新加坡组屋模式经验：优先保障“刚需”群体

位于新加坡中心区域的达士岭摩天组屋，外观设计比较前卫。 刘 威摄

经济日报·中国经济网驻新加坡记者 刘 威

组屋是新加坡的国民住宅，由政府规划建设，为符合条件的购房者提供各种优惠津贴，并以低廉的价格出售给本国国民。近年来，随着时代的发展和进步，新加坡成熟完善的组屋体系也出现了一些新问题。新加坡政府根据民众需求，在组屋建筑设计、配售制度，以及房屋保值等多方面不断推陈出新，与时俱进。

优先保障“刚需”群体

最近，刚刚结婚的莱恩和嘉慧申请购买到了一套环境优美、生态宜居的五房式“政府组屋”，总价约50万新加坡元（约合250万元人民币），大约为夫妻二人年收入的3倍至4倍。不过，他们此前工作数年积累的公积金已经足够支付首付和今后每月的还款，不必再拿出额外现金来供房。

莱恩和嘉慧的经历是新加坡国内“刚需”购房族的一个普通案例，也是新加坡政府推行“居者有其屋”组屋制度的一个缩影。目前，新加坡有超过80%的人口居住在全岛100多万个组屋单位内，政府组屋已经融入到了每一位新加坡公民的生活之中，成为新加坡一道独特的人文风景。

为了更好激发社会活力，新加坡政府也在不断完善相关政策。对于即将进入职场的青年和新婚夫妻等具有“刚性需求”的购房群体而言，在新加坡原有组屋配售条例下，往往因为还在求学、服兵役以及刚刚步入职场等原因，无法提供足够的收入证明。因为按照原有要求，夫妻购房者若要申请建屋局购屋津贴，其中一人必须已就业满12个月，这意味着年轻夫妻必须工作一两年后才能具备申请组屋的资格。一般情况下，申请预购组屋后，往往还需等待3年到4年才能入住。整个过程算下来可能长达6年。

新加坡政府一直设法缩短申请购买新组屋的等候时间。今年3月份，新加坡政府宣布采取系列措施帮助购房者，尤其是缩短“刚需”群体等候预购组屋的时间。同时，新加坡政府还宣布将于明年推出2000个预先建设好的组屋单位，其中95％将提供给首次购屋的“刚需”群体，使原本3年到4年的等候时间缩短至2年到3年。

此外，新加坡政府还放宽了预购组屋和剩余组屋销售活动的条件。对于尚在求学、服兵役以及刚刚步入职场无法提供足够收入证明的购房群体，将允许符合资格的年轻情侣优先申请组屋，支付一半的首付款，待组屋建好后再接受收入评估，确定贷款金额和购屋津贴。此外，为帮助年轻“刚需”群体购买组屋，新加坡政府对公积金购房津贴计划作出了调整。对于首次购房并选择四房式或更小转售组屋的家庭，其购房津贴从原本的3万新元增至5万新元。

建立新型组屋模式

虽然在过去几十年里组屋政策取得了相当的成功，但新加坡政府也意识到，组屋制度在解决国民住房问题的同时也造成了一些家庭分化。子女成年后有了自己的组屋便会从父母家中搬离，空巢老人现象增多。现行组屋大都仅为居住而设计，在促进居民社交往来方面有所欠缺，沟通交流不便在一定程度上加剧了老年人的孤独感。与此同时，新加坡人口老龄化问题正在加剧，预计到2030年新加坡老龄人口将超过90万，约占新加坡人口的四分之一。面对这一新形势，新加坡政府尝试专门为老年人建设“退休村”组屋区，旨在打造宜居舒适的环境，减少老年人的孤独感，让老年人的晚年过得更加健康和充实。

今年7月份，专门为老年人退休后生活设计的海军部村庄组屋区正式开始运营。海军部村庄组屋区共有100多个两室组屋单位，采用通用设计，尤其适合老年人居住。每个组屋房间内都配备有电磁炉、防滑地砖、扶手、伸缩式晾衣架、紧急呼救系统等设施，让老年人生活得更加舒适、安全。此外，组屋区内还设有医疗保健设施、学前教育中心、熟食中心、超市、社区花园、社区广场等，不仅为老年居民提供“一站式”的生活便利，还有助于跨代交流和培养睦邻感情，大大减少了老年人的孤独感。

该新型组屋区投入使用后在新加坡当地受到了好评，在此居住的退休人士林先生告诉记者，该新型组屋区将与老年人生活相关的完善配套设施囊括其中，在家门口就可以得到完善的生活服务。

更加注重生态环保

随着新加坡国民经济与人口结构的变化，组屋的户型设计也相应变得多样化，以满足不同居民的需求。早期的组屋以实用为主要目的，不太讲究外观设计，宛如一个个竖立着的火柴盒。如今，新加坡组屋在设计上已不再像过去那样单调，新型组屋设计往往新颖独特，尤其注重环保元素，甚至能媲美高级公寓。比如，位于新加坡中部宏茂桥2道的第259座组屋，楼高25层，外观由4个圆形大柱组合而成，是新加坡唯一的圆形组屋，也成为该区域的地标建筑。

位于新加坡中心区域的达士岭组屋区堪称组屋前卫设计的典范，虽然是组屋，但外观却似私人公寓。达士岭组屋区由7栋50层高的摩天大楼组成，彼此由位于第26层和第50层的高空天桥相连接，每个天桥上都有一个500米长的空中花园。

除了造型更加前卫时尚，新加坡在组屋设计方面也更加注重生态和环保理念。比如，位于新加坡女皇镇杜生区的杜生庄采用“垂直村落”的设计理念，将960个组屋单位分成12个“村庄”，每个“村庄”内有80户人家，共享空中花园和公共设施。通过“村庄”的生态设计为不同年龄层居民交流创造条件，加强社区凝聚力。与杜生庄毗邻的杜生阁组屋区则在设计方面更多地融入了可持续利用的环保理念。比如，通过在天台安装太阳能电池板为公共设施供电；还利用雨水收集系统，将收集到的雨水用来浇灌绿植等。

　　力促老旧组屋保值

新加坡的组屋政策已实施了近半个世纪，新加坡政府规定组屋的产权为99年。如今，部分老旧组屋的房龄已达50年之久，因而组屋本身价值是否会随房龄增长持续贬值这个问题让不少新加坡民众感到忧虑。

对此，新加坡总理李显龙在前不久举行的新加坡国庆群众大会上作出回应。首先，新加坡政府将对有较高重建潜力的组屋区有选择地整体重建，但被选中的概率仅有5%。其次，对于绝大部分未能获选整体重建的组屋区，居民可在组屋房龄即将满70年的时候，集体投票决定是否加入新加坡政府推行的“自愿提早重建计划”，决定是否提早把组屋卖给政府。如果绝大多数居民投票支持加入该计划，那么政府将回购所有老旧组屋，并将土地收回供未来重新开发，原组屋居民可用卖房所得再另行购买一套组屋。如若组屋居民不同意加入该计划，可选择继续居住直至产权期满。但是，由于现在距离组屋满99年期限尚有较长一段时间，这项“自愿提早重建计划”最快还需20年方可落实。最后，为使老旧组屋保值，新加坡政府还推出了“家居改进计划”，即为每间组屋在99年产权期内提供两次翻新，确保组屋保持安全和适于居住。此举既为老旧组屋起到保值甚至增值作用，也提升了高龄组屋在转售市场上的吸引力。