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一个季度卖出12亿美元资产 中资加速撤离美国楼市

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随着中美贸易战的升温和美国楼市风险的日渐凸显,来自中国的资金正在加速撤离。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

随着中美贸易战的升温和美国楼市风险的日渐凸显,来自中国的资金正在加速撤离。戴德梁行近日发布的《2018年三季度中国境外地产投资报告》显示,第三季度中国内地投资者总计在美国地产投资额仅为1.19亿美元,而过去五年的平均季度投资额则是17亿美元。除了收缩投资外,中资还在大举套现,三个月内共完成11宗总额高达12亿美元的地产出售以回笼资金。

在美国投资地产最活跃的十大中资企业中,除了海航外,绿地、泛海和安邦也有收缩动作。绿地年内已卖出两个物业,泛海直言将放缓海外投资节奏,谨慎把握资金投入进度。“安邦也在积极寻求资产出售,有一个很大的酒店资产包正在找买家。”一位熟悉美国市场的专家对中国房地产报记者透露。

戴德梁行大中华区资本市场部海外投资主管张令青认为,在国内流动性收紧以及中美贸易摩擦等情形下,内地投资者将对美国继续保持谨慎态度。

要知道,过去美国一直是中资境外地产投资的首选国家,一夕之间,资金如惊弓之鸟般纷纷出逃,令人不胜唏嘘。

一个季度卖出12亿美元资产 中资加速撤离美国楼市

海航被迫低价卖楼

从戴德梁行的统计数据来看,中国投资者对境外的地产投资正在直线下降。2018年前三季度,内地投资者境外投资总额仅录得31宗交易,投资总额进一步下降至26亿美元,环比下降41%。每宗交易的平均规模也在第三季大幅下跌46%至8700万美元。

张令青介绍,随着中美贸易战的升温,内地投资者在美国继续延续了上个季度的低迷态势,第三季度内地投资者总计在美地产投资额仅为1.19亿美元。而同一时间,中国投资者对降低财务杠杆需求愈发增长,海外资产处置趋势仍在继续。第三季度,预计内地投资者出售了大约价值21亿美元的海外地产。这其中有超过半数的销售金额是来自于美国,中资完成了11宗总额高达12亿美元的地产出售以回笼资金。

房地产资本分析公司Real Capital Analytics统计的数据显示,11宗交易的卖方包括绿地、海航、盛世神州、万向集团和平安、中国人寿等。其中部分交易属于基金到期后的正常资产处置,部分则带上了避险的色彩。

11宗交易中,单笔交易金额最高的是海航,约为4.52亿美元。2016年,该公司以4.63亿美元收购纽约第三大道850号大楼90%的权益,几个月后特朗普当选为美国总统。2018年8月1日,外国投资委员会获得了美国国会的扩大授权,可以审核外国资本对美国房地产的投资。而对850号大楼的审核,是该机构获得授权后的首次行动。他们提出这栋大楼距离特朗普时常下榻的“特朗普大楼”不到1公里,威胁国家安全,要求海航转让该大楼的股权。

据了解,外国投资委员会针对早已完成的投资进行审核的做法,以往几乎没有发生过。因此,海航被认为是受贸易战波及的受害者之一。

从售价来看,海航损失不少。上述熟悉美国市场的专家指出,以4.52亿美元的总价计算,这栋楼每平方英尺的售价仅737美元,而正常的市场价应该是接近1000美元/平方英尺的,海航至少亏了20%以上。

更重要的是,外国投资委员会拿海航开刀,令中资在美国的地产投资增添了不确定的政治风险。

中资企业纷纷撤离

戴德梁行梳理了2008年~2017年中资企业在美国的地产投资情况,发现最活跃的十大中资企业里,中国人寿以86亿美元的收购额居首,安邦和海航以79亿美元、43亿美元位居第二、第三,泛海排在第七位,收购总额为17亿美元,绿地以10亿美元排第十。

除了海航外,绿地、安邦、泛海的海外发展策略也有明显转变。

绿地在2018年第三季度卖掉了位于纽约布鲁克林大西洋广场的三个地块。这是纽约20年来最大规模的房地产单体项目,总建筑面积60万平方米,总投资332亿元。据了解,从2013年底收购到2018年上半年,该项目的竣工建筑面积仅9.14万平方米,有消息指绿地选择出售地块是因为项目销售收入低于之前的预期,且未来仍需大量资金投入。在之前的6月份,绿地已经以3.08亿美元的价格卖掉了2017年底才动工的南旧金山项目。

有知情人士告诉中国房地产报记者,洛杉矶绿地中心也打算找人接盘尚未建成的二、三期住宅楼。可以看到,绿地于美国的三大地产项目都已在寻求退出路径。

绿地在2017年年报中表示,公司顺应国家政策导向,加快了海外经营转型发展。对现有的海外房地产项目,加快销售去化和商业模式转型。调整产品定位和销售策略,主攻海外当地客群,并运用大单销售、资本运作等方式加快项目去化,着力探索轻资产业务模式。

泛海在美国发展的速度比较慢,截至今年上半年,该公司已在美国投入31.14亿美元的资金,但项目仍处于建设期,尚未产生盈利。泛海透露,自国家收紧境外投资政策以来,公司未新增任何海外项目,除洛杉矶、旧金山项目正在按计划开工建设外,其余海外地产项目仍处于前期筹备阶段。该公司表示,未来在境外投资方面仍将坚持审慎态度,谨慎把握资金投入进度。

对于美国当前的投资环境,有一家公司说得很直白。10月23日,勒泰商业地产有限公司宣布,计划出售美国的两个商业项目,停止运营美国的物业投资分部。他们撤离美国的原因是随着中美贸易战的加剧,中资对美国的投资环境不稳定,风险增加,风险与回报不匹配。“美国开发项目需要前期大额投入,短期内并不是集团最佳的投资途径。而且承兑票据的利息高于美国物业当下的收益率。”

“很多中资企业正在重新审视自己的资产配置以响应国家政策、调整海外发展策略及投资并购步伐,同时进一步降低负债率,这也包括在美国的地产投资。”经济学家、戴德梁行美国研究预测部主管丽贝卡洛基(Rebecca Rockey)表示,历史数据显示,美国一直是中资境外地产投资的首选国家,过去五年,美国平均每年占中资境外地产总投资额的30%。但在2016年四季度达到49亿美元的投资高点,这个数字从2018年第一季开始便大幅下降,过去中资热衷于收购美国地标性建筑以及习惯聚焦于门户城市的投资趋势也已不复存在。不过,在该机构看来,这种局面只是阶段性的,从长期来看,国内投资者还是会重新回到美国这个成熟市场。

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