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环京楼市投资客割肉:没有人想到房价会下跌

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房间面积不大,大约60平方米,是标准的一居室,主卧内摆放着两排办公桌,被分割成6个工位,中间有隔板阻挡,其中5个工位摆放着台式机或笔记本,电脑屏幕上显示着红绿交织的K线图。

这是一间炒股工作室,位于北京远郊的一栋居民楼内,房子是单燕和她的4个伙伴合租的,每个人每月分摊下来三四百元。

在7月份进入股市之前,他们有着另一个身份:房地产投资客。2018年上半年,他们陆续抛掉了手中的房子,将大部分资金投入股市,“我投了小200万了,我们几个投的加起来有1000万了。”

2017年3月,北京楼市调控政策加码,认房又认贷,并提高了首付比例,投资和投机的空间被挤压了,环京区域相继跟进了政策,随后北京在内的京津冀区域楼市成交和房价逐渐回归理性。

但包括单燕在内的很多投资客被套了。单燕和她的伙伴们均认为房价上涨无望,便清空了多余的房产,“我卖了三套,有两套买得早没有赔钱,有一套亏了80多万,总的来说还是赚了,只是少赚了几百万。”单燕说,“不过,要是房地产税出来,就更不好出手了。”

“抄底股市的最好时机”

单燕年近50,但看起来并不显老,一头短发与她干练的性格很相称。她的职业是一名房地产中介,虽然目前大部分精力由炒房转向炒股,但单燕没放弃中介的本职工作,仍在帮助一些老客户进行交易。

单燕从2006年开始从事房地产销售工作,目前是一名独立房地产经纪人,她和伙伴们的炒房足迹遍及京津冀区域,“现在还剩两套,一套自己住,一套在天津,儿子想毕业后办理落户,不打算卖了。”

2017年“317”之后,单燕曾有过将廊坊地区两套房产出手的念头,但最终职业经验告诉她,无论燕郊还是大厂,都紧邻北京通州副中心,价格不可能下跌,即便下跌也是短暂回调,“当时觉得北三县房价涨到4万元/平米应该没问题。”

低估了“房住不炒”政策的决心和能量,单燕错过了最佳的出手时机,“当时价格卖2.8万一点问题都没有,最终(单价)少卖了1万。”单燕不仅没有出手,还以每平方米2.7万元的价格入手了一套。

2017年6月,廊坊地区以区县为单位的限购政策落地,非本区县户籍购房者需要提供三年社保或者纳税证明,政策出台至今,交易量萎缩了九成,房价一路下滑,部分区域房价跌幅超过30%。“三年社保政策实施后,房子已经不好卖了,想要卖掉,就需要降价。”单燕说,当时侥幸心理占据上风,脱手机会再一次错过。

此后,部分投资客因还不上月供而割肉抛售,导致成交价格不断向下,到2017年底和2018年初,价格已经下探到约2万元/平方米,而且趋势不减。

2018年春节后,单燕下定了套现的决心,“‘两会’的时候,房地产税的讨论比较热烈,现在成交本来就不好,房地产税出来后,就更不好出手了,还不如早点套现,拿钱干点别的。”到6月,单燕清空了三套房产。

5人中,单燕是亏得最少的,单燕口中的张姐累计抛售了5套环京房产,“当时都是全款买的,还好没有贷款,有贷款的话就不好出手了。”单燕告诉经济观察报记者,张姐一共亏损了400多万元,套现出700多万元的现金。

一些按揭的投资客面临进退两难的境地,“卖房先得还尾款、解押,但是卖房的钱连还尾款都不够,还得自己贴钱。”单燕表示,类似的情况,在京津冀楼市投资客中并不鲜见。

单燕和她的伙伴们之所以在亏损情况下套现,一个主要原因是认为当前是抄底股市的最佳时机,“现在的股市行情好比当年通州房价两三千的时候,几年后说不定不比楼市差,但炒房以后肯定是没戏了。”

单燕表示,这几年在楼市折腾资本,主要得益于在房价低的时候买了几套房,“四五千买的,一万多卖了,一万二三买的,两万再卖了,这几年钱就是这么赚下来的,股市和楼市一个道理。”

没有人想到房价会下跌

与单燕等5人割肉套现不同,王慧群的楼市投资经历堪称经典,其在2016年下半年环京楼市行情最火爆的时候,陆续以2.6万元均价抛售了环京所有房产,并在北京入手了一套400多平方米的豪宅。

之所以称之为经典,不仅因为王慧群套现赶上了一个相对高点,而且在北京的入市价格也恰巧遇到一个阶段性的低点,“北京的房子开始还月供的时候,价格已经翻番了,到现在已经涨了两倍。”王慧群表示。

2017年底,环京房价经历一轮下跌后,王慧群认为已经到了抄底的时候,以2.2万元价格在燕郊购买了一套两居室,这个回马枪被他称为楼市投资生涯中最大的败笔,该房产目前价格下跌了三分之一。

王慧群是自由职业者,妻子在一家外企任高管,最近妻子打算换工作,如果换工作失败,房子便面临断供的危机,所以王慧群将燕郊的房子委托给单燕出售,“卖140万元,给我40万现金就行了。”这意味王慧群亏损20万元首付及近一年的按揭。

单燕介绍,在环京的楼市投资客中,房地产销售和中介人员押房、炒房现象非常普遍,“说实话,干销售光靠提成赚不了多少钱,主要还是靠倒腾房子,行情好的时候,押几个月就能赚一大笔。”单燕表示。

单燕告诉经济观察报记者,中介或销售是楼市交易过程各种信息的汇聚地,对市场供需情况和交易价格了如指掌,“看着自己经手的房子一转手赚几十万,手里有钱的,肯定会投进去的。即便是刚入行的新手们,也会几个人一起投资一套房子。”

从2006年进入中介行业开始,单燕就是房地产投资领域的常客,已经记不清自己倒腾过多少套房子了,“手里有钱,遇到低价房源,肯定要自己拿下来,价格上涨就出手,行情好的时候,能倒腾的人,一年赚百十来万很轻松。”

押房的操作是,一手房先交订金或首付,把房子圈定,然后利用自己的中介身份进行销售;二手房则签合同而不过户,等找到下一个买家再交易过户。

押房有利有弊,好处是不仅压缩了交易周期,而且也能省下一笔不菲的交易费用。坏处是,如果房价上涨较快,可能会遭遇卖家违约。

刚入行的销售和中介通常会合伙投资房产,几个人凑钱共同投资一套房子或几套房子,等出售套现后再进行分成,在楼市火爆的时候,一些中介人员也会通过小额贷等方式筹集资金。

目前环京投资客中受到冲击最大的也是这些新手们,既包括刚入行的中介和销售,也包括刚尝到炒房甜头的新手炒房客,“最惨的月供还不起,欠一屁股高利贷,房子又出不了手。”单燕表示。

被挤出的投资客

2018年以来,经过一轮降杠杆,国内主流开发商负债率普遍下降,但一些国际评级机构依然下调了部分龙头房企的评级,其中一个重要理由就是这些房企土地储备与当前市场消化能力并不匹配。

贝壳研究院最新报告显示,三季度以来,全国重点城市二手房成交普遍回落,均价趋稳或下跌,买卖双方信心不足,价格上涨预期出现松动。三季度全国11个重点城市成交量环比下滑33%。

中国房地产业协会数据显示,截至10月9日,近一个月北京二手房成交均价同比下跌6.06%,天津跌幅为3.8%,河北石家庄、保定和廊坊跌幅分别为5.09%、6.02%和15.39%。其他区域只有上海同比出现小幅下跌。

值得关注的是,虽然其他区域多数城市房价同比仍在上涨,但环比已经开始出现下跌。贝壳研究院数据显示,三季度成都和青岛成交均价环比下跌8%和6%,上海下跌5.6%,其中上海已经连续17个月环比下跌,青岛连续4个月环比下跌。

从8月开始,100个城市月度挂牌价环比下跌城市增多,从7月19个增加至8月份的47个。二手房成交量方面,三季度青岛和天津下滑幅度超过50%,北京下滑了35%,深圳下滑了42%。其中青岛成交量连续6个月下滑,杭州连续5个月下滑。

如果说炒房客单燕离开楼市转战股市是因为投资风向变化,王慧群割肉套现更多是出于资产安全的需要,目前他在燕郊的房产非但没有升值,而且每月还需要偿还月供,“现在出手也就亏损三四十万,不卖的话就还得往里扔钱。”

(应受访者要求,文中单燕和王慧群为化名)

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