楼市调控常态高压之下，政府各种动作总是会被习惯性推到放大镜之下。于是，广州政府放松限价的传言刚被证伪没多久，北京放行一批单价十万元以上项目的预售，又被各路解读，似乎一夜之间，北京的楼市调控，要有松动的迹象。
很多朋友问攸克君怎么看，其实，不用来问我，对于调控放松与否，各位操盘手心里有数得很。真要说这其中会读出什么信号，恐怕抱团取暖，相互安慰的成分，要重一些。
仔细看看这些放行的单价十万加项目，你就能够十分清楚，为什么说政府调控口径压根没放松。这一点，攸克君反复提示身边朋友，在这件事上，不能只看放行预售价格的绝对值，还要比对同区域历史售价的高低。
这样说有点抽象，我们来举个例子。泰禾的西府大院项目，这次政府放行的预售价格是单价11.3万，这个数字听起来、看起来都很高，但是仔细分析比对，恐怕结论就不这么简单了。
从区域位置的角度说，西府大院位于西三环沿线，大的区域是丽泽商务区。北京当前主要的土地供应、住宅供应，基本都集中在五环到六环沿线，以及各个新城。五环沿线已经成为实质意义上的黄金地段，五环沿线的均价（南五环除外）已经抵达十万加的水平线，那么，在西三环沿线的新批项目，11.3万的价格还算突破性的高价么？显然不是了，更直接一点说，监管层仍然在这个项目上做了很大程度的杀价，而不是放松了口径。
这样的情况，此前也出现过。熟悉北京市场的朋友应该都记得，大约一年前，中骏天宸也被监管部门以13.5万元的价格放行，看似价格绝对值很高，但天宸是一个位于北京北二环的项目，这是一个多年没有商品房供应的绝版区域，而这个价格甚至基本与同区域的二手房持平，甚至更低，这同样也是监管层在价格上予以了“杀价”处理。
因此，从这个角度看，攸克君看不到政府放松调控口径的信号。说回西府大院，另一个表现十分明显的，就是和历史价格比较。同样在三环地段，历史上有包括万柳书院在内的几个高端商品房项目，感兴趣的朋友可以了解一下，此次西府大院被放行的11.3万单价，不仅与之前这些同类项目持平甚至还略低。
攸克君询问了不少了解情况的朋友，西府大院项目当时申报的预售价格，其实是要比现在我们看到的略高，即便如此，实际利润也也并没有多少。而此次政府最终放行的价格，还是坚持了“杀价”处理。如果了解这个情况，恐怕你就更不会认为政府调控口径有所放松了。
既然谈到解读政府放行预售价格中的信号，我们不妨再看得更具体一点。前面讲到了，不能仅看绝对值，要比较同区域的价格水平，要比较历史同区域同类项目的价格水平，除此之外，还要看项目属性、产品因素。
北京当前限竞房项目供应量、市场占比都非常大，因此，从理论上讲，纯商品房项目更稀缺，纯商品房项目理应有更高的价格区间才对。不过，这期放行的所谓高价项目，比如西府大院，作为区域里唯一的新商品房项目，实际上也并未比同区域的限竞房高出太多。
反过来，再看产品，我们都知道一个道理，从纯商品房的角度而言，产品越往后，品质越高，体验越好，这是技术演进的结果。
西府大院主打大户型，172和197平方米的四居，其中197平方米的做到了三面采光观景。这在目前北京以“70/90”为主的市场上，实际是非常稀缺的产品类型。更重要的是，室内配置的VRV空调、智能家居系统以及全屋纯净水及软水处理系统等等，这些产品户型的设计、室内科技系统装配等，显然是要优于此前的项目，这是一条基本的发展规律。
另一方面，是园林。入市之前，早有耳闻西府大院在园林做足了功夫。“一院九园”的造园理念显然也不是空谈，皇家园林的气魄、江南园林的婉约、二十四桥明月夜、万竿绿玉狮子林……这些要从南走到北的景致，都被泰禾装进了一个园子里。从呈现来看，即便最终的价格没有达到预期，但整体园林的营造还是相当到位，尤其对于在北方做园林来说，更难得。
因此，综合这些情况看，11.3万的预售价格，很难得出政府放松口径的结论。这其实给购房者提供了一个窗口，即监管部门的预售价格杀价，压低了项目的售价，而从项目本身而言，却又没有减配，务实而言，这确实是一个不错的购房窗口和上车机会，这也是调控带来的一种隐形福利。
调控至今，投资性购房者，已经基本离场。市场中的购房需求，基本上已经是以自住为主，这样的维度之下，利用政府监管对预售价格施加影响，同时甄别出那些在产品上不减配的项目，其实是一个非常良性的选择。
攸克君觉得，这样思考问题，恐怕要比仅仅费心解读政府行政行为的信号，要实惠的多。
你说呢？
本文来源：网易房产
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