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环京楼市降温:燕郊1万一平无人问津

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2017年6月,燕郊全面限购,住宅交易开始转冷。

截至目前,二手房价格相比最高点普遍腰斩。不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至目前1.5万/平,缩水超6成。不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米,仍然无人问津。

售楼处冷冷清清

10月9日,中国证券报记者走访了位于燕郊燕灵路口附近著名的“售楼处一条街”。

作为从北京进入燕郊的第一站,这里汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介。但由于大型、知名开发商基本没有入驻燕郊,琳琅满目的售楼处,被清一色的本土开发商包揽。偶尔看到万达、孔雀城等身影,出售的也并非燕郊本地项目。

从走访情况看,售楼处整体冷清,不少门店推门进去只有保安。“销售都不在,今天也不一定来。他们没有底薪,卖了房赚提成,不用一定来店里。”保安向记者解释。

而部分中介门店当天门庭若市。

“也不知道为什么,国庆节后这几天,看房的人突然变多了。”某中介工作人员对中国证券报记者表示,“但是看的多,买的少。”

“您有资质吗?如果没有,只能选择买公寓和商住。住宅就没必要看了。”中介人员逐一强调。多数看房人来自北京,听到这个消息后,开始了解当地公寓。“燕郊的公寓和商住不限购,40年产权为主,也有部分项目是70年产权。公寓价格一直在涨。”中介人员表示。

也有部分看房者坚持看住宅。

“我们只看住宅。虽然没有资质,但我们可以让当地朋友帮忙买,代持房产。” 一对情侣模样的人答道。

“有资质家庭也只能持有两套,他符合条件吗?”

“符合条件。”

得到肯定的回复后,中介开始帮忙找房、带看。

与北京骑着摩托车到处带看不同,这里的售楼处和中介都需要有特定班车,或者搭乘看房者的自驾车。“新楼盘离这里很远,开车要半小时。”他们表示,“以前,售楼处所在地是进京的唯一入口,附近楼盘卖的好。以后随着京平高速、徐尹路潮白河大桥通车,北边会逐步发展起来。以前北边太荒凉了。”

房价跌幅超过60%

记者在售楼处和中介走访发现,不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。以燕郊当地大型楼盘天洋城为例,最高价曾达到3.5万/平米,目前报价1.5万/平米,跌幅超过60%。部分小户型房源甚至跌至1万/平米。

环京楼市降温:燕郊1万一平无人问津

“现在找单价1.5万左右的房子非常容易。找高于2万的反而很困难。”当地中介介绍。“燕郊与北京不同,北京的房子是‘小户型单价高,总价低;大户型单价低,总价高’。燕郊大户型比较贵,以刚需换房为主。”

记者根据中介介绍,找到两个所谓“燕郊高端项目”的成交记录发现,大户型成交均价在2.5万/平米,比小户型反而高出8000元/平米。

环京楼市降温:燕郊1万一平无人问津

环京楼市降温:燕郊1万一平无人问津

此外,记者观察到,不少房源挂牌记录超过10条。限购以来,一路下调心理预期,仍然卖不出去。以目前销售极为火爆的首尔甜城为例,某二手房挂牌房源显示,2016年以来,业主共委托8次,无一成交,目前该业主选择继续下调总价10%。

环京楼市降温:燕郊1万一平无人问津

除房价外,目前,环京房市还有很多“怪相”。

仍在宣传买房落户

记者走访发现,位于“售楼一条街”第一家的某公寓售楼处火爆异常,与其他售楼处的凋敝萧条形成鲜明对比。该售楼处门口赫然印着“限价房出售,单价不超过1.4万元/平米”。记者走进后,销售人员介绍,“买房可以落户。我的客户正在办理。”

据销售人员介绍,项目不限购,是公寓类住宅,70年产权,与住宅没有区别。还可以落户,房源很充足。

环京楼市降温:燕郊1万一平无人问津

接着,销售人员又向记者展示了落户好处。记者问及,是否会签订落户协议。销售人员称,没有协议,但肯定有户口。

全款预售

此外,部分项目对外宣传,没有资质也可以买住宅。开发商拿到预售证,购房者全款交付,同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后,房子也建成了,就可以过户。

“这种模式风险点也很多”,销售人员坦陈,“第一,如果开发商中间跑路,交付的全款可能就打水漂,因为业主本身也是违规操作。第二,政策可能随时会变,等到资质够了,新政策下可能也买不了,退款是没有利息的。”

“选择大的开发商可以规避第一个风险。”销售人员开始引导,“燕郊没有,但是大厂和香河都有。燕郊有代售点。”

记者随后采访了香河某知名大型楼盘业主。她坦陈,所在小区已经从最高点的3.3万元/平米,跌到1.5万元/平米。开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。

“大家都不相信还会跌,开发商说拿地都不止这个价。”该业主表示。

中国指数研究院数据显示,香河地区2018年1-9月份成交土地均价不足2500元/平米。

环京楼市降温:燕郊1万一平无人问津

图片来源:中国指数研究院

此外,据中国指数研究院统计,香河地区2018年1-9月份住宅仅成交949套,公寓成交4818套,办公成交3838套。住宅交易量大幅缩减。

对于环京楼市,业内专家是这样看

易居研究院首席分析师严跃进表示,燕郊地区价格大幅下滑,市场需求不足是主要原因。2017年6月限购以来,符合资质的购房者大幅减少,导致住宅交易疲软。公寓项目虽然不限购,但本身属于非主流产品。目前价格没有走低,只是因为可以避开限购。基本是外地投资者在买卖,支撑价格和交易数量。严格说此类产品投资价值不大。本身燕郊二手房项目比较多,也会影响此类公寓项目的投资价值。

针对环京楼市部分乱象,严跃进表示,很多操作严格来说是违规的做法。当然对于此类市场来说未来也需要有政策上的调整,即与其看到这么多违规的交易,不如适当放宽部分购房政策。否则很多扭扭捏捏的交易,掩藏着很多违约风险。

针对未来走势,严跃进强调,北三县未来和副中心接轨的概率增加,城市规划较好,还是有较好的发展机会的。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则表示,此前燕郊住宅市场炒作现象较为严重,价格上涨较快,但房价并没有产业等经济基础作为支撑。同时市场过度依赖北京。一系列调控政策出台后,燕郊市场需求急剧下降,到目前调控也一直没有放松,市场需求越来越弱。北三县依托于北京发展,随着京津冀一体化深入,北三县面临良好的发展机遇。但由于北三县距离北京较远,因此房价不能和北京相比。同时,环京房价虽然下跌,但绝对价格仍不低,未来再度大幅上涨的概率不大。

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