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一波单价十万加的预售放行,你以为调控又放松了么?

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一波单价十万加的预售放行,你以为调控又放松了么?

楼市调控常态高压之下,政府各种动作总是会被习惯性推到放大镜之下。于是,广州政府放松限价的传言刚被证伪没多久,北京放行一批单价十万元以上项目的预售,又被各路解读,似乎一夜之间,北京的楼市调控,要有松动的迹象。

很多朋友问攸克君怎么看,其实,不用来问我,对于调控放松与否,各位操盘手心里有数得很。真要说这其中会读出什么信号,恐怕抱团取暖,相互安慰的成分,要重一些。

仔细看看这些放行的单价十万加项目,你就能够十分清楚,为什么说政府调控口径压根没放松。这一点,攸克君反复提示身边朋友,在这件事上,不能只看放行预售价格的绝对值,还要比对同区域历史售价的高低。

这样说有点抽象,我们来举个例子。泰禾的西府大院项目,这次政府放行的预售价格是单价11.3万,这个数字听起来、看起来都很高,但是仔细分析比对,恐怕结论就不这么简单了。

从区域位置的角度说,西府大院位于西三环沿线,大的区域是丽泽商务区。北京当前主要的土地供应、住宅供应,基本都集中在五环到六环沿线,以及各个新城。五环沿线已经成为实质意义上的黄金地段,五环沿线的均价(南五环除外)已经抵达十万加的水平线,那么,在西三环沿线的新批项目,11.3万的价格还算突破性的高价么?显然不是了,更直接一点说,监管层仍然在这个项目上做了很大程度的杀价,而不是放松了口径。

这样的情况,此前也出现过。熟悉北京市场的朋友应该都记得,大约一年前,中骏天宸也被监管部门以13.5万元的价格放行,看似价格绝对值很高,但天宸是一个位于北京北二环的项目,这是一个多年没有商品房供应的绝版区域,而这个价格甚至基本与同区域的二手房持平,甚至更低,这同样也是监管层在价格上予以了“杀价”处理。

因此,从这个角度看,攸克君看不到政府放松调控口径的信号。说回西府大院,另一个表现十分明显的,就是和历史价格比较。同样在三环地段,历史上有包括万柳书院在内的几个高端商品房项目,感兴趣的朋友可以了解一下,此次西府大院被放行的11.3万单价,不仅与之前这些同类项目持平甚至还略低。

攸克君询问了不少了解情况的朋友,西府大院项目当时申报的预售价格,其实是要比现在我们看到的略高,即便如此,实际利润也也并没有多少。而此次政府最终放行的价格,还是坚持了“杀价”处理。如果了解这个情况,恐怕你就更不会认为政府调控口径有所放松了。

既然谈到解读政府放行预售价格中的信号,我们不妨再看得更具体一点。前面讲到了,不能仅看绝对值,要比较同区域的价格水平,要比较历史同区域同类项目的价格水平,除此之外,还要看项目属性、产品因素。

北京当前限竞房项目供应量、市场占比都非常大,因此,从理论上讲,纯商品房项目更稀缺,纯商品房项目理应有更高的价格区间才对。不过,这期放行的所谓高价项目,比如西府大院,作为区域里唯一的新商品房项目,实际上也并未比同区域的限竞房高出太多。

反过来,再看产品,我们都知道一个道理,从纯商品房的角度而言,产品越往后,品质越高,体验越好,这是技术演进的结果。

西府大院主打大户型,172和197平方米的四居,其中197平方米的做到了三面采光观景。这在目前北京以“70/90”为主的市场上,实际是非常稀缺的产品类型。更重要的是,室内配置的VRV空调、智能家居系统以及全屋纯净水及软水处理系统等等,这些产品户型的设计、室内科技系统装配等,显然是要优于此前的项目,这是一条基本的发展规律。

另一方面,是园林。入市之前,早有耳闻西府大院在园林做足了功夫。“一院九园”的造园理念显然也不是空谈,皇家园林的气魄、江南园林的婉约、二十四桥明月夜、万竿绿玉狮子林……这些要从南走到北的景致,都被泰禾装进了一个园子里。从呈现来看,即便最终的价格没有达到预期,但整体园林的营造还是相当到位,尤其对于在北方做园林来说,更难得。

因此,综合这些情况看,11.3万的预售价格,很难得出政府放松口径的结论。这其实给购房者提供了一个窗口,即监管部门的预售价格杀价,压低了项目的售价,而从项目本身而言,却又没有减配,务实而言,这确实是一个不错的购房窗口和上车机会,这也是调控带来的一种隐形福利。

调控至今,投资性购房者,已经基本离场。市场中的购房需求,基本上已经是以自住为主,这样的维度之下,利用政府监管对预售价格施加影响,同时甄别出那些在产品上不减配的项目,其实是一个非常良性的选择。

攸克君觉得,这样思考问题,恐怕要比仅仅费心解读政府行政行为的信号,要实惠的多。

你说呢?

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