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楼市先行开征空置税?分析称五年内暂无可能

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中国城市有多少房源空置?是否应该开征空置税?这一楼市话题近日引起业界广泛议论。

据媒体报道,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴近日在《参事讲堂》上表示,为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分解为四个税:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

关于中国房屋空置情况,仇保兴表示,在我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

第一财经记者查询后发现,10月9日,由国务院参事室公共政策研究中心、新华网思客联合主办的2018年第三期《参事讲堂》在新华网举行。仇保兴发表主旨演讲,探讨未来中国城镇化的发展方向。

根据新华网提供的演讲实录,仇保兴表示,根据国际货币基金组织发布的报告,像法国和日本这样的发达国家,在城镇化率峰值过去之后,人均住房面积约为35-40平方米。我们国家绝大多数省份的抽样调查表明,人均住房面积已经达到这个数值,这就意味着我们国家许多三四线城市的住房空置率会逐步上升。

何为空置房源?这个目前并没有官方定义和标准,也就没有所谓的官方统计数据。此前曾有民间研究机构发布过相关数据,但尚不足以引发官方对于开征空置税的动议。

按照我国确定的税收法定原则,一是今后开征新税的,应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律。二是对现行的税收条例修改上升为法律或者废止的时间也作出了安排,力争在2020年前完成改革任务。

换言之,即便要开征空置税也要通过全国人大及其常委会制定相应的法律。

今年9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,包括各类立法项目116件。其中,第一类项目69件,即条件比较成熟,十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。此外,还有47件列入第二类项目,需要抓紧工作、条件成熟时提请审议。

所谓空置税并未出现在上述立法规划中。换言之,如无意外情况,自2018年至2023年,空置税不会进入人大的立法议程。

但房地产税确实在推进过程中。按照上述立法规划,房地产税法被列入第一类项目,提请审议机关或牵头起草单位为全国人大常委会预算工作委员会和财政部。

“对于列入立法规划一类的立法项目,原则上应当完成,因情况发生新变化,确实难以按计划提请审议的,或者需要作出调整的,有关方面要向全国人大常委会作出书面说明。”全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标说。

2018年3月,财政部有关负责人在十三届全国人大一次会议记者会上曾透露,全国人大常委会预工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案。

虽然空置税暂无可能开征,但中国楼市的空置问题是否严重,其对化解我国一些城市高房价难题的影响有多大,一些官员学者和业内人士近日还是发表了不少观点和看法,此前也有一些民间研究报告提供了一些相关数据,现摘录一些如下:

贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领:

通过水表电表等方式的微观调研,北京房屋空置率只有个位数。建议征收空置税的观点经常出现,建立在几个假想的基础上:北京房价泡沫太大,房价涨幅过快,北京房屋空置率太高。实际上房价的核心问题不是高房价本身,而是隐含在房价背后的一系列土地和政策扭曲,房价扭曲才是根本问题。

北京的市场已经逐步进入下行的通道,市场自然修复,政策应保持中性稳定。

中原地产首席分析师张大伟:

民间机构发布的各种空置数据差距都非常大,并不能作为制定政策的依据。对于国内如何计算房地产空置情况,现在没有标准,也没有官方数据证明空置情况。这个建议意义不大。

当下房地产市场税收基本集中在交易环节,未来在房地产税落地的情况下,其中必然降低交易环节,增加持有环节的税收。空置税出台可能性不大,但持有环节,针对多套持有收取相对高税费是必然趋势。

中国社科院城市发展与环境研究所研究员王业强:

空置住房是指没有投入使用,处于待出售或出租状态的住房。市场上造成住房空置的情况有很多种,有些空置是市场经济运行所必须存在的,市场则会根据住房的空置情况自动调整供应;有些则是由于经济关系的失衡造成的空置,这是中国经济特征对住房市场的影响,通过供给侧结构调整,空置的住房会逐步被市场消化,住房空置率将会重新回到合理的空间。除此之外,还有一种情况就是房价上涨造成的投资和投机需求增加形成的住房空置现象,可以通过税收政策调控。

由于投资和投机造成的住房空置究竟占了多大比重呢?随着不动产登记制度的完善,对住房空置将会有更加精细的统计。但目前至少可以说,中国住房空置率没有想象的那么严重。造成中国住房空置的原因是多样的,而需要通过征收空置税来解决的住房空置问题的只是其中一个部分,这个比重在不同的城市有所不同。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”报告:

中国家庭金融调查与研究中心数据显示,2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点。据此估算,城镇地区空置住房约为4898万套。2000年至今,美国的空置率介于1%至3%。中国香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。中国台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。

全国政协经济委员会副主任委员杨伟民:

曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?(编者注:杨伟民在2018陆家嘴论坛上的发言)

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