华润设立150亿投资基金 地产私募基金谨慎扩围

随着开发商融资再次收紧，国内金融环境变化以及房地产行业本身的升级转型，真正的地产私募基金即将迎来黄金期。

2018年以来，房企融资持续收紧。房企转型运营商进入深水期，让沉寂许久的地产私募基金再次迎来了发展空间。

10月12日，华润置地公布，与中国人寿、南宁投资、华润投资创业和世博土地控股合作成立房地产投资基金，初期总资金150亿元人民币。

过去的三年多时间里，由于货币放水、公司债开闸，开发商国内融资容易，加之多个私募基金资金池出现问题，地产私募基金发展受阻，很多中小型基金甚至退出了市场。

然而随着开发商融资再次收紧，国内金融环境变化以及房地产行业本身的升级转型，真正的地产私募基金即将迎来黄金期。

与此前中小私募基金多属“明股实债”不同，现在的地产私募正在走向真正的股权投资，更是大资本玩家的天下，比如保利、金地、华润等大开发商，或平安这样的金融集团。这些机构成立基金，不仅将其作为房地产项目的融资渠道，更指向资产管理者。

华润系私募股权基金

作为华润集团的地产旗舰，华润置地也在践行“产融结合”的战略，设立地产私募基金。

华润置地公告显示，此次设立的基金名为广西国寿申润投资发展基金（有限合伙），普通合伙人（GP）为南宁投资，由华润广西（华润置地、华润创业投资持股）、世博土地控股（上海地产集团）及国寿资本（中国人寿）联合成立，分别持股40%、30.1%及29.9%。

有限合伙人（LP）中，华润方出资仅30亿元，上海地产集团及中国人寿分别出资30亿元、90亿元。

事实上，华润系早就进入了私募基金的业务。比如华润资本，它的前身是十年前华润集团设立的一家地产基金公司汉威资本。

2016年7月，《华润（集团）有限公司基金业务管理办法（试行）》推出，对产业基金的控股权、投资方向、出资额、跟投等细节进行明确规定。

2017年，华润对私募基金的建设进一步提上议程。3月，定位为产业基金管理公司的华润资本从华润的金控平台中独立出来，正式担负起连通华润产业平台与金控平台的职责。

从6月开始，华润置地先对公司组织架构进行调整、新设立产业基金事业部，后将商业地产事业部、产业基金事业部调整为一级组织架构，与开发事业部平级。

为与华润集团产业布局相配合，华润资本旗下基金涉及多个领域，包括地产基金、新能源基金、环保产业基金及医药基金等。其中，地产基金占据了华润资本超过一半的资金体量。

按照华润集团董事长傅育宁的计划，至2020年以“华润”为品牌的基金产品规模将达到1000亿元，组建的产业基金涉及大健康、商业地产、华创消费品、能源、微电子等9个领域。

截至2018年上半年，华润集团已运营10只基金（1只正在退出），14只基金正在设立中，管理或参与规模约776亿港币。

“地产+基金”模式

从全球来看，排名靠前的地产私募基金均为金融化的资产管理者，同时兼有房地产基金投资和资产管理业务，比如著名的黑石，作为全球排名第一、进行多元化资产配置的一家机构，占据着房地产行业食物链的最顶端。

国内开发商在2012年由万科领衔开始转型城市运营商，开发+运营的模式必然也要求其进行金融进化，地产+基金模式油然而生。

早在10年前，金地集团就已设立房地产基金。2008年，金地稳盛投资与瑞士银行共同设立国内第一只国际标准化房地产基金（UG基金），2010年正式成立并开始拓展人民币基金业务。

截至2017年12月末，稳盛投资累计实现人民币资产管理及顾问规模327亿元、美元资产管理规模2亿美元，整体累计管理及顾问规模折合人民币341亿元。

作为央企地产巨头的保利发展，在地产金融上也不容小觑。2010年6月，保利地产和中信证券合作，设立信保（天津）股权投资基金管理有限公司。

信保基金的做法是由基金管理公司与保利联合拿地，再由基金管理公司引入基金接盘所占股权，进行后续的资金提供。不仅与保利旗下项目合作，也向全行业开放。

截至2017年末，信保基金、保利资本、养老基金等累计管理规模已达到785亿元。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，大型开发商更具资源整合优势，未来，私募股权基金将是国有企业参与接棒并且作为主力，外资和民企资金为辅为次，甚至逐步退出。

“地产+基金”的模式也契合了一些金融集团的大野心。

比如平安集团。其旗下的平安不动产，目前已涉足地产开发投资商业地产、产业地产、策略海外、金融产品，以及长租公寓。

2017年3月，招商蛇口与平安不动产展开产业园区战略合作；2018年1月，朗诗与平安不动产签订长租公寓领域的战略合作协议，同时，平安不动产还为朗诗地产的二股东，持股比例为13.05%；同年9月，平安不动产与华侨城集团在产业发展领域达成合作协议。

此外，平安不动产还与多家开发商在项目层面展开股权合作，介入开发领域，华润、龙湖、旭辉、招商、金地等均与平安不动产有过不同层面的合作。

平安不动产称，很多地产商在转型，它们需要找越来越多的合作伙伴，而像平安这样看得懂市场的合作伙伴不多。

在平安眼中，房地产基金才处于整个产业链的最顶端：地产基金和开发商是同股同权做项目公司的股东，项目一旦开盘就有现金流可以回入，且退出项目的时间比开发商更早。

平安不动产有关人士指出，平安并不是一个给开发商提供资金的机构，而是一家资产管理机构，其基金业务依托于资产管理进行。据透露，平安不动产今年推出的平安不动产基金，在半年累积股权投资超过30亿规模。

多位房地产金融人士认为，房地产行业已经进入到3.0时代，即股权投资的时代。这并不仅仅指开发商去寻找股权投资的机构，而是众多开发商或金融集团会跟美国等发达国家的金融机构或者开发模式对标。

“我们要做的就是把整个平安不动产基金，打造成类似美国黑石的强大基金管理平台。”平安不动产有关人士称。