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实探启德发展区:香港“地王”的前世今生

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今年上半年,香港楼市还是一派欣荣光景,地价纪录频频刷新,但随着位于香港山顶文辉道的豪宅“地王”流标,香港土地市场顿时凉风阵阵,加之美联储加息后看空香港楼市的声音越来越大,香港的“地王”又将面临哪些考验?香港特区政府又该如何拓展土地资源?我们不妨把目光投向一个“地王”频出的地方:香港启德机场旧址。

香港电影《一念无明》讲述了一对父子挣扎在贫困和漠视的社会边缘的故事。影片里两人生活的房子局促放了一张双层床,儿子侧卧在上铺,父亲站立在床前,狭小的空间摆满了各类生活用具,现实中人们又把这种房子形象地叫做“劏房”或“棺材房”。

土地供应短缺、土地利用率低一直是香港难以治愈的“顽疾”,也是房价高企、房屋供应短缺的最主要原因。今年上半年,香港楼市还是一派欣荣光景,地价纪录频频刷新,“地王”快速迭代。不过,随着位于香港山顶文辉道的豪宅“地王”流标,香港土地市场顿时凉风阵阵。这时,我们不妨把目光投向一个既熟悉又陌生的地方:香港启德机场旧址。这个诞生香港多个“地王”的热土又将面临哪些考验?对于全力增加房屋与土地供应的香港特区政府来说,又该如何拓展土地资源?

曾经的辉煌岁月

对于那些到过旧启德机场的人来说,很可能仅仅见证各式各样的飞机着陆就足以令人难以忘怀。

“小时候经常去牛头角看飞机降落,飞机就像是城市上空飞翔的大鸟,这是旧启德机场曾经的辉煌岁月。”出生在香港的莫华说,“对于那些到过旧启德机场的人来说,很可能仅仅见证各式各样的飞机着陆就足以令人难以忘怀。”

香港启德机场曾是全球最繁忙的国际机场之一,然而极为繁忙的启德机场却坐落于城市中心——九龙半岛南岸、维多利亚港之滨,周围楼房密度高,空间非常狭小。

由于地理环境的局限,使飞机升、降启德机场颇具挑战性,再加上机场附近因山多而经常出现风切变,启德机场因此享有“世界十大危险机场”的“美名”。不过,正是由于上述理由,使得航空公司通常都只会派经验丰富的机师驾驶前往香港的航班,所以启德机场自营运以来绝少发生大事故。“以前最有名的就是启德机场的13/31跑道,急回旋降落很好看。”莫华回忆说。

1998年7月,香港这个曾经繁忙的空港关上了门,所有业务都转移到了西部岛屿赤鱲角上那个更大、更现代的新香港国际机场。启德机场光荣退休,留下的基础建筑在2013年完成改造,更名为启德邮轮码头,也是迄今为止香港最大的码头。

除了启德邮轮码头,旧启德机场以及周边片区的土地资源对寸土寸金的香港来说,自然成为了发展的重要标的。据悉,早在1993年东南九龙发展纲领研究就已出台,计划将启德发展为“城中城”,总面积为580公顷,其中填海面积为300公顷,目的是平衡分布住宅、商业及工业用地,发展新市镇。后几经修改,以“不填海”为原则重新规划,最终于2007年11月通过新修订的《启德分区计划大纲图》,启德发展计划正式启动。规划中的启德发展区集合了CBD(中央商务区)、住宅、体育、旅游各种功能,是西九龙文化区之后政府又一更大型区域发展计划,自然也成为未来香港地产发展升值的一个重心。

各家争抢之地

一年的时间,启德就诞生了两幅“地王”。不过,启德片区土地出让被内地房企拿下的情况才过去不久,最近一段时间以来就只剩下港资房企的身影。

作为香港政府重点投资的新兴区域,启德发展区在起建伊始便受到广泛的关注。证券时报记着在启德发展区调查发现,众多基建项目正在如火如荼进行中,周边已经有多个已开发房地产项目。记者发现,启德片区早前开盘的嘉华嘉汇和保利龙誉均取得良好的销售业绩。当地中介李经理告诉记者,最近位于启德片区的启德1号项目成交的一套实际面积为375呎的单位,售价880万港元,以实际面积计算的呎价达到23467港元。2016年9月,启德1号第一期实际楼面呎价为17331港元。

多位中介告诉记者,嘉华嘉汇和保利龙誉目前在售的单位总价普遍在千万港元以上。目前,启德附近新房平均呎价在2.5万港元左右,景观好些的房源呎价接近3万港元。

对于寸土寸金的香港来说,启德机场就在九龙城区,随着交通、公共设施的完善,启德因此成为了香港炙手可热的“黄金地块”,吸引了诸多开发商竞标夺地。有业内人士表示,启德片区土地资源丰富,未来升值空间大,对于想要打开海外市场、打造旗舰产品的内地房企来说,是一个很好的选择。

公开资料显示,2013年6月,中国海外以45.6亿港元投得两幅属于“港人港地”的启德1H1及1H2用地的发展权,发展为“启德1号”,平均楼面呎价约5100港元。2014年2月,保利以39.23亿港元投得启德1I区3号地皮,平均楼面呎价就已经涨至6530港元。2016年11月,海航以88.37亿港元投得启德1K区3号地皮,平均楼面呎价1.35万港元,刷新当时九龙区地价成交最高纪录。随后,海航接连拿下启德发展区多块地皮,打破自己的纪录成为当时的新“地王”。不过,海航随后又先后将手上的多宗启德地块出让。

值得注意的是,启德片区土地出让被内地房企拿下的情况才过去不久,最近一段时间以来就只剩下了港资房企的身影。今年5月,新鸿基地产夺得九龙启德第1F区1号地盘的新九龙内地段第6568号用地,成为继南丰、恒基兆业、九龙仓之后最新加入启德片区的港资发展商。记者查阅到的公告显示,新鸿基地产全资附属公司崇启收到香港地政总署的信件,以土地金额251.61亿港元投标购入位于启德的一宗土地,允许用途为非工业用地,这块地更刷新香港多项卖地纪录,成为全港最贵的“新地王”,风头一时无两。业内人士普遍预计,该地上市后的住宅呎价有望突破3.1万港元。

值得注意的是,就在2017年南丰以246亿港元拿下九龙启德商业地,成为当时香港的“地王”后,仅一年的时间,启德就诞生了两幅“地王”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,启德板块属于有较大开发空间的位置,开发商看重此类地块也符合预期。

就在9月底,香港特别行政区政府发展局局长黄伟纶曾就“2018年10月至12月卖地计划”作说明时宣布,政府会以招标方式出售4幅住宅用地,其中,大屿山及大埔各有一幅,另外两幅位于启德。有市场人士认为,其中最瞩目地块是位于曾经的启德机场跑道上的九龙启德第4C区3号地块,该地块可享全海景,预计每呎楼面地价约2万港元,地块总值高达130亿港元。另一幅启德住宅地同样位于曾经的跑道上,面向市区的方向,该地块每呎楼面地价约1.8万港元,总值约96.4亿港元。

可以预见的是,届时相关地块或将再度引起各路开发商争夺,启德旧机场摇身一变成为了炙手可热的“黄金地块”。不过,即使是“黄金”,也要面对香港楼市的考验,开发商届时会如何选择?一旦香港楼市走进下行通道,对于在香港高价拿地的房企来说,他们会被套牢吗?

楼市的考验首先来自房价的走势。就在上述卖地计划公布之时,香港金融管理局宣布,基本利率根据预设公式上调25个基点至2.50%,上调基本利率的举措是因应美联储调高联邦基金利率的目标区间25个基点做出的。过去10年,受益于港币与美元挂钩、市场高度开放、经济表现良好,香港成为全球最为火爆的房地产市场之一。不过,美联物业公布的香港房价走势图显示,今年9月以实用面积计算的平均呎价为13561港元,环比下跌1%,终止了连涨势头。投资银行里昂证券更是早在8月底的研报中就已指出,经历了多年上涨后,随着市场人气急剧下降,香港房价将下跌。

如何拓展土地资源?

一边是遇冷的“地王”,另一边,香港特区政府正尽全力增加房屋与土地供应。

楼市的考验还包括“地王”的遇冷。就在10月中旬,香港地政署公布位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标,因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价,政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书,也就是“流标”。据悉,该地块预计将发展为超级豪宅项目,主要提供大面积豪宅单位,所以早就有当地媒体将这块地称作即将诞生的“新地王”。此次山顶文辉道的“准地王”流标,反映出市场对土地溢价从看涨到看跌的预期,已先于楼市行情发生了转变。

启德发展区一度成为“地王”的摇篮,但“地王”也有遇冷之时,而且“地王”的出现并不能惠及所有民众。一边是遇冷的“地王”,另一边香港特区政府正尽全力增加房屋与土地供应。

香港特区行政长官林郑月娥此前发表了2018年施政报告,这份题为“坚定前行 燃点希望”的施政报告强调将持之以恒地开拓土地,发展公营房屋。林郑月娥强调,特区政府会持之以恒地开拓土地,不会因经济的短期波动,或物业价格的升跌而动摇觅地造地、建立土地储备的决心;政府有责任为不同收入的家庭提供适合居所,将增加公营房屋的比例,调拨更多土地作公营房屋发展;政府开拓的新增土地,以房屋单位计算,七成将用于兴建公营房屋。与此同时,施政报告中提出几项土地供应计划,分别是“明日大屿”、发展棕地(被弃置的工业或商业用地)、土地共享和活化工厦。

在业内人士看来,“明日大屿”是为了避免香港重蹈覆辙,再次陷入土地十分匮乏的困局。2016年公布的《香港2030+》规划研究显示,香港在未来30年需要的发展土地为4800公顷,如果扣除已经落实发展的3600公顷,长远欠缺1200公顷的土地,而香港土地供应专责小组主席黄远辉表示,香港长远欠缺的土地甚至远不止1200公顷。这时,更有相关人士提出“飞地”的模式。

公开信息显示,港区全国人大代表郑耀棠建议,在粤港澳大湾区内发展20至30平方公里、可容纳50万至60万人居住的港式新市镇,解决香港居住问题的燃眉之急。更有消息指出,香港房地产协会倡议与广东省合作发展“大湾区国际商贸互联港”,开发130平方公里土地。利用港珠澳大桥,于大桥人工岛的位置向南再兴建一条行车大桥,接驳至距离大屿山以西3海里的桂山岛。

与之相关,同样采取“飞地模式”的深汕特别合作区可谓抓住了许多风口,也逐渐引起市场的关注。中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,从资源合理配置的视角看,这种飞地模式显然具有前瞻性和巨大发展潜力。飞地模式必然会加快推进大湾区各个城市间的融合,因为尽管飞地本身属于港深澳单独管理,但这些“先锋城市”必然把各自城市先进的发展理念、产业、投资、人才、管理带过去,飞地实现快速发展过程中,必然对周边地区产生积极影响,事实上带动周边地区的发展。

看来,如何协同其他途径为香港提供长效的土地供应机制,仍将是香港特区政府需要长期探索的问题。

(《实探启德发展区:香港“地王”的前世今生》)

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