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房企降杠杆过冬,阳光城:缩减拿地金额,多方融资

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在楼市出现明显的下行前,闽系房企阳光城(000671.SZ)请来碧桂园(02007.HK)的前任高管“掌刀”对阳光城进行“手术”。

仅仅相隔一年,地产行业一改去年大肆扩张的激进,降杠杆、保现金流成为各家房企的首要任务。这家因为新高管走马上任而早早喊出“降杠杆”的、高负债闽系房企也成为这场殊死搏斗中的典型。

10月26日,阳光城发布三季度业绩报告,期内,公司实现销售额1090亿元,首次迈进千亿房企序列,其中,权益销售额为838.03亿元。

期内,阳光城营业收入为259.39亿元,同比增加67.13%;归属母公司净利润15.81亿元,同比增加155.55%。

与此同时,期内,阳光城的负债率为85.55%,较2017年末的85.66%与2017年三季度末的86.30%仅有微降。

阳光城执行副总裁吴建斌在接受采访时解释,阳光城的负债额及结构在优化,有息负债、短期负债均在减少,但目前地产行业规模增长,负债下降很难。

负债比下降很难

“规模增长,负债比下降很难”,吴建斌在接受采访时直言降杠杆的难处。

阳光城的三季报显示,期内,公司总负债为2259.76亿元,较2017年底的1826.80增加432.96亿元,资产负债率为85.55%。

对此,吴建斌解释称,不能只看负债率,这和公司规模扩大,增加的预收账款不无关系,公司的的财务状况正在改善。

数据显示,至三季度末,阳光城净负债率较2017年末下降44.18%,扣除预收账款的资产负债率为58.08%,较2017年末下降8.76%。

业绩增长的同时,有息负债在降低。期内,阳光城的有息负债为1107亿元,较2017年底减少26亿元,下降2.29%。

吴建斌称,房地产行业一定要降杠杆,房企的杠杆还是普遍偏高。记者注意,早在去年上半年,阳光城即提出降负债的要求,至2020年,将净负债率降低到100%,长期看降到70%。

吴建斌介绍,在去杠杆、非标融资和信用融资受限的情况下,阳光城加大了在融资创新方面的工作。

阳光城财务总监陈霓介绍,公司的创新融资已经占总融资额的20%,市面上有的金融产品阳光城基本都做过,且仍会加大该方面的工作。

实际回款超过80%

现金流在市场低迷时更显得弥足珍贵。

吴建斌介绍,为保回款,阳光城调整了各区域负责人的四季度工作重心,由此前的投资拿地等,转至保供货、全民营销,和保现金流。

不仅如此,去年底,阳光城即提出“杀头目标”考核制度,目的在于加快供货之外,在阳光城的全面预算管理中,按时供货,销售资金回笼、销售额转化率和利润实现四个考核目标。

吴建斌介绍,董事局要求的回款目标为86%,至三季度阳光城实际回款已经超过80%。

为此,陈霓介绍,在资源有限的情况下,银行也会优先考虑有一些战略合作伙伴的诉求。市场不好的时候,战略合作伙伴的重要性更加凸显。阳光城的高回款率,和战略合作银行的支持的有关的。

至9月底,阳光城在手现金为314亿元,其中受限资金比例约8%左右;1-9月,公司经营性净现金流113.18亿元,同比增长93.27%。

据悉,2017年阳光城经营性现金流首次实现了回正,截至2018年6月末(2018年1-6月),公司经营性净现金流继续为正,为32.76亿元。

拿地:缩减拿地金额,提高拿地标准

和其他的房企一样,阳光城也在缩减拿地金额,并提高拿地门槛,但依然要求高周转。

吴建斌称,降杠杆和高周转并不矛盾,房地产企业一定要坚持高周转;当前,房地产高周转的受限因素太多,所以只能和自己比,保证相对的加快。?

吴建斌介绍,公司原计划的投资拿地预算为800亿,至9月底,实际花费为216亿元;今年3月开始,公司即提高了投资拿地的标准。

拿地门槛主要包括三个核心数据,一是,将项目净利率不低于8%提至不低于15%,投资拿地节奏得以控制;股东年化资金回报率不低于30%。

三是,根据不同城市类型现金流回正的时间严格要求,总共分三类,三类是城市三四五线城市,必须做到8个月回正;二类即二线城市,在不包含融资的情况下,不要超过12个月;一类即一线城市,要求不超过16个月。

吴建斌称,拿地前,投资管理中心会先报至集团的投资委员会,看看是否符合三个指标,符合指标的才考虑去拿,再依次打分,分数越高的就越往前排,有资金就优先投给分数高的项目。

截至目前,阳光城总土地储备约4267万平方米,总货值为5800亿元。在跨过千亿门槛后,其第4季度的销售目标超过400亿元。

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