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房企租赁融资分化:万科获批80亿 更多房企债被拒

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房企租赁融资分化:万科获批80亿 更多房企公司债被拒

本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 深圳、广州报道

导读

克而瑞分析认为,租赁市场容量大,投资回报周期长,资金缺口大,现在的融资量还远远不够;住房租赁专项债券标准也有待更加规范与细化;目前的资产证券化产品暂无成熟的权益退出机制。

在8月的中期业绩会上宣布租赁为核心业务后,万科在租赁业务规模和融资上大踏步地发展。

10月26日,万科公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期,融资规模为20亿,用以在佛山、上海的三个住房租赁项目的发展。此前一期15亿已顺利发行。

一边是万科的顺风顺水,一边是更多房企的住房租赁公司债却被叫停或中止,整体看,房企租赁业务陷入了发展瓶颈。

从租赁全行业来看,独立的长租公寓品牌不时“爆雷”,更是给开发商的租赁业务和融资蒙上了阴影。如近日发生租金贷爆仓的上海寓见公寓涉及租客3-4万人,1万多房东受损;另有上海某p2p平台旗下的租金贴现产品也出现问题。

长租公寓、租赁业务,正在经受一场漫长的考验。

万科租赁进阶

万科此次发行的租赁公司债规模不超过人民币20亿元(含20亿元),最终确定的债券票面利率为4.18%、5年期,附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

本期债券募集资金拟投入使用的住房租赁项目包括佛山-C22、上海-吴泾、上海-博园路,三个项目合计用本期债券支付14亿元工程款。

今年6月11日,万科80亿的住房租赁专项债获批,本次债券的发行是该专项债的第2期。今年8月,万科已经完成了首期债券发行,发行规模15亿元,当期票面利率4.05%。

拿下80亿住房租赁融资的万科,在布局租赁业务上也加快了脚步。

8月21日,在2018年中期业绩发布会上,万科总裁祝九胜表示,公司已将长租公寓业务确定为继地产开发、物业服务之后的第三个核心业务。

万科是房企中最早发展租赁业务的开发商,也是目前租赁在营规模和持有房源最多的开发商。

早在2014年,万科就积极布局长租公寓市场,致力于成为全球领先的租赁住宅企业。

半年报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

今年8月,多家租房中介机构被查处曝光,“甲醛事件”、“北京房租暴涨”等都将房企租赁业务推上了风口浪尖,但这并没有影响万科等房企推进其租赁业务的决心与脚步。

住房租赁专项债的发行,是万科在租赁道路上的一大迈步,将为万科租赁住宅业务发展提供有力的资金支持。

其他资金实力雄厚的开发商也在积极布局租赁。10月22日,华润置地以底价1.2亿元竞得上海松江区泗泾镇租赁住房地块使用权。

公开资料显示,此项目将建设租赁住房不低于825套,由华润置地长租公寓品牌“有巢公寓”运营。有巢公寓今年6月发布,运营主体为有巢科技投资有限公司。

租赁融资分化

2017年至今年上半年,房企租赁金融大爆发,有多个租赁类reits获批,如保利发展、碧桂园等,也有多个房企发行住房租赁ABN、公司债如招商蛇口、龙湖等。

2018年3月22日,龙湖集团发行了全国首单住房租赁专项债券,第一期30亿,债券票面利率5.6%,为龙湖缓解了租赁业务融资难题。

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,为住房租赁资金渠道设立“绿色通道”,一时间,房企蜂拥而至。

但据21世纪经济报道了解,目前的住房租赁融资主体以国企和头部房企为主,运营商和中小房企仍旧面临融资难题。

根据万科公告,2018年7月13日中诚信证评评定万科的信用等级为AAA,评级展望稳定,本期债券的信用等级也为AAA。这是房企在国内融资的最高信用水平。

年中,房企租赁融资出现明显分化,大批房企申请住房租赁专项债券遭遇“滑铁卢”。

5月19日,上交所信息显示富力地产该住房租赁专项60亿元公司债项目为“已回复交易所意见”;5月29日,上交所信息显示,这一项目状态转为“中止”。

富力未公布中止原因。公开资料显示,截至目前,富力地产并无真正涉足长租公寓的具体项目。

5月25日,花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。

对此,花样年相关负责人表示,该项债券不是被中止,而是由于为调高评级,公司主动延迟发债,从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。

10月23日,据上交所披露信息显示,奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。目前尚不清楚何种原因中止。

合生创展一笔100亿元的住房租赁公司债自7月2日至今,仍处于“中止”状态。

业内人士指出,房企租赁融资出现分化,是因为很多房企将其只当成了融资渠道,而并没有真正推进租赁业务。

今年以来,房企国内融资严格收缩,而房企的负债率又不断上升,租赁金融产品成为一个窗口和突破口。

更深层的原因是,克而瑞分析认为,租赁市场容量大,投资回报周期长,资金缺口大,现在的融资量还远远不够;住房租赁专项债券标准也有待更加规范与细化;目前的资产证券化产品暂无成熟的权益退出机制。

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