北京13城区11城区二手房降价 仍有下行压力

二手房成交连跌4个月 业主降挂牌价 议价空间加大

“金九银十”历来被地产界视为检验市场冷热的风向标。“金九”没有出现，“银十”的预期也并不乐观。在北京青年报记者的探访中发现，十一黄金周期间，北京的二手房也与新房市场类似，都处在买卖双方的博弈中。但与新房开发商开始放低姿态吸引买房人不同的是，二手房的成交量始终稳定在每月1.5万套左右，均价虽有下降，但并不明显。业内人士分析认为，北京的二手房目前来看还处于深度观望中，预计今年的后几个月将延续这种下行趋势，市场总体上仍然处于量缩价稳的阶段。

“黄金周”没能改变京城二手房的量价齐跌

很出人意料的是，今年的黄金周，北京的新房市场和二手房市场成交量都出现了同比回升。

贝壳研究院的数据显示，虽然二手房市场交易量延续低位运行，但与去年黄金周相比，今年黄金周二手房成交量高出53%。这主要是由于去年3·17调控后市场连续9个月回落，基数较低。

但今年黄金周强于去年并不代表市场的真正好转。如果拉长时间周期，今年黄金周的交易量仅相当于2016年同期的57%。

具体来看，从6月份开始，北京二手房市场就持续处于下行阶段，成交量连续4个月下滑，成交均价也在8、9月份持续下跌，这一局面并没有因为黄金周而改变。

数据显示，9月全月，北京二手房住宅签约15283套。从二手房住宅签约量看，9月北京二手房住宅签约15283套也是连续下降4个月后，基本在1.5万套左右徘徊。

业内人士认为，作为传统的金九银十，9月二手房签约与淡季7-8月基本持平。而且9月一定程度上因为公积金政策收紧的末班车推动，整体看，2018年金九成色不足。

贝壳研究院的数据也显示，从月度成交来看，2018年以来，北京二手房成交价格也已出现下跌。9月北京二手房成交均价下跌2.2%，13城区中有11个城区的成交均价下跌。其中西城、石景山、通州、门头沟的降幅最为明显，而东城区和丰台区则是仅有的两个9月份成交均价上涨的区域。

58安居客对于二手房价格的统计数据显示，二手房已经出现明显降温，北京、上海、广州、深圳9月二手房挂牌价分别为59247元/㎡、50545元/㎡、33463元/㎡、54230元/㎡。从二手房挂牌价涨幅上看，只有部分二三线城市还有一定上涨，例如长春、昆明、昆山、呼和浩特、包头等。

随着“房住不炒”政策的升级，一线城市楼市呈现转折式的走向。在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，中央“坚决遏制房价上涨”正在起作用，不管是从全国调控大背景看，还是一线城市调控的再升级，都可看出市场观望情绪浓厚。

成交量和成交价格的下降，带来了成交周期的拉长。今年黄金周北京链家二手房业主和客户成交周期分别为70.6和75.6天，较去年分别延长11.1天和11.8天，较2016年均延长40天。这表明，调控后随着放贷时间的拉长、房源的减少以及观望情绪的加重，市场成交节奏愈加缓慢。

业内人士认为，9月份以及十一黄金周的成交数据表示，二手房市场入市需求处于低位，市场观望情绪较重。

“黄金周”业主忙着下调报价

成交量连续多个月萎缩，已经开始影响业主的情绪了。据贝壳研究院统计数据显示，今年黄金周北京链家二手房挂牌量比去年下降32%，仅为2016年的1/3。从今年来看，新增房源挂牌量一直处于下降态势，仅在8月份稍有回升，之后继续回落。调控在减少需求的同时，也抑制了供给，导致换房更加困难。

“最近的房源并不多，市场热情也不高。我手上一个老奶奶希望卖掉西城区普天大院的学区房，买一套朝阳区的三居室，改善居住条件，但现在她的房子看的多，出价的少，一直没能卖掉，也就谈不上换房了。”我爱我家德胜片区的一位房产经纪人小刘告诉北青报记者，从6月份之后，学区房的热情开始逐渐降温，上半年都是业主涨价卖，现在如果不给出议价空间，就不太好卖了。

在大数据的统计上，业主新增挂牌价也出现了回落。很多业主都在黄金周期间忙着找中介下调报价。从贝壳研究员的统计数据来看，2018年十一黄金周业主新增挂牌价较2017年同期出现回落，业主预期出现转向。从调价中涨价占比来看，今年黄金周业主调价中涨价占比仅为11%，略高于2017年同期，明显低于2016年70%涨价的情况。这也证明，二手房降价和议价空间加大成为主流。

“我在十一期间卖了一套37平方米的一居室，十个小时卖掉的，是西城德胜的学区房，就是因为总价低，单价也低于周边同户型，才能很快成交。”小刘告诉北青报记者，这套房子面积约37平方米，是一套专门落户上学的房子，总价580万，单价约为16万左右，在周边一居室里算得上总价最低的落户房。即便这样，业主也又让了两万才促成了交易。放在今年4、5月份入学季旺季时，这类小户型非常抢手，不涨价就不错了，基本没有谈价的空间。

议价空间出现后，贝壳研究院统计的数据显示，今年国庆北京二手房新增“带看量”比2017年同期高出40%，表明市场需求还是强于去年同期。但与2016年相比，新增“带看量”仍下降30%。从今年来看，“带看量”在前期小幅回升后转入下降状态，二手房市场并没有重新活跃，仍旧处在买卖双方的博弈中。

二手房价格仍有下行压力

综合来看，9月楼市受到政策因素的强烈影响，除中央的宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场精准调控。这也让楼市出现普遍“降温”态势，大部分主要城市的楼市成交和土地出让均出现了不同程度的环比下跌。

合硕机构首席分析师郭毅分析，国庆假期的二手房交易量，创下近五年来签约量次低，虽然受到朝阳区暂停网签的部分影响，但从近期二手市场的微观表现来看，房客比持续低迷，新增置业需求后续乏力。二手市场自5月开始，连续5个月销量保持以1.5万套以上的成交表现将在10月画上句号。由于新房市场入市限竞房500万上下的套均总价，与二手房的平均交易价格形成直接竞争，新房二手市场的相互博弈作用下，导致四季度北京二手交易量将再度进入低位运行状态。

张波指出，楼市的降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。房价“金九银十”大面积上涨的趋势将得到明显缓解，新房上涨的趋势减少会更为明显。稳定依然是四季度重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定，也意味着不但要控制房价，还会对于地价和预期有稳定要求。

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。“以价换量”项目越来越多，这必然影响二手房的交易，预计二手房在成交量保持相对稳定的同时，房价的下行压力会更为明显。

贝壳研究院的分析也认为，今年黄金周的二手房市场成交量、带看量比2017年有所改善，但仍然延续今年下半年以来下行的态势，市场总体上仍然处于量缩价稳的阶段。