环京楼市急转直下，华夏幸福卖身自救

（原标题：牵手万科 华夏幸福环京加速“换仓调整” |新京报房产·深度）

继与旭辉、阳光城、东原、中南置地等房企达成合作，并战略引入投资者中国平安后，华夏幸福又牵手北京万科，将5个项目公司大部分股权卖给了万科，合作开发旗下10宗标的地块。对于出售资产原因，华夏幸福回应称是“快速盘活环京资源、加速换仓调整”。不过，这种承债式的收购也折射出环京严格的调控政策下，房企的生存之艰难。

回应称为了盘活环京资源

10月9日晚间，华夏幸福发布公告称，万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与本公司合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。

根据公告，华夏幸福全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》，各方将按照《合作协议》的约定，就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署《股权转让及合作协议》，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。

双方合作的具体方式是，万科收购涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权，股权转让完成后，双方按持股比例合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。

公告披露，5家项目公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗目标土地，总用地面积约为33.9万平方米，均为住宅用地。

对于牵手万科，出售资产的原因，华夏幸福相关负责人回应新京报记者称，此次交易占据环京的比重不大，主要的原因是华夏幸福快速盘活环京资源，加速换仓调整。另外，引入万科对于产业新城特别是区域内住宅开发品质的提升会有助力。第三，这也是年初对外合作的继续落地和深耕。

北京万科回复新京报记者表示，与华夏幸福合作开发涿州等四地项目，一方面华夏幸福长期深耕环京区域，有着优秀的开发实力和品牌形象，另一方面，万科也持续看好环首都经济圈未来的发展。

承债式并购以自救

不过，拆解32.34亿元的交易价款，5家项目公司股权转让款均为1元，而32.34亿元基本是置换股东借款，也就是说，万科根据甲方已经提供的股东借款金额按照受让项目公司股权比例为项目公司提供股东借款，用于置换甲方为项目公司提供的股东借款及资金占用费。

用专业术语，这称之为承债式收购。何为承债式收购?一般是指在目标公司资不抵债或资产债务相当的情况下，并购方以承担目标公司全部或部分债务为条件，获得目标公司控股权。

承债式并购主要适用于目标公司资产小于或等于负债的情况，纵观华夏幸福上述5家项目公司，有2家目前资不抵债，2家总负债与总资产相当。其中，截至2018年6月30日，涿州公司净资产和净利润同为-50.66万元，裕景公司净资产为9880元，裕达公司的净资产是7067元，廊坊公司的净资产是-76万元，霸州公司的净资产是1601.4万元，2018年1-6月的净利润是-30.9万元。

起家于环京的华夏幸福，曾经因为前几年的环京房产投资热而赚得锅满盆余，但是在经历了2016年以来的最严楼市调控后，三年限购门槛直接将投资客狙击在门外，环京楼市急转直下，被冰冻三尺，成交量断崖式下跌。

根据中国指数研究院统计数据显示，2016年，固安全年的新房成交量是31288套，2017年是13589套，2018年1-8月份仅3299套;廊坊2016年新房成交58206套，2017年25945套，2018年1-8月份仅6072套;香河2016年新房成交29566套，2017年18920套，2018年1-8月份仅成交4818套。

而重仓布局环京市场的华夏幸福必然受到波及。

华夏幸福今年4月份在回复上交所问询函中曾透露，受部分区域规划调整及房地产行业调控的影响，公司部分区域房地产项目销售进度延缓。报告期内，京津冀等为重点限购限贷政策的调控区域，部分开盘项 目去化率下降，公司放缓项目推盘节奏，将该类存货作为储备供未来发展。

截至2017年末，华夏幸福在已预售面积与上年基本持平的情况下，房地产项目中可供出售面积约为 555.36万平方米，较上年同期增加约 133.4%。其中，京津冀区域占比93.7%。而在销售层面，2018年一季度，京津冀房地产项目实现签约金额229.82亿元，同比减少26.4%。

不过，为了应对上述政策的影响，华夏幸福表示，在2017年已开始努力推动京津冀区域存量房的去化，加快供货推盘，同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。2018年一季 度，非京津冀区域实现签约金额122.63亿元，同比大涨338.8%，签约面积为193.04万平方米，占比达56%，超过京津冀区域。

从项目公司到集团层面“合作”取暖

除了万科之外，与华夏幸福合作的还有旭辉、阳光城、东原、中南置地、中国平安等。

事实上，在今年一早，华夏幸福就定下了“合作”的主题。2018年1月31日，华夏幸福在北京召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，全方位开放合作，包括同业伙伴、平台伙伴、产业伙伴、金融机构伙伴、智库机构伙伴、建设伙伴、运营伙伴、资本伙伴等九类。

华夏幸福总裁孟惊在接受媒体采访时表示，房企抱团取暖是大势所趋，未来与其他开发商的合作方式多种多样。

今年1月，华夏幸福与旭辉集团签署合作框架;2月，两家公司联合在嘉善区域内摘得两幅商业+住宅地块，合计计容建筑面积20.9万平方米。此后，华夏幸福与阳光城、东原集团、中南置地、卓越集团等展开合作。

7月10日，华夏幸福发布公告称，公司控股股东华夏控股与平安资管签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式向平安资管转让582124502股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让价格确定为23.655元/股，共计约为137.7亿元。

从项目公司到集团层面，华夏幸福与多家企业展开合作，合作形式涉及到联合拿地、售卖股权、战略入股等等，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，华夏幸福积极和其他企业合作，是为积极寻求优势互补的效应。华夏幸福在产业发展等方面有自己的特色，并拥有低价的土地储备以及住宅拿地的优势，但产业孵化需要更长周期，而其他房企在房地产开发层面拥有优势，也乐意进行产业方面的发展，所以合作能实现优势互补，符合各自的转型和多元化的发展思路。

新京报记者 段文平