经济发展相对落后。而宿州市所辖4县,包含砀山县在内,全部为国家级贫困县,在全国范围内并不多见。

砀山县的高铁站并不像长三角其他城市一般,被各种楼盘包围,但砀山县的房地产并不“落后”。

随着2016年启动大规模旧城改造、推进“棚改”货币化安置,砀山县的房价是一路上扬。当地居民告诉记者:“几年前县城房价才两三千元,这两年到处都在拆迁盖新房,在大城市上班和打工的年轻人也回老家买房,房价就涨起来了,现在平均四千多元,有名气的楼盘更贵一点。”

当地人口中“有名气的楼盘”,上述砀山某房地产项目算是一个。据介绍,这一楼盘曾经卖到5200元/平方米,远远高出当地很多楼盘售价。

不过市场下行,明星盘似乎也遭遇了“滑铁卢”。砀山县的当地论坛和一些微博评论区,引发不少网民热烈讨论:“(某房地产项目)的卖价,客户不买账了,楼盘已经直接打出了五七折,房子甩到3000元/平方米。”

楼盘大幅打折是否确有其事?砀山县主管部门对此事始终保持缄默。

《每日经济新闻》记者走访了砀山县国土资源局、砀山县委宣传部等,各部门均表示“不知情”。县委宣传部一位姓李的工作人员当场致电房管局核实后,告知记者“没有此事,可能是群众盼着房价不要涨,杠的(二声,当地方言,意为谣传)。”对于记者展示出网上流传的“会议纪要”,他则表示:“这份材料没有红头、没有盖章,不像真的。”

然而砀山县房管局办公室一位工作人员向记者证实:“曾经有过(约谈)这么回事,领导找过他们,只不过是否如网上流传得那么郑重其事就不得而知。”

据房管局掌握的情况,某开发商曾拿出几套面积很大、楼层不好的房子做特价,当天就卖完了。

记者在办公室找到一份领导通讯录,准备向房管局局长进一步核实,但经过连续几日、数十次拨打该局长手机,均无人应答。

传言也罢、矢口否认也罢,真相或许无从证实,但“不准跌”三个字背后,既包含了百姓的无奈、房企的纠结,又考验着主管部门调控房价的智慧。

砀山楼市购买力较弱

在位于砀山县政府西侧的某房地产项目,记者看到,项目自2016年12月拿地、2017年4月开盘,目前已进入尾盘阶段。

项目营销中心已明显有了“倦意”,仅有四五个置业顾问在百无聊赖地聊天。

“项目全部有2000套房源,目前剩下不到200套。根据一房一价表,单价在4200元/平左右,略有一些优惠。”一位置业顾问向记者介绍。

当记者问及降价甩卖一事,该置业顾问表示,大面积打折并没有,大家所谓的五七折,应该指的是10套特价房,活动当天已经全部售罄。

“按照我们当地人的收入,这几套(特价)房子根本卖不动。”他向记者展示,特价房位于几栋高层的顶楼和底楼,前方及侧面都有遮挡,建筑面积260平方米、单价超过5000元。“定价太高了,促销后每套房总价款80多万元,但必须全款付清。”

砀山人似乎已经习惯了房价上涨。记者了解到,目前砀山县城的新项目均价超过4100元/平方米左右,且品牌房企的定价普遍高于均价。在不到两公里之外的青山郡王府,定位高端住宅,毛坯交付,单价已经飙升至5500元/平方米,而当地人年均收入尚不足3万元。

就房地产行业来说,短期看金融,中期看土地,长期看人口。从供需角度来看,处于需求侧的人口才是决定房地产未来发展的重要因素。

公开资料显示,2017年末,砀山县总人口为998762人,城镇人口186300人,人均可支配收入仅29751元。

记者调查后发现,在一二三线城市房价高企以及各种限购政策下,对打工者必然产生一定的挤出效应,部分人群选择返乡置业。目前,本地改善居住者、拆迁居民、外出打工返乡置业者是砀山县购房的绝对主力。

这股人群对市场的拉动一度颇为明显。《砀山县2017年国民经济和社会发展统计公报》(以下简称公报)显示,2017年全县房地产开发投资完成23.8亿元,其中住宅投资16.9亿元,同比增长30.96%;商品住宅竣工面积386062平方米,同比增长145.96%;商品住宅新开工面积940803平方米,同比增长116.29%;商品住宅销售面积868170平方米,同比增长64.47%;商品住宅销售额344045万元,同比增长99.22%。

然而,县城的购买水平似乎难以追上快速开发带来的库存量。公报显示,2017年砀山县住宅竣工面积、新开工面积均呈现超百分百增长,但销售面积与销售额同比增长远远不及。

为了“活下去”,开发商采取降价促销、加速回款、减少拿地。据了解,砀山县的很多楼盘都开展了打折降价活动。比如青山郡王府置业顾问多次拨打记者电话,并承诺:“只要你买,折扣肯定有一点。”

实际上,不仅砀山,即使是合肥这样的省会城市,也面临住宅新增供应远大于成交量,造成市场价格疲软的情况。《每日经济新闻》此前就曾报道《首付松动、成交连降曾全球涨幅第一的合肥楼市能撑多久》,点出多数地王项目想降价又不敢降。

58安居客首席分析师张波此前接受采访时表示:“资金压力之下,重视销售回款,以价换量、拼命抢回款的房企才有可能在更长的未来活下去。”

无法逃避的现实是,在全国土地市场已经明显降温的当下,经济越不发达的地区反而仍在积极进行土地供应。因而在砀山这样调控难以渗透的小县城,降与不降的矛盾才显得更为复杂。

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