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北京四季度迎来供地高峰 房企拿地趋谨慎

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赶在10月的最后一天,北京土地市场再次传来3宗地块完成交易的“战报”,不过成交价却如同金秋的天气一般,略显凉意。

中房报记者 高拯坤 邓雨楠 北京报道

赶在10月的最后一天,北京土地市场再次传来3宗地块完成交易的“战报”,不过成交价却如同金秋的天气一般,略显凉意。

3宗地块中朝阳区崔各庄的一个地块,经过16轮举牌,被首开+金地以23.4亿元竞得,楼面价40623元/平方米,溢价率17%。同样位于崔各庄的另一个地块则经过27轮举牌,被首开+金地以26.4亿元拍下,楼面价38302元/平方米,溢价率26.92%。与这两块地备受房企青睐不同的是,石景山古城南街地块竟遭“冷遇”,仅有一家房企参加网上报价,最终底价成交。

“冷清”似乎已经成了今年北京土地拍卖市场的关键词之一。今年6月,北京市规划和国土资源管理委员会(以下简称“北京市规土委”)发布《北京市2018年建设用地供应计划》(以下简称“供应计划”)后,一扫上半年土地拍卖市场的颓势,土地供应力度加大,但是成交地块的溢价率却明显下调,平均溢价率只有15%,甚至出现了7宗流标。

“今年以来,北京设定了严苛的土地出让条件,加之金融货币政策收紧,房企融资难度加大,加之对市场的预期转淡,房企拿地热情不高。”有业内分析人士指出,北京土地市场成交量及成交额均远低于去年同期水平,土地市场或将迎来低潮期。

北京四季度迎来供地高峰 房企拿地趋谨慎

年底迎来土地供应高峰

进入10月份,北京土地市场供应明显放量。10月19日北京市国土局出让三宗住宅类用地,最终分别被北京金隅、金茂+中铁+路劲联合体以及中铁建获得,成交金额分别为33.2亿元、37亿元和9.25亿元,合计总成交金额达79.45亿元,最高溢价率24.34%。时隔十余日,10月31日,北京土地市场再次迎来小高潮。采用“限房价、竞地价”方式新成交了3宗住宅用地,面积约10公顷,建筑规模约28万平方米,总成交价超98亿元。

据北京市规划和国土资源管理委员会公布的数据显示,截至10月底,北京今年待售的土地多达18宗,其中有13宗地块将集中在11月26日一天之内竞拍。

在楼市调控的大背景下,北京今年上半年土地市场整体偏冷,土地集中供应呈现阶段性爆发态势。

记者根据公开信息整理发现,今年上半年,受2017年年底大量土地供应的影响,1月北京土地市场也曾有过短暂的供应高潮,累计成交16宗土地,成交金额超过400亿元。但是从2月开始,北京土地市场开始冷却,当月成交7宗。3、4月则直线下降,分别成交1宗。4月北京住宅用地无新增供应,2宗土地流拍,到了5月甚至出现零地块成交的情况。

6月22日,北京市规土委发布供地计划后北京土地市场曾一度开始回温,成交土地6宗。但是进入第三季度后,7、8月份的土地成交节奏明显放缓,两个月仅完成6宗土地交易。一直到9月,北京市规土委集中发布近期计划供应66宗、约481公顷的住宅用地后,市场才再次被引爆,当月完成7宗地块的出让。10月,北京土地市场在此爆发,北京市规土委数据显示,当月共有7宗地块入市,6宗成交。

中原地产首席分析师张大伟表示:“北京土地供应大幅度增加,对于房地产市场来说,缓解了供需结构,楼市有望回归平稳。在供应量较大的区域,不排除会出现价格战的可能。”

有业内人士认为,北京今年的供地计划或将难以完成,但未来一段时间北京的土地市场供应集中释放,有利于缓解供需矛盾和购房者的恐慌情绪。

虽然近期土地供应加速,但是同去年相比,量价仍然处于低位。统计数据显示,与2017年同期土地收金1959.55亿元相比,今年以来北京土地出让金仅为868亿元,同比减少了53%。记者据北京市规土委官网数据计算发现,截至10月底,北京市共成交土地50宗,较去年同期减少34宗,同比下降约40.48%。

保障性用地增加

房企拿地意愿下降

2017年市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》,按照计划,全市计划供地3900公顷,其中保障房用地供应为350公顷。从实际供应情况看,2017年仅共有产权房用地就完成207公顷。2018年北京建设用地计划供应总量4300公顷,其中包括保障性安居工程用地350公顷以及集体土地租赁住房用地供应200公顷。

有分析指出,今年北京市住宅用地延续去年模式,“共有产权房”“限房价、竞地价、竞自持”等土地成为主流模式,共有产权房主要分布在平谷、昌平、怀柔、朝阳、通州、门头沟、大兴(含亦庄开发区),其中平谷、昌平、怀柔3个区共有产权房建筑规模超过10万平方米。

但是保障性住房用地占据主流使房企拿地的意愿受到影响,特别是非热门地块遭冷落。按照记者的粗略统计,2012年至今,北京市总共流拍土地38宗,但2018年前三季度土地流拍数量就已经达到7宗,流拍宗数创2012年以来最高。其中6宗为住宅用地,1宗为F3多功能用地。流拍建设用地面积36.96万平方米,起始总价235.02亿元。

张大伟分析认为,2018年土地流拍现象明显增多,流拍地块均为共有产权房或限价房用地。由于保障性住房用地是主力,加之金融调控收紧,信托融资难,开发商资金压力加大。同时,地块建设规模大,资金需求量高,导致房企利润低,风险高,拿地动力不足。

中嘉宝鼎董事长陈宝存则表示,对于战略布局重心在京津冀地区的房企来说,在北京拿地没有更多的选择,但是对于布局全国的房企来说,在北京拿地受限,很可能会转向相对容易拿地的三四线城市。

不过陈宝存也说出了自己的担忧,他认为,大规模建设保障性住房可能会造成商品房用地成本的增大和未来商品房价格的不可控,实际上是一种对市场的伤害。各种类型的保障房几乎成了北京土地供应的常规,但如此大规模供应保障性住房用地是否合适还有待商榷。

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