房价太高买不起？香港7成新增供地用于公营房屋

10月10日，香港行政长官林郑月娥在香港立法会发表任内第二份施政报告——题为“坚定前行 燃点希望”。林郑月娥表示，“安得广厦千万间”，让市民安居，大众才乐以香港为家，政府有责任为不同收入的家庭提供合适的居所。而满足市民对住屋的需求也是本届政府面对的最大挑战。

香港特別行政区行政长官林郑月娥 张炜 摄

由于房屋持续供不应求，公屋平均轮候时间不断延长，而近年大幅上升的私营房屋价格已超越一般家庭的负担能力，林郑月娥表示会在任内增加公营房屋的比例，调拨更多土地作公营房屋发展，并承诺政府开拓的新增土地，以房屋单位计算，七成应用于公营房屋。

目前，香港楼价高企，房屋供不应求。2018年8月份香港整体私人住宅物业的售价较去年同期高出16%，处于历史高位。香港市民的置业购买力指数，即按揭供款相对住户入息中位数的比率，亦持续恶化至今年第二季的74%，高于2017年全年平均水平的67%。目前，超过15万个家庭和单身长者正轮候公屋，他们的平均轮候时间长达5.3年。

在此次发表的施政报告中，第三部分“房屋及土地供应”列在前言与法治篇章之后，经济和民生篇章之前。林郑月娥说，社会的整体民生、经济以至运输基建发展，均倚靠土地资源才能成事，否则一切的策略和计划只会流为空谈。

为进一步展示政府解决市民住屋问题的决心，她在施政报告中表明：香港政府会持之以恒地开拓土地，不会因经济的短期波动，或物业价格的升跌，而动摇政府觅地造地、建立土地储备的决心。香港运输及房屋局会在更新下一个《长远房屋策略》的十年供应目标时反映这个政策考虑；以及会把政府开拓的新增土地，以房屋单位计算，七成用于兴建公营房屋。

今年6月，林郑月娥公布房屋新政策的6项措施，当中最重要的是修订资助出售房屋的定价机制，令售价与私人房屋市价脱钩，而改以申请人的负担能力为基础，并将9幅原本是私营房屋的用地改拨作公营房屋发展。

她此次表示，修订资助出售房屋的定价，预期会吸引大量申请。香港房屋委员会（房委会）已因应新定价政策而重新接受2018年居屋的申请，而计划恒常化后的首个“绿置居”项目和由香港市区重建局（市建局）提供的“首置”先导项目，也会陆续开售。这3个项目将提供总共7426个单位。

林郑月娥说，“我们针对这3批资助出售房屋进行了测试，经调整定价后，加上买家可取得高达90%甚或更高的按揭成数，这些单位都是目标家庭‘买得起’、‘供得起’的，每月的供款占家庭总入息一般不会超过40%。既然政府已重建置业阶梯，并复位资助出售房屋定价，我们现在急需处理的问题是‘地从何来’。”

林郑月娥在《施政报告》中提出符合政策目标的几项土地供应计划，分别是“明日大屿”、“发展棕地”、“土地共享”和“活化工厦”，至于各个选项的进一步分析，土地供应专责小组会在今年年底提交全面建议报告。

——明日大屿山，是本届政府的重点工作，涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近合共约1700公顷的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带，包括重新规划后的内河码头区和龙鼓滩等多个发展区；并配以一套全新的运输基建网络贯通各区。香港政府会以增加土地供应、运输基建先行、推动经济发展、提升环境实力及增加休闲设施这5项政策方针，并作出投资，实现这个跨越，未来二三十年可提供26至40万住屋单位，供70至110万人口居住，其中七成为公营房屋，和34万个就业职位的愿景。

——新界棕地，新界棕地是被破坏了的绿化地或农地，香港政府正规划及推展的古洞北╱粉岭北、洪水桥及元朗南等新发展区，就涵盖合共约340公顷的棕地，而新界北策略发展区亦涉及约200公顷棕地。

——土地共享，根据一些公开资料及粗略估计，私人发展商合共拥有不少于1000公顷的新界农地。过去5年，城市规划委员会审议了20多宗涉及新界土地的私人屋宇发展的改划申请，总面积约40公顷。由于基建配套不足、规划考虑因素或地区人士反对，当中只有7宗获得城规会同意。这些获批申请涉及总面积约18公顷，估计可以提供约2800个私营住宅单位。

——活化工厦，香港地政总署将在3年内接受业主申请改装位于“商业”、“其他指定用途”注明「商贸」及「工业」地带内而楼龄为15年或以上的整幢工厦，作符合规划的用途，并免收地契豁免书费用；但有别于先前计划，建议加入额外条件，即申请者须在完成改装工厦后，将10%楼面面积用于政府指定的用途；容许活化工厦可提供过渡性房屋等。