资本寒冬中的"艳阳"!联合办公头部企业为何受追捧?

作者|张超 编辑|安心

金融去杠杆大背景下，VC/PE机构正值“钱荒”，募资难导致“手里没粮”，投资收紧。

联合办公领域却在这个资本寒冬掀起了投资热浪。

2018年7月，WeWork中国获得5亿美元融资，估值升至50亿美元；优客工场也获得三轮融资，并购企业7家；氪空间于今年6月传出消息，已完成悉新一轮3亿美元融资，估值约达13亿美元。

与之相反的是，一些小型联合办公企业举步维艰，无法完成新一轮融资或找到升级转型路径的最后被淘汰、离场。

联合办公领域“马太效应”渐显，头部企业与小企业已是“冰火两重天”。

巨头疯狂扩张

10月17日，优客工场宣布并购方糖小镇，未来将逐步完成对方糖小镇北京、上海26个联合办公空间的全面合并。

据了解，合并后双方在37个城市布局超过200个社区，提供10万张办公桌，可持续服务数十万平台会员、近15000家企业。合并完成后，优客工场将成为亚洲最大规模的联合办公品牌。

这是优客工场今年以来并购的第七家联合办公企业。此前，它已先后并购了洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、爱特众创、Workingdom、火箭科技等，掀起了一轮“并购潮”。

疯狂扩张的背后是以优客工场持续融资为支撑的。企查查信息显示，2018年以来，优客工场共完成3轮融资，公司估值突破18亿美元（约合人民币124亿元）。有投资者从优客工场内部获悉，该公司正为IPO做准备。

除了中国本土玩家，外资背景的WeWork也深受资本青睐。今年7月，WeWork中国获得了来自挚信资本、淡马锡、软银集团等的5亿美元投资，融后估值达50亿美元，处于行业领先水平。

10月9日，《华尔街日报》称，已持有WeWork近20%股份的软银集团计划再出资150亿-200亿美元拿下WeWork的多数股权。若此次交易能够完成，将成为过去十年的初创热潮中规模最大、最重要的一次交易。

资本层面的融资和并购活动之外，自营面积也是衡量联合办公企业经营现状、收入规模、发展潜力的重要指标之一。

数据挖掘和分析机构iiMedia Research(艾媒咨询)权威发布《2018中国联合办公行业监测报告》显示，在对氪空间、中国WeWork和裸心社、SOHO 3Q这三家中国自营式联合办公企业进行调查后发现，氪空间在覆盖城市、管理面积和工位数量等指标上，均领先于同行业企业。

2018年上半年中国自营式联合办公规模指标对比（来源：艾媒咨询）

服务于多个联合办公品牌的戴德梁行写字楼部董事赵明秋向全天候科技透露，“目前上海市场最多的是WeWork和氪空间，（市场占比）基本在25%左右，其它联合办公企业基本在10%以下。”

赵明秋认为，这一格局是由资金量导致的，“WeWork和氪空间融资量还是比较大，所以在拿项目的时候还是有一定的优势。”

不同于头部企业手握大量资金、迅速并购和扩张，中小型联合办公空间却是举步维艰，甚至将要或正在被淘汰。

VC SaaS监测数据显示，2017年，中国联合办公空间的数量已经达到3459家，预计在2020年将会超过5000家。但在这部分被监测联合办公空间中，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的已占到总数的28.1%，其中，濒临破产倒闭的企业占3.8%。

“目前部分小型联合办公空间还有一定生存市场，但长期来看，联合办公行业将成为头部企业之间的角逐。”戴德梁行写字楼部&企业服务部助理董事刘洋表示。

2018年资本偏爱联合办公

事实上，今年上半年，大部分VC/PE机构都面临着募资难、投资规模缩减的局面。

清科研究中心发布的数据显示，2018年上半年，中国PE市场共有1021支私募股权投资基金完成募集，同比下降8.8%；其中披露募集金额的978支基金共募集到位2967.34亿元，募集到位的资金规模较2017年上半年下降较为明显，投资机构遭遇“钱荒”。

投资层面，由于监管趋严，2018年上半年，中国私募股权投资市场投资金额为4545.54亿元人民币，整体投资规模较上年同期也有所下降。

就是在这个“资本冬季”，大部分投资机构、初创企业日子都不好过的情况下，联合办公头部企业却呈现一波融资热潮。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁分析认为，这背后的主要原因，还是联合办公市场需求前景广阔。

2015年联合办公在中国兴起，2016年这个市场迅速爆发，2017年则被认为是联合办公的融资并购年，国内融资高达404亿元。

艾媒咨询数据显示，中国联合办公行业市场规模还在不断扩大，2018年将突破600亿元，同比上涨159.3%；预计到2022年将突破4100亿元大关。

2016-2022年中国联合办公行业市场规模及预测（来源：艾媒咨询）

联合办公这种新型办公方式也在被越来越多的企业所接受。在沈洁看来，联合办公主要客群为初创、个体、小企业，受到双创政策利好影响，这部分客群将保持稳定需求；其次，大企业客户需求逐渐增多，联合办公更灵活的租赁方式以及相对低的租金成本正在吸引越来越多大企业客户入驻。

艾媒咨询的报告显示，截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

从地域来看，北京、上海、广东、深圳联合办公空间数量领先于国内其他省市，其次是浙江、江苏、四川、天津地区。当前，联合办公空间发展以一线城市所在省市为主，逐渐往二线城市所在区域辐射。

下一步拼什么？

虽然头部企业资源聚集、规模较大，但从目前看来，盈利模式都较为单一，大都处于亏损状态。

房地产咨询公司高纬环球数据显示，WeWork在纽约曼哈顿租借的办公空间面积已经达到530万英尺，超过其他任何公司。但值得注意的是，这家联合办公巨头在迅速拓展的同时，亏损也在进一步扩大。

业绩报告显示，去年WeWork营收为8.86亿美元，亏损达9.33亿美元。而在今年上半年，公司营收达7.64亿美元，亏损也达到了7.23亿美元，比去年同期亏损的1.54亿美元高出了3.7倍。

此前，氪空间首席市场官陶然也向全天候科技透露，目前单店大部分都盈利，但是总体不盈利，公司正通过推出一些增值服务来增加盈利方式。

据赵明秋介绍，目前联合办公还是以租金差作收益，此外，也提供增值服务，但目前看来收入相对很小；另外，还有投资联合办公的客户，这也是比较小的一个比例。

可以看出，联合办公企业都在通过服务作为增加营收的重点，虽然目前占比还不高，但业内认为它是一个长尾收入。特别是在面对WeWork这种起步早、品牌认知度高、有雄厚资金背景的企业时，创新盈利模式就显得尤为重要。

沈洁认为，WeWork起步较早，拥有对工位的排布、装修、工程技术、客户数据以及大企业客户资源等优势，“中国企业想要胜出要有不断创新的意识，目前品牌联合办公正在通过尝试与更多不同行业结合来扩大客户群体，通过提供个性化服务增加客户粘性。”

除了创新盈利模式，布点数量、物品品质、服务水平以及运营能力也是平台竞争的重要方面。在赵明秋看来，联合办公平台很多都是会员制，所以不同位置需要布点，让会员共享；另外，地段、楼宇的好坏、装修是否符合现代人的审美，以及服务能否得到初创企业的青睐，这些都非常重要。

联合办公已至中场，手握大量资金的头部公司兼并收购、疯狂扩张，中小企业融资困难，陆续退场。接下来，巨头之间将迎来一场“酣战”。