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降价潮来袭:三四线楼市见顶,大牛市难以为继

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楼市掉头,国庆节期间,开发商把项目打折促销推至高点。发财暴富的故事与前期购房的业主无缘,他们还没入住就面临着财富的蒸发。

三四线城市房价向上攀升的神话戛然而止了。

中秋前后,一些楼盘开始借节日的由头搞活动降价,国庆节期间,开发商把促销推至高点。发财暴富的故事与前期购房的业主无缘,他们还没入住就面临着财富的蒸发,于是聚众到售楼处,拉横幅。他们被称为“房闹”。

“房闹”在每个房价下行周期中出现,近的有2011年、2014年,这些景象并不陌生,人们对之缺乏契约精神的指责也不陌生。

第一财经不完全统计发现,楼盘降价行为在一线城市以及郑州、合肥等二线城市,以及广大三四线城市已经比较常见。“房闹”活动在一线城市的上海的碧桂园浦东南郡,在漳州融信一号府,也在更多不知名的中小房企项目中。

对房地产业而言,这个国庆只有假期没有黄金周。即使降价了,商品住宅成交也不乐观。克而瑞监测的数据显示,10月1日~7日,31个重点监测城市成交表现低迷,成交量环比大降近七成跌至历史低位,同比下滑27%。近日万科董事长郁亮发出的“活下去”悲观言论,或许不算太杞人忧天。

深圳住宅国庆成交腰斩

九月、十月,向来是房地产业传统的销售旺季,有“金九银十”之说,今年却是暗淡无光。

克而瑞监测的商品住宅成交数据显示,10月1日-7日,31个重点监测城市成交同比下滑27%。其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩,杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

具体到一线城市,中原地产研究中心数据显示,10月1日至7日,北京一手住宅网签成交235套,同比2017年的116套明显增长,但仍处于近8年来的低位。

深圳同期,一手住宅共成交226套,环比下跌43.8% ,包括国庆在内的近两周仅两个住宅项目入市,一手住宅开盘去化均不到两成。

美联物业监测到,2014年~2018年,国庆假期深圳一手住宅成交量价分别是139套和23150元/平方米、227套和31874元/平方米、508套和42727元/平方米、445套和55930元/平方米、226套和54624元/平方米。近五年来,今年国庆,深圳的楼市行情仅高于2014年。

不过,上海和广州成交量均呈现回暖状态。

二手方面,北京的表现颇有代表性。由于国庆期间无备案过户,各城市官方数据仍无法获取,不过链家在北京二手房市占率超过50%,其监测数据颇具说服力——

与去年国庆相比,北京今年二手房成交量高出53%,这主要是由于去年3·17调控后市场连续9个月回落,基数较低所致,并不代表市场的真正好转。如果拉长时间周期,今年国庆的交易量相当于2016年的57%。从6月份开始,北京二手房市场持续处于下行阶段,成交量连续4个月下滑,这一局面并没有因为黄金周而改变。

成交量萎缩的背后是价格的下降。第一财经不完全统计发现,仅8、9两个月,就有超过10家规模房企在全国多个项目发起打折、促销的活动。

先是8月底,中国恒大在全国范围内针对近650个项目推出8.9折的优惠活动。随后多家房企跟风打折。

上海宝山的招商雍和府开启了一轮以让利为目的的促销,购房者可获得宝马品牌汽车一辆,也可选择折现。

正如上述,房企为销售各出奇招。除打折让利外,一些房企选择赠送实物,也有房企将精装房转为毛坯房出售,达成降价目的,吸引关注,分期首付甚至重现江湖。

降价潮来袭:三四线楼市见顶,大牛市难以为继

老业主情绪难平

这样的价格战显然未能重燃楼市成交热度。国庆到来,意味着第四季度的开始。今年上半年销售金额增幅较小甚至下滑的房企,面对全年销售目标存在巨大压力。即便是恰能完成销售目标,但内部的回款目标能否完成,同为天问。

楼市行至多事之秋,房企过冬的推售策略愈加激进。没人愿意降价压缩利润空间,但当项目去化困难造成资金回笼压力时,房企也只能拼一把看看价格能否左右需求。

国庆期间,多家房企位于多个城市的降价活动仍在继续。

譬如深圳,龙岗远洋新天地项目国庆期间推出特价房,原价4.2万元/平方米~4.5万元/平方米的产品,国庆最低只需3.6万/平米;另一个项目怡瑞达乐郡,国庆假期也推出“一口价”房源,数套特价房总价不超300万元;坪山的泰富华悦都会也推出国庆清盘大促,60套房源团购价特惠,单价2.88万/平方米起。

在上海,碧桂园浦东南郡的均价下降数千,幅度近25%,“房闹”拉着横幅来到这个项目。同样是碧桂园,其于江西上饶的信州府售价从10000元/平方米降至7000元/平方米,引发业主不满。

融信在漳州的一个项目,开盘价1.8万元/平方米,但如今同样折价数千出售,同样引发业主不满。

一家深圳房企高管告诉第一财经,同一个项目,如果第N期产品价格低于第一期产品,为避免前期业主纠纷,公司会考虑对前期业主进行适度补贴或赠送礼品,但具体要视公司的财务情况而定。“但目前,无论是开发商的资金情况抑或是降价的范围,都不允许这样做。”

购房者买房后倘若房价上涨则是全家欢喜,但房价下跌后就到售楼处闹事,这样的行为很难得到呼应,诉求合乎契约精神才能得到支持,而商业合同无疑是契约精神的物化表现。换一个角度讨论,国人“买涨不买跌”的行为习惯也可作为注脚。

无论如何,三四线楼市已出现见顶端倪,长达两年的大牛市可能难以为继。

10月8日召开的国务院常务会议要求,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。而今年7月,住建部召开吹风会时指出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式。

棚改货币化政策,被认为是过去两年三四线楼市繁荣的主因,如今政策面又再收紧,市场难言乐观。

10月7日,央行宣布降准1%,小幅对冲外围金融环境动荡,优化机构和企业流动性,活跃实体经济,在房地产调控不放松的市场背景下,楼市获得的利好有限。

降价促销的实质是开发商在流动性趋紧的背景下,为了促进去化回笼资金,不得不作出的让步。一名房地产业内人士对此表示,“整个市场层面受到信贷紧缩、融资利率上浮的影响,开发商对资金的需求已到了饥渴的地步,项目降价、减少或暂缓拿地甚至整体出售、裁员,在第四季度会更加常见。”

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