房企降杠杆过冬，阳光城：缩减拿地金额，多方融资

在楼市出现明显的下行前，闽系房企阳光城（000671.SZ）请来碧桂园（02007.HK）的前任高管“掌刀”对阳光城进行“手术”。

仅仅相隔一年，地产行业一改去年大肆扩张的激进，降杠杆、保现金流成为各家房企的首要任务。这家因为新高管走马上任而早早喊出“降杠杆”的、高负债闽系房企也成为这场殊死搏斗中的典型。

10月26日，阳光城发布三季度业绩报告，期内，公司实现销售额1090亿元，首次迈进千亿房企序列，其中，权益销售额为838.03亿元。

期内，阳光城营业收入为259.39亿元，同比增加67.13%；归属母公司净利润15.81亿元，同比增加155.55%。

与此同时，期内，阳光城的负债率为85.55%，较2017年末的85.66%与2017年三季度末的86.30%仅有微降。

阳光城执行副总裁吴建斌在接受采访时解释，阳光城的负债额及结构在优化，有息负债、短期负债均在减少，但目前地产行业规模增长，负债下降很难。

负债比下降很难

“规模增长，负债比下降很难”，吴建斌在接受采访时直言降杠杆的难处。

阳光城的三季报显示，期内，公司总负债为2259.76亿元，较2017年底的1826.80增加432.96亿元，资产负债率为85.55%。

对此，吴建斌解释称，不能只看负债率，这和公司规模扩大，增加的预收账款不无关系，公司的的财务状况正在改善。

数据显示，至三季度末，阳光城净负债率较2017年末下降44.18%，扣除预收账款的资产负债率为58.08%，较2017年末下降8.76%。

业绩增长的同时，有息负债在降低。期内，阳光城的有息负债为1107亿元，较2017年底减少26亿元，下降2.29%。

吴建斌称，房地产行业一定要降杠杆，房企的杠杆还是普遍偏高。记者注意，早在去年上半年，阳光城即提出降负债的要求，至2020年，将净负债率降低到100%，长期看降到70%。

吴建斌介绍，在去杠杆、非标融资和信用融资受限的情况下，阳光城加大了在融资创新方面的工作。

阳光城财务总监陈霓介绍，公司的创新融资已经占总融资额的20%，市面上有的金融产品阳光城基本都做过，且仍会加大该方面的工作。

实际回款超过80%

现金流在市场低迷时更显得弥足珍贵。

吴建斌介绍，为保回款，阳光城调整了各区域负责人的四季度工作重心，由此前的投资拿地等，转至保供货、全民营销，和保现金流。

不仅如此，去年底，阳光城即提出“杀头目标”考核制度，目的在于加快供货之外，在阳光城的全面预算管理中，按时供货，销售资金回笼、销售额转化率和利润实现四个考核目标。

吴建斌介绍，董事局要求的回款目标为86%，至三季度阳光城实际回款已经超过80%。

为此，陈霓介绍，在资源有限的情况下，银行也会优先考虑有一些战略合作伙伴的诉求。市场不好的时候，战略合作伙伴的重要性更加凸显。阳光城的高回款率，和战略合作银行的支持的有关的。

至9月底，阳光城在手现金为314亿元，其中受限资金比例约8%左右；1-9月，公司经营性净现金流113.18亿元，同比增长93.27%。

据悉，2017年阳光城经营性现金流首次实现了回正，截至2018年6月末（2018年1-6月），公司经营性净现金流继续为正，为32.76亿元。

拿地：缩减拿地金额，提高拿地标准

和其他的房企一样，阳光城也在缩减拿地金额，并提高拿地门槛，但依然要求高周转。

吴建斌称，降杠杆和高周转并不矛盾，房地产企业一定要坚持高周转；当前，房地产高周转的受限因素太多，所以只能和自己比，保证相对的加快。?

吴建斌介绍，公司原计划的投资拿地预算为800亿，至9月底，实际花费为216亿元；今年3月开始，公司即提高了投资拿地的标准。

拿地门槛主要包括三个核心数据，一是，将项目净利率不低于8%提至不低于15%，投资拿地节奏得以控制；股东年化资金回报率不低于30%。

三是，根据不同城市类型现金流回正的时间严格要求，总共分三类，三类是城市三四五线城市，必须做到8个月回正；二类即二线城市，在不包含融资的情况下，不要超过12个月；一类即一线城市，要求不超过16个月。

吴建斌称，拿地前，投资管理中心会先报至集团的投资委员会，看看是否符合三个指标，符合指标的才考虑去拿，再依次打分，分数越高的就越往前排，有资金就优先投给分数高的项目。

截至目前，阳光城总土地储备约4267万平方米，总货值为5800亿元。在跨过千亿门槛后，其第4季度的销售目标超过400亿元。