一二线土地年内流标创新高 房企拿地仍有热情

香港地政总署10月16日晚间公布，位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书。

不仅是香港，内地一二线城市住宅土地流标已经刷新同期历史纪录。随着楼市调控深入，热点城市住宅土地流标越来越多。另据中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。特别是一线城市，在已经成交的150宗住宅土地中，平均溢价率只有7.64%，而在过去2年，土地溢价率分别是16.96%和66.9%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，土地溢价率下调的原因不外乎两个，其一是房企对于市场未来预期更为谨慎，限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期，楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得更不乐观。其二是政府在土地出让环节进行相应调整，在土地出让环节对溢价率设立措施，例如限房价、竞地价。同时将土地出让底价进行调整，并提高企业参与竞买的门槛，也会直接影响到土地溢价率。

流标与溢价率下调

受调控影响，无论是土地溢价率还是流标数量，均在创历史纪录。

中原地产数据统计显示，截止到10月16日，年内住宅土地流标高达223宗，同比2017年同期的90宗上涨幅度高达148%。而2016年全年只有81宗土地流标。这一流标数量也创造了2013年来的最高纪录。

此外，土地溢价率也出现了全面走低。中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。

值得关注的是，尽管一二线土地溢价率普遍下行，但从城市排行榜来看，房企仍将一二线城市作为拿地重点，重点城市土地成交放缓。中国指数研究院监测，2018年1-9月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元，同比下降9%，增速较1-8月回落14个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交23569万平方米，同比增长17%，增速较1-8月回落6个百分点。

中国指数研究院也注意到，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。其中，中海29.1亿元竞得的北京市朝阳区崔各庄地块采用“限地价、限房价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”的出让方式；绿城26.6亿元竞得的合肥市滨湖区地块出让条件为“限地价”；荣盛发展24.3亿元竞得的合肥滨化区地块采取“限地价”方式出让。

回款压力大但拿地仍有热情

中原地产首席分析师张大伟认为，流标的原因非常多，最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。出让土地的要求也越来越多，特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下，很难拿地。流标现象越来越多，土地溢价率全面走低。

对于土地市场未来趋势，张波认为，土地市场趋冷的态势仍将持续。“房企拿地会更为谨慎。尤其是资金压力大、融资难的大背景下，融资环境无法得到改善的现状会直接引发并导致债务违约风险提升，并直接影响到拿地的资金来源；规模化带来的优势在土地市场会更明显呈现。目前资源聚集效应会越来越明显，包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都会更大幅度向规模房企倾斜，国资背景的大型品牌房企在土地市场的资源优势会愈加明显。

尽管土地市场趋冷是不争的事实，但张波认为，“房企补货的内趋力依然明显。‘坚决遏制房价上涨’将成为下半年房企拿地‘紧箍咒’，在考虑自身规模化发展的同时也将会更为理性判断未来的风险性。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将维持一定热度；房企获取土地开发的方式也会更为多元化，除了从一级市场拿地，房企的并购将成为龙头房企获取开发土地资源的重要方式，除了股权并购，资产收购和项目收购的占比会进一步提升。”

易居研究院研究总监严跃进也认为，对于当前土地市场来说，情绪相对还是低落的，开发商资金回笼也不好，所以拿地会比较保守。而且很多土地限制性内容比较多，这都会影响土地的溢价率。所以溢价率下调基本上和房企拿地的狂热情绪减弱是有关的。对于此类土地市场的发展来说，其实到年底不排除还是会有部分企业积极入市的，所谓逆势抄底的策略。同时从实际过程看，此类土地市场的发展依然有较好的机会，尤其是很多房企还是有补库存的战略的。