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河北固安被爆“抢房”:绕开限购招数再现市场

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环京多地楼市出现成交回升,相比高点回升有限 业内认为刚需有了更多选择。


河北固安被爆“抢房”:绕开限购招数再现

上周,各种楼市“内部消息”满天飞,广州取消限价、长沙取消限购、厦门取消限购、环京即将放开限购……各类消息你方唱罢我登场,甚至导致了二级市场地产板块小盘股一阵躁动,十余只股票涨停。这也说明,目前的房地产市场,无论是开发商还是买家,都处于神经紧张的状态。但很快,官方就及时否认了这一系列传闻。不过,仍受这些小道消息影响,上周固安某项目开盘一度出现了热销抢房的场面,售楼处现场人头攒动,一副不排号买不到的样子,引发了环京楼市回暖的猜测。

那么环京楼市经过了严格调控后,现在是什么状态呢?广厦时代通过调查发现,环京多个区域的成交相比最低谷时有所回升,但与曾经的高点还相去甚远,在政策不放松的情况下,环京楼市难言回暖。不过,对于刚性需求来说,环京楼市经过长时间的冷却,已经处于理性价位,城市配套也日益更新,给了购房人更多的选择空间。

传言取消限购? 固安某项目被“抢房”

楼市调控一直保持高压,但一些地方放松调控的传言却不断,这一次是位于首都新机场以南的河北固安县传出了取消限购的消息。

10月28日,社交媒体上流传着一则视频,固安某售楼处人头攒动,一副不排号根本买不到房的样子,引发环京楼市回暖的猜测。作为渠道商的二手房中介也不断提醒购房人,固安限购要松绑了,不抢房买不到了。

事实真的如此吗?据了解,该项目是在10月28日推出了最后一栋5号楼,主推中小户型,其中75和80平方米的户型都送5平方米,85平方米户型则赠送13平方米。除此之外,项目还赠送精装修和地下停车位,实际成交价格在1.5万元/平方米以下。

为何会引发抢购呢?原来环京楼市自2017年6月加入限购调控序列以后,廊坊、固安、三河、大厂、香河等县城的房价应声而落,跌幅远超北京城区。这次开发商排号时不但声称限购政策可能放松,也表示可以协助购房人办理准购证。

除此之外,一些开发商抄底环京土地的行为,也被解读为环京将迎来转机。不久前,高喊“活下去”的万科,以32.34亿元收购华夏幸福环京总面积33.93万平方米宅地,总计10幅地块。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

业内人士认为,固安的房价由此前的每平方米2万多元下跌至目前的1万元左右,已经腰斩,再加上新机场等利好因素,使得固安的房价存在洼地效应,也确实带动了区域成交的上升。

北京中原地产的数据统计显示,今年第三季度,固安商品住宅成交1565套,成交面积12.78万平方米,环比上涨36%,同比上涨76%;供应682套,供应面积6.45万平方米,销供比为1.98,呈现供不应求的趋势。

从成交均价来看,7-9月,固安商品住宅成交价格为1.1万元/平方米,环比上涨1%,同比下降3%。

其中,永定河孔雀城剑桥郡成交量最大,成交275套,成交面积2.55万平方米,成交金额超3亿元。

从成交均价来看,合美·帝宝壹号成交均价最高,均价为1.4万元/平方米;从成交套数排行榜看,热销项目套均面积以90-110平方米为主,套均价集中在120万-130万元/套。

固安部分楼盘规避限购

那么固安新盘宣传的可以办理准购证等躲避限购的措施真的靠谱吗?北青报记者在走访市场的过程中发现,目前固安的限购政策并没有松动,非当地户籍居民家庭限购一套住房,但需要提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明才能购买。但记者发现,在严格的限购之下,一些项目仍有“空子”可钻,运用多种“套路”将房子卖给并无购房资格的外地购房者。

某大型房企重点布局了环京各区域,旗下固安项目的置业顾问就告诉探访的北青报记者,目前有三种方式可以买到房子,一种是花5万元购买准购证,当下即可办理网签;一种是办理当地的社保或者纳税,缴纳3年之后,才可以办理网签手续,花费约1万元左右,这两种方式售楼员都可以介绍渠道办理;还有一种方式专为投资客设置,适合“短线投资”,购房者交上首付即可,在签订合同三年内,开发商可以免费进行一次更名,房价上涨之后购房者即可转手获利。

同样在售楼处咨询的赵先生,是安徽人,跟着家乡的亲戚在大兴从事石材生意,并没有固安的购房资格,但因为固安离他所在的工厂较近,还是希望来看看有没有购房机会。赵先生告诉北青报记者,售楼处销售人员对他表示,即便无资质,也可以花钱办理固安准购证,所谓的买房资质,有准购证并交够50%首付就可以网签并按揭贷款。项目均价1.5万元/平方米,要求交纳总房款40%的首付及电商费3.5万即可定下这套房,剩余的10%首付可以等准购证办下来稍晚些交。

类似的避开限购的招数是否在固安市场中流行呢?当记者致电询问其他固安项目售楼处时,多数得到了较为“暧昧”的回复,销售并不愿意在电话里和记者过多沟通,只是说:“您过来吧,这些都好说,来了再细聊。”

对于类似的销售承诺,业内人士表示,在当地办理社保的做法并不靠谱,因为现在社保已经能够实现全国联网查询,用同一个身份证在不同的城市办两份社保的行为,现在已经很难实施了。另外,这种方式也存在着巨大的风险,业内人士提醒道,没有网签就不能确保房产完全属于购房者,如果在这3年等待社保到期的过程中出现了一些变故,比如房价有了大幅度的上涨,或者开发商出现一房两卖,或者房子出现烂尾不能按时入住的情况,购房者仅仅凭借这个所谓的购房合同,是很难保障自己的合法权益的。

环京多个区域销售升温

虽然政策依旧严厉,但北青报记者也发现,环京很多区域的楼市成交都出现了一定的回暖现象。不仅是固安,包括廊坊、燕郊等区域在经历了长时间的成交低谷后,销售都开始了回升。根据北京中原市场研究部的统计,同比2017年三季度,环京楼市中秦皇岛、固安、廊坊市区、燕郊、张家口等地的成交量都出现了明显上涨。

北京中原地产的统计数据显示,今年第三季度,廊坊市区成交价格为1.4万元/平方米,环比上涨3%。其中,9月廊坊市区商品住宅成交额11.35亿元,成交面积8.39万平方米。

另一个备受关注的燕郊区域,今年7-9月,商品住宅成交515套,成交面积4.62万平方米,连续两个季度上涨,环比上涨457%,同比下降23%。从成交均价来看,今年第三季度,燕郊商品住宅成交均价为1.66万元/平方米,环比上涨3%,同比下降23%。

根据统计数据,今年7-9月,燕郊地区60-100平方米的面积段产品占比最高,占全市总成交量的49%;60平方米以下面积段的成交量涨幅最大,同比提升4%;60-90平方米面积段占比降幅最大,同比降低6%。

根据北京中原的数据,7-9月,香河商品住宅成交434套,成交面积4万平方米,环比上涨16%,同比下降67%,达年内季度成交峰值;三季度仅8月供应24套,供应面积0.26万平方米。从成交均价来看,7-9月成交均价为9389元/平方米,环比下降18%,同比下降3%。

主打东奥概念的张家口在第三季度成交了756套住宅,成交面积7.45万平方米,环比下降5%,同比下降7%;成交均价为9254元/平方米,环比下降4%,与去年同期基本持平。

不难看出,在限购政策不变的情况下,环京区域的楼市成交在低谷徘徊了一年后,终于有所升温,但由于楼市管控力度仍将持续强化,各环京区域的升温只是针对最低谷而言,有些许回暖,但无论是成交量还是成交价格,与2016年限购加码前的绝对高点还相去甚远。中原地产分析师表示,虽然京津冀及雄安新区规划利好为环京区域带来旺盛购房需求,但是环京楼市调控持续加码,未来政策收紧,短期难以放松。

业内人士也认为,三季度,环京区域整体表现为量涨价稳。但由于短期限购难以放开,市场需求仍将受政策抑制,市场监管持续从严从紧,预计四季度环京市场成交仍将以稳为主。

那么,当下是否为环京置业的最佳时机?

对于刚需购房人来说,一方面,由于政策调控环京的房价正处于历史性低点,刚需置业环京可以从容挑选。另一方面,随着环京各项产业配套和交通利好不断完善,环京区域的生活方式也正在改变着以往睡城的印象。

地产营销人韩乐也表示,从环京被龙头房企所关注,并付诸收购,开始增加土地储备的动作可以看出,环京楼市远期价值巨大;尤其是环京楼市经过一段时期的调整,已显底部特征,置业机会正在涌现。不过,由于环京置业范围广阔,但究其根本,还是要循迹城市规划的重点指向,哪里政策利好集中,基础设施建设到位,购房条件宽松,就趁恰当时机择优质项目购入。即使不为升值,但也能把置业风险降至最低。本版文/本报记者? 李桁

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