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绿地控股“掉队又掉价” 靠什么实现5000亿目标

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从一二三四线城市齐头并进,到多个领域多元化发展,绿地控股逐渐掉队,如今重新聚焦三大主业,却又赶上房地产业的整体“寒冬”,5000亿目标显然挑战难度不小

“年均销售规模保持在5000亿元以上,形成一批300亿~500亿发展能级的重点事业部。”这是绿地控股集团股份有限公司(以下简称“绿地控股”,600606.SH)通过官方微信发布的新战略目标。

倘若是2014年的绿地控股,市场或许不会怀疑这一新目标是否会实现。可今非昔比,如今的绿地控股早已掉出队列前三甲,能否完成5000亿目标?或许有待观察。

过去几年,绿地控股除了规模掉队以外,还伴随着净利率过低、股价不断下跌、市值下滑等问题。

如今绿地提出5000亿目标,又将靠什么重回一二线“战场”?如果聚焦大基建、商贸、酒店旅游三大产业,那对于其他产业如何处置?针对此类问题,《投资者报》记者向绿地控股发送采访提纲,但截至发稿未能获得回复。

  “大目标”实现不易

在此次升级战略中,绿地控股明确未来三年的总体目标是确保年均销售规模保持在5000亿元以上,这是其首次对外提出的销售目标。并形成一批300亿~500亿元发展能级的重点事业部,持有一批核心资产转入中长期经营。目前,绿地控股旗下约有20个事业部。

为这一目标,绿地控股将在房地产主业推出三大变革,其中,质量变革侧重不断形成高质量的经济指标,持续提升规模的含金量;效率变革侧重全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等效率;动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利,转变到依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。

这是绿地控股近三年时间里第二次调整战略,第一次是在2015年,当时绿地控股首次提出以房地产为主业,大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的“一主三大”战略。

值得注意的是,根据此前乐居财经发布的《2018上半年上市房企净利双子榜50强》榜单,中海地产的净利润率高达27.2%,保利、中海、龙湖、融创均在10%之上,而绿地控股却仅为5.2%。

同时,上半年绿地控股的资产负债率为88.98%,对比国资委对央企非工业企业资产负债率不得超过80%的规定,绿地控股并未达标。此外,其有息负债为2629亿元,净负债率为186.84%,对比规模相近房企,状况也不容乐观。

在这样的情况下,绿地控股能否完成5000亿目标?就目前看来难度并不小。

  多元还是聚焦?

在此次战略调整中,绿地控股将主力放在大基建、商贸、酒店旅游。据业内分析师透露,绿地战略升级有两大内部动因:此前陆续收购基建公司以及其他业务,借机理顺管理关系;第二是从大基建、大消费、大金融、大科创、大健康等业务上做战略转型。

大基建一直都被绿地控股视为房地产主业外的另一重要支柱产业。但根据克而瑞统计,上半年绿地控股各产业比重与毛利率贡献度的配合尚未能有效地支持整体盈利。占比最大的大基建产业毛利率仅3.2%,比年初进一步降低了0.6个百分点;而毛利率最高的酒店及相关产业,上半年毛利率继续提升5.8个百分点,占比却依然维持在0.6%。

另外,绿地控股还提到“回归一二线”。引人注意的是,公司在多年前就决定深耕三四线城市,也开始四处拿地。据克而瑞统计,2016年,在绿地新增土地中,三四线城市的拿地金额占比仅为4.2%,而2017年这一占比上升到了36.4%,同时其拿地面积占比也上升到了50.3%。此外,根据中国指数研究院的数据,2018年前5月,绿地共斥资313.25亿元拿地,其中大部分为三四线城市。

多元化发展路径一直都是绿地控股所提倡的,从公司的发展来看,似乎准备一二三四线城市齐头并进。如今,公司又提出推动重要产业的跨越式发展,从而成立大基建、商贸和酒店旅游这三大产业集团。

在这种战略转型中,绿地控股针对其他多元化产业又有怎样的打算?比如金融产业、地铁投资产业、能源产业、白酒行业、人工智能产业等,这些产业是否会割舍掉?对于上述问题,绿地控股并未对记者的采访做出任何解释。

  难啃的东北市场

绿地控股今年半年报数据显示,其在东北地区的营业收入为18.13亿元,同比下降22.6%;毛利率虽然由去年的-1.29%转正至4.35%,但仍处于低位。

此外,根据中国执行信息公开网显示,绿地控股在辽宁的5家下属公司于今年8~10月新增为失信被执行人,涉及金额超过1293万元。

这5家公司均属于绿地东北事业部,分别为沈阳绿地香颂置业有限公司、大连绿地置业有限公司、抚顺绿地置业有限公司、阜新绿地顺天置业有限公司、本溪绿地实业景观园林有限公司。股权穿透后,绿地控股均为控股股东。

中国执行信息公开网显示,大连绿地置业有限公司涉及1宗案件,立案时间为2018年7月11日。根据法院判决,大连绿地应于判决发生法律效力之日起10日内,返还某预租赁方定金1026万元,大连绿地全部未履行。

绿地控股对于这样的情况如何处理?同时,针对东北项目,公司又将如何处置?未来对于东北市场是否还会继续扩张?为什么?对于这些问题,公司层面也未给出相关回应。

通常来讲,长期股价走势是公司经营的晴雨表,也是衡量公司高管管理能力的试金石。而绿地控股的股价自从2015年5月以来便开启长期下跌趋势,从2015年5月4日到2018年10月8日期间,绿地控股股价下跌81.84%。

在这种既掉队又掉价的情况下,绿地控股想要实现5000亿的战略目标可谓任重道远。

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