随着调控政策的不断升级，楼市逐渐回归冷静的同时，房地产行业却秋意渐浓。龙头房企万科以“活下去”为今后3年公司计划的基本要求，开发商纷纷降价回笼资金。房地产行业究竟怎么了？
房地产作为金融属性较强的行业，通过高杠杆迅速扩张，15、16年金融环境较为宽松，企业通过债券、非标等等渠道融资迅速发展，在一定程度上可能导致企业“过度投资”、“过度杠杆经营”。根据上市公司2018年中报数据显示，上市房企整体负债率已达到80%。而随着金融环境转向去杠杆、强监管，房企融资越来越难，企业需要依靠自身经营现金流对接到期债务，雪上加霜的是房企从2018年下半年开始将迎来偿债高峰。
wind数据显示，2018年A股上市房企债券到期规模949亿元，2019年将达到1699亿元。未来2年，A股上市房企中有12家债券到期规模超过100亿元，万达居于首位，泰禾集团和金科股份分列第二第三。
细数房企四条主要融资渠道，银行信贷额度偏紧，优先支持名单内的企业或者符合政策导向的行业；债券融资整体仍较为低迷；非标融资方面也出现萎缩，严监管下大量表外非标等资产有回表的压力；而股权质押方面，2018年1月12日正式发布的《股票质押式回购交易及登记结算业务办法（2018年修订）》也明确划出了60%的质押率红线，对股票质押比例过高的发债主体进行限制。房企融资集中度十分明显，虽然2018年上半年房企融资环境不断收紧，但龙头房企筹资活动现金流仍大规模净流入，中小房企却越来越难融资。
随着在土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响下，房企拿地更加理性，根据wind数据显示，2018年9月100大中城市成交土地占地面积同比下跌31%，成交土地总价同比下跌51%，成交土地溢价率也仅为9.1%，较去年同期下降17.4个百分点。
从短期偿债能力来看，A股上市的大多数房企现有货币资金都能够覆盖其短期负债，15个重点房企中也仅有光明地产和华发股份短期偿债能力不足。随着房企融资环境持续偏紧，资金来源主要依靠销售回款以及自由留存资金，因此少拿地多开工将成为大多数房企的“过冬”逻辑。
本文来源：第一财经日报
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