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北京中心城区产业新空间供给提速 城市更新进行中

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10月27日,北京商报记者从第十三届北京文博会朝阳展团获悉,前身为北京市双桥乳品厂的E9区创新工场建园以来,定位于文化科技融合,已吸引了一批以大数据、人工智能、数字创意为代表的行业领军企业与独角兽公司,目前园区一期入园企业55家,入园企业总估值超200亿元,已成为一个北京东南新兴的文化科技融合产业集聚区。其实,这仅是北京众多老旧厂房加速改造成为产业园区的一个缩影。眼下,北京正通过有序疏解非首都功能的“减法”,换取经济结构优化的“加法”。老旧厂房更新后提供的产业新空间,对于北京,特别是中心城区来说将是宝贵的财富。与此同时,如何运营好这些新园区也是摆在眼前的一道现实课题。

乳品厂化身文创园

E9区创新工场是首农食品集团服务北京“四个中心”建设开展老旧厂房腾退升级的代表项目,位于首都核心区与通州城市副中心中间节点的双桥地区,占地面积118亩,建筑面积6.7万平方米,由九九工场(北京)文化发展有限公司负责改造运营。

北京商报记者在E9区创新工场园区看到,园区内陈列的设备设施遗迹及一个个创意雕塑,成为了园区内一道独特的风景线。这里在保留原有空间特色与工业遗存的基础上,E9区创新工场经过改造成为创业者创新、休闲、放飞梦想的地方,一处处由原车间内“管”和“罐”再造的景观,成为工业文明与文化创意的见证。

“目前园区一期入园企业55家,其中文化科技融合企业19家,文创企业31家,餐饮、超巿、咖啡、健身等配套企业5家,入园企业总估值超200亿元人民币。”E9区创新工场相关负责人向北京商报记者说,E9区创新工场也是中国首个由乳品厂转型的文化产业集聚区。

据了解,E9区创新工场前身是筹建于1980年的北京市双桥乳品厂(后改名为三元食品乳品一厂)。作为世界粮食计划署“2647”项目的北京支持单位,曾经的乳品厂开启了中国奶业改革开放的进程。2014年4月首农食品集团双桥农场与三音石文化传媒合资成立九九工场(北京)文化发展有限公司,以混合所有制形式开启老厂房的转型升级之路。

E9区创新工场相关负责人表示,“改造完成后的E9区创新工场设有公共服务中心、企业总部基地、综合休闲中心、展览展示中心和文化科技融合中心5个功能区,园区建筑错落有致规划齐整,为城市创意阶层和周边居民提供了自由、人文的社区环境与功能空间”。

值得关注的是,在空间和环境之外,E9区创新工场还运用新技术打造智慧化园区,希望突破园区运营的空间限制,实现线上平台与线下实体园区的融合。

目前,E9区创新工场正在推动园区智慧化建设,通过将入园企业的物联网、智能安防、智能结算、智慧空间管理、人工智能客服、大数据可视化、智能服务机器人等技术产品应用到园区的运营管理中。“我们希望以此来提升入园企业用户体验、提高园区运营管理效率。”上述E9区创新工场相关负责人说。

老旧厂房加速变脸

事实上,E9区创新工场仅是北京中心城区新产业空间供给以及园区迭代更新的缩影。

距离E9区创新工场不远是原北京东北郊粮油仓库。经过改造更新,这里已转型成为“898创新谷”,形成了集科技创新、文化创意、金融投服、展览交易等功能于一体的创新型文化园区。目前一期近6万平方米的改造已接近完成,并已接近满租,计划五年内招商企业1000家左右,年产值预计将达到500亿元。

“898创新谷”占地15.7万平方米,将分三期进行规划和投资。园区2015年完成顶层规划,2016年开始改造,目前一期近6万平方米接近完成。整体建筑保留现有的大米加工厂、粮仓、油罐、烘干塔、传送带等,并将打造为创意支点和设计元素,实现历史、传承、创新的转移。

石景山作为昔日的北京工业重镇,老旧厂房改造也驶入了快车道。今年5月29日,石景山八宝山绿化隔离带工业区1#厂房(压力容器厂)改造项目举行了开工典礼。该项目地上建筑面积约2.8万平方米,计划投资近3亿元,将原工业制造功能改造调整为科技研发办公功能。

未来,这座曾经生产压力容器设备的厂房,将迎来全新的定位,变身成一座产业高端、配套完善、环境优美的高新科技园区,将聚焦于AI、VR及新能源等新兴高科技行业,并引进行业“独角兽”企业和研发机构落户本项目。

2017年4月,科林107号院揭牌。这里曾经是北京电视设备厂的旧厂房,如今,高大宽敞的老厂房车间已被改造成为时尚现代的联合办公空间,已成为东城区第二大文创产业园,每天穿梭其间的是不同肤色、来自全球的创业者。

“107号院”是北京电控旗下三级子公司——北电科林对园区运营创新模式的探索。“107号院”不是单纯的物理空间租赁,而是着力提供更多科技服务。许多文化创意类、设计类、互联网科技类等孵化器及创业公司被吸引而来,其中包括了知名孵化器科技寺。

镜头转向丰台区。位于南四环马家楼桥西南角的华盾塑料生产厂区,通过升级改造转型,已经转型升级为“隆晟华盾文化产业园”,成为文化创意产业和文化艺术传承的集聚地。

截至2017年底,园区入驻各类企业23家,涵盖智能文娱、创意摄影、网络传媒、传统文化、喜庆文化、珠宝文化、红酒文化等,文创企业比重约占60%。园区在深入挖掘老厂区的潜在艺术审美和历史文化价值的基础上,将工业筋骨与徽派建筑有机融合,成为北京南四环路一处独特的标志性建筑群。

运营成为新课题

2014年,在京津冀协同发展国家战略的总体框架下,北京确定了“四个中心”的定位,即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。在新定位的指引下,北京开始大力疏解非首都功能,腾退一般制造业、区域性市场和区域性物流功能,加快构建“高精尖”产业结构。北京再一次站在城市格局重塑的十字路口。

“我们现在做减法,是为了今后更好地做加法”,北京“瘦身”做减法,主要是舍弃那些与首都城市战略定位不一致、不协调的功能和产业,但是,疏解并不是要放弃发展。未来,北京还要通过有序疏解非首都功能的“减法”,换取经济结构优化的“加法”,要“腾笼换鸟”、“脱胎换骨”。

在制造业方面,按照计划,到2020年北京将再退出1000家一般性制造业企业。这势必腾退出大量的老旧厂房,如果能够高效、科学地加以利用,对北京的产业升级、经济转型将起到重要作用。特别是对于产业空间已趋近饱和、寸土寸金的北京东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区6个中心城区来说,产业新空间更为稀缺,对承载平台的渴求也更加强烈。

“通过这些案例我们可以发现,在把老旧厂房转化为产业承载新平台的同时,也保留了城市的文化遗存,同时运用大数据、云计算甚至是物联网等新技术,提升了园区的智慧性,在某种维度上说也可以看作是产业园区的升级,这为‘高精尖’产业打造了匹配度极高的‘硬件’环境,可以让企业更高效、更‘舒适’地专注于研发及运营。”一位不愿具名的产业园区分析人士认为,但在产业新空间打造时,园区的运营不能仅关注经济利益,应严格企业准入门槛。同时,还需控制主导产业比例,谨访园区变味。此外,这也为属地政府职能部门提出了新要求,应立足服务,为园区提供更加倾斜的政策支撑。“在高起点打造新空间的过程中,特别是园区运营方和相关政府职能部门,切记不要新瓶装老酒,为了利益甚至政绩,让新兴的产业园区成为企业大杂烩。”?

其实,不仅是北京,在全国范围内老旧厂房更新都是一个课题。“老旧厂房是城市文化的‘文化富矿’和‘金山银山’,是城市文化的重要记忆,已经融入城市的血脉和居民的生活。”全国老旧厂房协同发展联盟相关负责人表示,目前,全国许多城市都面临着如何通过老旧厂房改造进一步促进城市更新和文化发展等问题。“出现这些问题,主要是因为还没有充分认识到老旧厂房的保护利用,已经成为城市产业转型升级和城市更新的重要路径选择,没有充分发掘、整合行业需求。另外,行业内也缺乏能够聚集上下游资源,对接行业需求的产业化协作平台。”

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