杨现领：新趋势下，我们如何理解市场变化的内在规律？

11月11日，“新经纪?源动力——2018贝壳公开课”在海南三亚举办，作为面向居住服务领域和经纪行业的年度思想盛宴与知识大会，2018贝壳公开课汇聚了包括贝壳找房董事长左晖、CEO彭永东，润米咨询创始人、前微软战略合作总监刘润、贝壳找房首席经济学家杨现领以及来自铭家、房快递、览众、德佑、链家等超过70个经纪品牌1000余名新经纪时代优秀探索者与实践者，共同探讨行业平台化运营下新经纪最佳实践案例和行业革新等议题。

“房价高且上涨速度快、交易波动性大、杠杆率低于国际水平、住房供应在房价上涨最快的城市持续下降、城市人口与住房密度低、高房价与空置共存、住房自有率全球最高、租赁市场发展普遍滞后等问题，造就了今天中国特殊的住房格局。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在他的公开课上用历史的眼光追本溯源，探究中国住房发展的深层矛盾，解析了我国住房市场演进的内在驱动和大趋势，指出“对今天中国住房现状的考察和未来变化的判断都需要放到历史和转型的大背景下进行分析，答案往往隐藏在历史的通道中”。

站在国际视角，杨现领将中国归类为转型经济体的代表，而这类国家有一个共同表现：住房自有率在全球排行最高，且大多租赁市场发展滞后。这一现象在中国也表现得尤为突出，30年间，我国的住房市场经历快速私有化过程，住房私有率从1976年的10%左右，增长至今天的87%，也就是说，在今天的中国，87%的居民是有产阶层。问题：转型经济体房地产市场的悖论

杨现领指出，当下中国房地产市场有几组特征值得深思。首先，房价收入比增长快，根据2011年-2017年全国主要一二线城市房价收入比的增长趋势统计显示，北京近七年的房价收入比增长162%，这也意味着购房者在7年间收入需要同步增长1.6倍，才能追的上房价上涨的速度。同样的情况出现在深圳（涨幅：163.4%）、上海（涨幅：102.3%）、广州（涨幅：92.8%）等一线城市。二线城市中，厦门的房价收入比增幅甚至达到了229.2%。

其次，高房价城市杠杆水平反而更低。仍以典型城市北京为例，从2011年至今，北京二手房贷款成数已由48.8%下降到36.5%，杠杆水平明显下降。在杠杆水平降低的同时，高价房购买力反而更稳定，且全款购房比例更高。并且，从数据可以看出，自2011年至今，北京全市的平均购房年龄在持续提高，从31岁提高到34岁，然而豪宅购房人群的平均年龄却基本保持在36-36岁，购买力稳定。

再者，房价上涨最快的城市，住房供应反而持续下降，透过北京十年来的新房交易数据，不难发现，新房供应能力在逐年下降。除此之外，交易波动性大、高房价与空置一同存在、城市人口与住房密度低同样是目前国内住房问题的基础表现。

洞察：四轮变革的发展与矛盾

“想要辨明本质，需要先了解问题所在。对历史追问的深度决定对未来展望的长度。”杨现领指出，对今天中国住房现状的考察和未来变化的判断都需要放到历史和转型的大背景下进行分析。住房自有率高、房价收入比快速增长、杠杆水平降低、新房交易量下滑、豪宅成交反而更稳定，看似难以理解的矛盾事实背后，被怎样的逻辑所支配？” 杨现领以大量的数据和严密分析，给出了答案。

自1949年到2008年，我国完成4次住房改革，而在杨现领看来，住房私有化改革是市场波动的内在驱动。

80年代以前，我国住房市场以先生产、后消费模式为主，住房投资处于极低水平，住房私有率水平只有?10%。可以说，80年代的第一次改革，政府将住房投资权下放给单位，才正式引发一轮住房投资热潮。80年代的十年间，国内住宅投资和住宅投资的GDP占比均成几何式增长。以1978年改革开放为分界点，之后20年的新建住宅面积是前30年的12倍。在这个阶段，企业投资占比增长至60%，成为国内住房投资与供给的主体。

1992年始，我国经历第二轮改革——建立以经济适用房为主体的租房改革，类似很多东欧国家的情况，通过公房低价出售、经济适用房低价出售、住房公积金政策出台和棚改区改造补贴等方式，价格和补贴政策刺激下，住房商品化率和私有化程度急速上升。杨现领分享了一组1993的数据，不难看出当时全国大部分城市公房出售价格在70-200元/㎡左右，房价收入比远低于当时美国、日本、英国的大中心城市水平。?

到1998年推行房改，全面取消福利分房，支持个人消费的房贷政策出台后，全国住宅商品化率更是一路上行，自1998年的27.9%一路上行至2008年的67.2%。住房投资占GDP比例也在此十年间从2.44%增至7.34%。

“在宽松货币政策的刺激下，住房投资量超、住房金融化和房价上涨难以避免的出现。” 杨现领表示，我国住房的住房市场并非像美国、英国那样自发形成和发展，很大程度上依赖了政策强力推进。在政策变革中政府大规模退出，在长时间计划经济管制下的住房市场供需集中、大规模爆发，住房自有率急速上升。?

现实：买房变成一种“淘汰赛”

“到今天，买房已经变成一种淘汰赛。”在深入分析了诸多楼市问题的成因后，杨现领为楼市现状做出了生动的描述：“中国今天已经事实上形成两大住房阶层，有房的换房市场和无房的租赁市场，只有有房的人才能换大房、换好房、换新房。”

他给出了这样一组数字：美国的房屋自有率平均为36.9%，纽约为68.8%；在社会福利较好的德国，住房自有率也仅为43.9%，首都柏林为15%。而在国内一线城市，有数据显示，房屋自有率基本在70-80%之间。高房价、信贷收紧和住房自有率高共同合力形成的结果是，那20%的无房者极有可能长期被挡在买房市场之外。

“对于购房者来说，在过去，购房像千军万马走大道，现在，购房更像过独木桥，一着不慎就会被拒之门外。”杨现领强调，过去住房市场处在“房价显著下降——政策放松，降首付、降利率、加杠杆——新一轮房改、重启新需求”这样的往复循环中，而当下楼市的现状是，短期内不可能出现房价大幅下降、政策也不可能松动，放开户籍和土地等大动干戈的改革也很难实现。行业面对如此市场形势，走出困境的最佳机遇，仍是等刚需生长。